比如这一款产品，看起来很诱人，年息可以到7.5%，有地产做抵押。而且一再强调，第一顺位！第一顺位！一时间，看起来真的是完美。

但实际上呢，这是一款风险极高的产品，而且回报和风险完全不对称。现在我们将会从专业的角度为您分析下产品“亮点”中的几大陷阱。

具体来讲，开发商还处在极其早期的阶段，以至于不能获得任何银行贷款，所以采用这种方式来融资。

“风险过高，没有银行愿意进场”这样的大风险，一包装，就变成了“第一顺位抵押权”这样听起来的大好事了（银行拒绝入场，你不想第一顺位也不行。比如银行不愿意贷款的地方，你去放高利贷，那也是“第一顺位”，但是安全性就…）。

那么，所谓的“无限担保”呢？这其实是对美国法律的不熟悉。“个人无限担保”，这个词一出来，你就可以肯定，对方已经做完了财产规划和信托，干干净净，绝无财产遗留了。

为什么风险高，以至于银行都不愿意入场呢？仔细阅读，原来开发商融资的目的是“改变土地用途，增加容积率”，而这种操作受政策审批影响大、难以确定、风险很高。

在美国，尤其在纽约这种地方，做类似申请是非常困难的。也许有人会给你打包票，“我交友广泛，不是问题”。其实对比一下国内就清楚了。国内这部分操作，您听说过有到市场上去融资来做的吗？为什么呢？

当然，这并非是说这个投资绝对不能做，只要风险与回报成正比，任何投资都是可以考虑的。比这风险更高的所谓风险投资，不是也红红火火吗？

但问题是这个项目只有7.5%的固定收益，相对于承担同样风险但回报很高的产品来说，这个项目的合理性就很难讲了。

本项目为债权投资，用于改良纽约布鲁克林一块商业用地的规划、增加容积率及前期工程支出，拥有土地的第一顺位抵押，固定年利息7.5%(单利)，按季发息。投资周期18-24个月。起投2万美元，融资近900万美元，另有开发商和土地股东个人资产无限责任担保，双重保障，安全系数高。

➤ 充足的第一顺位土地价值抵押

充足的土地价值，第一顺位抵押，贷款金额与土地抵押比例仅为15%，风险水平低。

➤ 开发商和土地股东个人资产无限连带责任担保

项目开发商是一家经验丰富、名气卓越的开发商兼设计师。个人资产以及土地其他股东个人资产高达数亿美元，为其贷款提供无限连带责任担保（最强的一种个人担保）。雄厚的个人资产担保，在第一顺位土地抵押保证之外，又为贷款退出提供另一层坚实的保障。

➤ 土地地理位置优越 土地价值有保证

该地段是布鲁克林最繁华的商业大街，也是布鲁克林华人聚集区。商业体系成熟，商机潜力大。本项目增值部分在于——开发商将规划进行改良，扩大建筑容积率，增加可建筑总面积，提升土地价值，使得第一顺位抵押的土地价值更加坚实稳妥。

该商业用地属于布鲁克林主要的商业地段，地段优越，交通便利。该地段人口密集，是布鲁克林最大的华人聚集区，周边生活配套设施齐全，极具有开发商业潜力。开发商目的在于将土地规划进行改良，扩大容积率，以满足过去几年该地区人口迅猛增长带来的社区设施需求，平衡社区地产类别，同时又不给这块商业已超繁华的地段，带来更多交通堵塞和道路负担。

项目开发商是一家经验丰富、名气卓越的开发商兼设计师，设计并开发多处大型商业房地产项目，包括商住两用，住宅，酒店和公寓地产类别。该开发商在纽约建筑行业拥有卓越的建筑造诣和地位，多次获奖。

该开发商计划增加容积率，并递交改良后的建筑规划到市政审批，预计今后两年左右时间，通过相关部门审批，完成改良规划后，通过土地出售或其他资金来源（申请银行建筑贷款），返还投资人本金和最后的利息。

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