欧洲央行开始启动每月600亿欧元的债务回购计划, 欧洲版的量化宽松正式启航。无独有偶， 日本货币超发策略在安倍经济学“绑架”之下只能一路走下去。与此同时，中国的降息和降准预期也本来期待给楼市一个强针剂， 却不曾想给股市的“地震”更大。更多热钱进入股市;本来期待进入楼市的托市资金和改善性购房的持币资金却流入到股市,难免对楼市和房价产生釜底抽薪的结果。

通缩风险和通胀危机并存！

股市、楼市泡沫均来自同一种原因，就是企业的经营环境越发艰难，竞争环境越发艰巨，导致企业家做实业的兴趣点降低，投机和赚取短期差价思想占主导；因此才有这样的总结和推论：股市越火、楼市越火，泡沫却越多 。当房地产价格增长因素没有计入CPI的情况下，才有统计局只有1.4%的数据体现。因此，才发生了一方面CPI一路走低、通缩预期增强；另外一方面，人民币的绝对购买力却进一步降低，物价指数上升，居民的消费意愿降低，内需消费进一步低迷； 这种逆市场的表现特征会在2015年更加凸显。 高房价影响的不仅仅是城市的繁荣，甚至会将一个城市带向衰退! 房地产作为不动产随产权时间缩减而变现能力削弱，吸附大量资金， 让国民财富进一步固态化； 因此，房价不应该作为国民评判财富增加与否的依据和标准。

自有房比率与国家幸福指数相反！

中国经济在过去十多年里为什么快速增长？因为老百姓的身后有通胀在追赶。中国的广义货币M2总量在1999年末的时候只有12万亿，到了目前已经超过120万亿。15年增长了10倍，远远超过经济增长速度。中国的钱，已经比整个欧元区还多，是美国的1.5倍。所以，在很多年份里，老百姓是带着对通胀的恐惧抢购房子。在西方发达国家，相当一部分国民终身不购买房子：欧洲经济最发达的德国，自有房比率只有38%，100个德国人，62个人终身只租房。英国的自住房比率也只有42%；美国加州的经济最好，而自有房比率在美国也是最低的，只有38.5%。而在国内，只要经济能力允许，大家不仅要买第一套房，还要买第二套、第三套，甚至更多。即便是空置率已经很高了，住房供应已经过剩了，租金回报率还不如银行存款收益了，为什么要买这么多房子呢？归根结底是因为：大家都寄希望于储备更多房产作为抵御风险的工具罢了。

人民币贬值更符合企业发展和市场预期！

人民币汇率走到今天，事实上已经出现高估。人民币在短期内有升值的压力，而这种压力正在让中国制造业一步步走向深渊。从去年利用外资的数据中发现：日本对华投资在2014年大幅减少39%，美国大幅减少了21%，欧盟减少了5.3%，东盟减少了23.8%，增加的只有香港、韩国等有限的国家和地区。其中美国、欧盟和日本减少的更多的是实业投资，在做企业的战略转移。因此，在中国的内需消费还无法替代投资和出口之前，人民币的贬值更能解救中国经济发展于水火之中。中国外汇投资研究院院长谭雅玲在近期采访中说：人民币的贬值更符合当下经济走势；而这种走势，又与中国当下的房价和楼市预期相匹配。两者的间接关系如何相互作用的呢？

一方面，经济下滑，GDP创中国24年最低；在内需无法拉动经济的情况下，仍需要通过出口和投资来引导经济方向。而人民币汇率走低恰恰可以促进出口。而贷款利率下降，可以进一步缓解大中企业的融资利率和节省利息支出，缓解现金流压力。另外一方面，70个大中城市新旧房子持续9个月走低的统计说明，去库存和保证廉租房建设成为未来地产市场的主旋律；因此，即便有去年的930新政和限购、限贷松绑政策等，也依然无法让房价和楼市发生立竿见影的反弹效果。在市场的体现中，就出现了利率下降、房价也下行的同步结果了。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》，澳洲ASX上市别墅建筑商Simonds家建集团首席房产投资策略分析师；个人微信帐号：” Victorliulei”。

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