近几个月，美国的经济发展趋势一直以稳定的速度在增长。自2018年以来，世界上的大事件中一直少不了美国的身影，从中美贸易战，到美英法空袭叙利亚，美国都是其中的主要角色。但事实上国家之间频繁博弈的背后，美国整体的经济形式并未非常大的影响，仍然以稳定的速度增长。
房地产行业中，贷款利率、新房建设量、房价指数、租房指数等多项指标将会影响房价趋势和市场指数。其中贷款利率在房地产行业拥有非常重要的影响力，贷款利率直接影响购房者的购买能力。贷款利率过高将会提高人们的购房门槛并直接影响房地产市场上现存的购房需求，较低的贷款利率则会促使大量低收入人群购入房产，导致房地产行业过热，而十年前的次贷危机就是很好的例子。此外，对于华人投资者而言，住房贷款是不仅在美投资住宅非常重要的金融工具之一，也会影响到美国置业的购房预算。
房88的美国房产市场分析专家根据（Freddie Mac）最新的贷款利率数据信息，为大家详细分析美国房产贷款的具体利率情况以及未来的一段时间发展趋势。
贷款利率持续上涨
创2月以来最高单周涨幅
根据房地美最新公布的贷款数据信息，全美2018年4月30年期固定贷款的利率为4.58%，15年期固定贷款的利率为4.02%，5年浮动贷款的利率为3.74%。其中，最近一周30年期固定贷款的美国房产贷款的利率上涨了11个基点，达到今年2月以来单周的最高贷款利率涨幅
上个月，金融市场内10年期国债价格小幅回落后，本月的国债收益率开始飙升，抵押贷款利率也出现相应的提升。目前的贷款抵押利率已经在达到2013年8月以来的最高值，但相对于抵押贷款的发展历史而言，与1980年期间超过15% 的贷款利率相比，贷款利率仍然处在历史低点。
Zillow预计低贷款利率的时代或许会终结。目前，全美的新房建设量有所增加，但是在置业热门地区，由于土地短缺，房屋供给量仍然持续走低。这些地区的房地产市场预计将会长时间保持房屋供求失衡的状态，将引起房价的持续性增长。
近段时间美国的住房贷款利率一直处于稳步上涨的阶段，短短几个月里贷款利率的基点就上了涨了近50个基点，随着贷款利率达到近几年来的最高值，贷款月供对于购房者的负担越来越重，这将明显减少房屋交易市场中低首付购房的行为，限制购房量的提升，这正是一个市场筛选客户的过程。
对于在纽约、湾区、西雅图等土地存量少、中位房价高的地区有刚需购房需求的客户，现在贷款利率比较仍处于历史低位，并且由于持续走高的贷款利率，也将多数投机者拒之门外，目前仍然是值得出手的机会。
住房购买力指数下降
中产阶级负担持续增加
中等价位房屋传统抵押贷款要求的中等家庭收入比例
根据全国房产经纪商房屋协会的住房购买力(HAI)数据统计，只要是HAI在100便表示家庭收入的中位数能够承担起抵押贷款的必要收入。
最新的住房购买力数据显示，2018年2月全美的住房购买力指数为159，相较于1月的购买力指数略有下降，主要是由于住房贷款利率的持续上升，中产阶级的必要支出有了明显的增加。虽然对于大多数家庭的收入，承担起中等价位的房屋贷款仍然比较轻松。但是随着住房贷款利率持续上升，不仅是日常开支的增加，也会影响中产阶级财富的积累速度。
事实上，美国已有7个地区房产市场的月供超过其历史高位，分别是洛杉矶、迈阿密、旧金山、圣地亚哥、丹佛、波特兰以及圣何塞。其中圣何塞、旧金山以及洛杉矶的贷款月供占到家庭收入中位数的40%以上。由于大城市的房价水平普遍较高，中产阶级对于自住房的需求在不断下降。相对于传统美国生活的独栋别墅，在旧金山或者西雅图等热门的置业地区，目前主流的新房项目逐渐向公寓和联排别墅发展。其原因在于，上涨的住房贷款利率限制了购房者的购买力和可负担能力，美国的建筑开发商们发现这两类建筑市场价格更加符合购房者的预算，市场表现也更加强劲。
当然，值得庆幸得是随着近几年美国的经济复苏，中产阶级的薪资水平在不断提高。今年以来，川普税改法案在全美各地区正逐步实施，当大部分美元资金回流，美国本土的经济势必会被进一步刺激。虽然住房贷款利率在增长，但是随着美国中产阶级收入水平持续的增长，房产市场依然能够以稳定的速度发展。
四月全美住房贷款趋势
30年期固定利率贷款
根据最新数据信息，2018年4月30年期的固定贷款利率为4.58%，点数为0.5，3月同期的同类型贷款利率为4.38%，环比上涨了0.20%；去年同期的同类型贷款利率为4.03%，同比上涨了0.55 %。
15年期固定利率贷款
根据最新数据信息，2018年4月30年期的固定贷款利率为4.58%，点数为0.5，3月同期的同类型贷款利率为4.38%，环比上涨了0.20%；去年同期的同类型贷款利率为4.03%，同比上涨了0.55 %。
5年浮动贷款的利率
5年浮动贷款利率：前5年按照固定利率还贷，剩余贷款可按照浮动利率还清，浮动利率每年都会根据市场情况变化。
