相信大家在同朋友讨论悉尼房地产市场走势的时候往往都是有很多不同的意见，与目前市场的态度一样。房价究竟会怎样变化的确很难预料，但有一点恐怕是目前大多数人的共识，那就是房租几乎总是在涨。根据记录悉尼各区去年的房租增长最高的达到百分之十几，许多区超过10%。今天就让我们透过房租的上涨现象来看看背后的根源。

根据房地产市场规律，租金的涨幅与租房市场空置率成反比，空置率越低，租金涨幅越高。在过去的4~5年里，悉尼房屋租赁市场始终保值着一个极低的空置率。市场上房屋不愁租也就决定了租金可以一路高歌猛进。那么为什么空置率如此低呢？根据经济规律，供需关系决定的，市场上出租房的供给不能满足租客的需求了。根据悉尼的市场情况，供需矛盾从两方面产生：1. 市场上出租房不够多；2.市场上租客过多。根据万盛伟业6月22日所发的《悉尼人口增长高于预期，住房短缺雪上加霜》可以得知，目前悉尼的人口增长早已超出了住宅市场供给增长速度。住房是人的基本需求，我们生活在悉尼这个大都市里，绝大多数人不论租买都是需要住宅的，租客的数量也自然随着人口的暴涨而水涨船高了。

人口增长了，其中一部分会购买住宅，而另一部分会租。一直以来普遍认为悉尼的房价着实不低，不是所有人都能够买的起，但住宅又不能没有，于是租客数量就大大增加了。购买住宅的可负担性始终是一个沉重的话题。可是房价是由市场规律来支配的，由于土地是不可再生资源，随着人口的增长，城市规模的扩大，可用于开发的土地越来越少，从而产生我们之前一再讨论的悉尼住宅需求与过低的批建量之间的矛盾，加上逐步走高的通货膨胀，及种种政府税收等等，房价又将被推向一个新的高度。随着房价进一步走高，又会有更多的人选择相对便宜的租住方式。于是由于更多的租客涌现，租房市场进一步供不应求从而又给租金的上涨埋下伏笔。

纵观悉尼现在的房地产市场，多个矛盾相互纠结。从人口上涨，住宅需求与房屋批建量之间的矛盾；导致房价上涨与市场购买力之间的矛盾；进而导致大量租客涌入与可出租房供应不足之间的矛盾；再又导致租金大幅上涨与市场上投资房需求之间的矛盾；导致新房带动二手房房价上涨；最终导致住宅需求与供给之间的矛盾进一步恶化。所有的矛盾最终形成一个循环。正是这个循环在一步步推动着房价与租金的上涨。而这个结的根源是不可再生的土地资源减少与人口的不断增长，二者都无法为人力所左右，所以可以说这个结是短期内解不开的了。

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