根据最新数据信息，2018年4月15年期的5年浮动贷款的利率为3.74%，点数为0.3，3月同期的同类型贷款利率为3.66%，环比上涨了0.08%；去年同期的同类型贷款利率为3.12%,同比上涨了0.62%。
TIps：贷款小知识
房贷中的点数是什么意思？
美国房贷中的点数是主要分两种，一种是“折扣点数”（Discount Points），是为了降低利率而设，另外一种是初始点数（Origination Points）主要是为了加到贷款里的其他费用。通常人们所说的点数都为折扣点数，可以通过预先支付一定的费用，减少一定的贷款利息，一般1个折扣点数等同于总贷款的1%。
例如，办理100万美元的贷款，买一个“点数”，需要支付1万美元，同时会降低贷款的利息。
外国人在美国申请房贷的利率？
目前，在美国大多数地方，包括各大华人置业的热门州，外国客户（无美国收入证明）都可以通过贷款来购买美国房产，但是首付通常需要在40%至50%之间，同时由于没有收入证明和信息记录可以查询，因此房贷的利率一般会比美国居民高出1%-1.5%。
房88贷款计算器
针对美国房产，房88网站（fang88.me）专门制作了贷款计算器模块，在每一个房源详情页的底部既可以使用，在仅计算贷款的情况下，可将房产税和物业费计为“0”，分别设置首付比例、贷款利率、贷款年限、房产价格即可获得相应的贷款费用。
例如图例中50万的房产，首付“40%”，贷款30万，则每月支付贷款为1520美元，如果不清楚房源具体持有费用的朋友们，可以多使用这个功能哟~相信你会爱上它的~~
本文来源：网络，由美国云雁地产整理编辑
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1.柯克兰开发地带年净收入至少$50万美金，3.5英亩有湖景。$1580万。
2.中国城好地带餐馆和停车场，可开发85尺高，3层以上有水景。
3.西雅图8个风景优美高尔夫球场优惠价出售。可打包买$1.45亿美金也可分开买。其中有4个可以在球场加盖房子。
4.机场地48830尺，可造200个单元以上，有轻轨经过。售价$200万。
5.华大校园内地，24000尺。
6.华大公寓地7400尺，可造59个单元。
7.西雅图市中心紧邻亚马逊地3万多尺，可造240尺高，$4000万。
8.贝尔维尤轻轨站附近和商业区地2300尺，地上目前是一层，年净收入$60万左右，以后可开发到22层高。
9.酒庄&水景豪宅出售。
10.西雅图中央商务区所剩无几的一块街角地13000尺，可造40层高，售$2500万元，目前年净收入$50万美金。
11. 贝尔维尤最市中心地，轻轨站汽车公交总站走路1分钟，44000尺，可造45层高，76000尺楼，年净收入$160万。
12. 纽约曼哈顿湖畔5星级水景酒店售$4亿美金，2017回报率7%左右。
13. 西雅图东区华盛顿湖畔20英亩地，可造酒店、公寓、商业中心和学校等等。$7200万。
14. 纯资金投资老年公寓，年回报20%。
15.未上市各区域酒店北美川普高档酒店，物业升值不算在内，回报率确保5%可以上。
16. 新上市公寓出售，售价：$10,000,000，土地面积3,770SF, 建筑面积 17,678SF，2015年建成，公寓空闲使用率仅0.03。回报率：5.7%。近Alki beach, 一览西雅图市中心，普吉湾美景。
17. 新上市公寓出售，售价：$6,000,000，回报率：4.6%。 建筑面积 11,890SF, 17间公寓，13个停车位。1963年建，厨房，卫浴，家电，地板已全部翻新。
18. 公寓店铺混合项目出售，售价：$8,000,000，土地面积 25,080SF, 建筑面积 28,683SF. 回报率：4.72%。 3层建筑，33间公寓，店铺租用面积 3,219SF。目前店铺租用合同有效期至2023年，租金平均年收益年增长2.5%。
19. 未上市可开发型办公楼，售价 $4,250,000，土地面积24,000尺，回报率：4.7%。科技明星城市中心，可开发增建限高55F，买房下单后卖方续租四年。
20. 市中心未上市混合型可开发土地， 售价：$26,500,000
土地面积 19,439尺，位于西雅图市中心,可造24层，333,658尺商用住宅混合高层，商用面积达5,001尺，多户型公寓共285间。
21. 未上市土地项目售价：$20,000,000. 土地12英亩, 共五块土地，左右衔接美国大型连锁超市safeway和住宅区，可造公寓，酒店，学校，老年公寓，超市等。其中一块土地直接阻隔safeway和居民区。
22. 西雅图中央商务区核心地段占地14400尺商务楼出售, 容积率可到6.00。当前三层楼层，最高可建至170尺，可再开发为至少173个单元的多户家庭、办公楼、酒店等等，售价2500万美金。
23. 新型科技明星城1.35英亩五块相连住宅用地打包出售，距海滨公寓与海滨购物中心仅1个街区，距著名高中1. 8英里。可造公寓、别墅、连排房屋、多户家庭等，售价：545万美金
24. 距离谷歌公司仅0.3英里处20745 尺商业用地出售，距离西北大学0.7英里，可造类型广，目前已有6位买家。售价：320万美金
25. 图书馆旁占地27653英尺商业用地， 地段热闹，可开发范围广，紧贴两家著名大型连锁超市与医疗中心，售价自报。
26. 西雅图中央商务区核心地段41242 尺可租面积办公楼，100%出租率收益稳定增长空间大，售价1775万美金
27. 位于著名公园、西雅图中心旁的四星停车场，占地25851 尺，持续保持100%占有率，资本回报率可观，管理方便。距离地标太空针仅有0.5英里，售价323万美金，可贷款购买。
28. 华盛顿大学旁占地7125平方尺公寓楼，于2016年竣工共有34个单元，设施齐全。出租率91%，资本回报率可观，售价775万美金
29. 新上市！华盛顿大学地大41200平方尺，位于SM-U/R 规划区，最高可建240尺，住宅容积率最高可至10:00, 并且若作为住宅用地不设停车限制，初步计划可建372间学生住房，可出租给1114人。
可开发范围广：包括多层住宅、零售服务商店、酒店、办公厅等。距离开发地半街处正在建设轻轨站 – 校园站(于2021年开放)并与现有路线相连。
售价：3000万起
30. 未上市项目！西雅图地区塔科马市中心225000平方尺湾景超大办公楼。
位于市中心著名街道A街，占地1.257英亩，建筑面积225000平方尺超大建筑。共有14层，含有两层停车场，平均每层面积为18750平方尺。目前整体楼层被美国保险巨头承包，租期于2018年12月31日截止。2018年营业净收入(NOI)为$4572669, 如此算来Cap rate 高达10.16%， 并预估2020年营业净收益为$5081187, 绝佳增值投资项目。
售价：$4500万
31. 未上市西雅图近派克市场酒店带建筑许可开发地项目。最大容积率14.00，占地6480尺可造24层、245英尺高，市中心核心地段，售价$1300万。
32. 新上市店铺公寓可开发资源，售价：$3,000,000。土地7,407平方英尺，建筑6,800平方英尺。全部出租无空置，当前净收益15余万, 当前回报率5%, 市场回报率6%。近绿湖，5号公路。
33. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。
34. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。售价：$3000万起
34. 30. 西雅图Facebook（脸书）旁27127可再开发物业，高容积率可开发类型广，售价$3006万起
35. xxx市A级医疗公园大楼新上市出售, 资产回报率高达6.83%
占地5.62英亩，总建筑面积38,000平方尺其中26,500平方尺可租。位于CO商务办公规划区，两层建筑于2009年竣工并以中小型医药/牙科诊所办公室为主规划设计，目前有七个租户当前出租率为79%，租金低于市场平均水平所以有较强增长空间。最新一次租赁签约高达$30 NNN, 收益十分可观。剩余两套单元面积分别为1,787平方尺和4,082平方尺，出租价格$24/平方尺/年起。
当前资产回报率为5.37%
若全部出售资产回报率可达6.83%。
位于著名山谷医疗中心旁，医疗机构集中吸引客流量大，离高速入口仅有0.25英亩交通十分便捷。售价：$960万
36. 未上市项目！位于西雅图核心地段亚马逊公司旁旁可造440尺高、超高容积率开发型地块
地大15000+平方尺，位于SM-SLU规划区，最高可建440尺。开发范围广，包括公寓、混合式酒店、商业用途等。
若开发为商业用途最大容积率为：11.00。住宅用途无容积率限制，可造包括433个单元公寓楼再加1800平方尺店铺、7层停车场的41层建筑。
地块目前空置位置极佳，步行4分钟可到轻轨站以及主要公共交通站口，开发手续齐全，周边大公司云集投机潜力巨大。售价：$3000万左右，开发手续齐全。
37.内部未上市海滨休闲度假酒店投资项目，位于华盛顿州太平洋边最大海滩上，是商业用地，共14.9英亩，目前地上有个旧度假酒店。开发潜力大，可以开发酒店、赌场、公寓，老年公寓和度假村等等，也可以有其他的开发经营操作模式。高度无限制，当地政府很开明和配合。太平洋海岸线风景秀丽旖旎，是度假和大公司培训、开会休闲的绝好地方。更实惠的是，因为酒店主人83岁，年事已高，想脱手退休了，仅要$680万美金。
真正有意购买者，欢迎咨询：
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¥2.18万／平方米。平均成交价格比挂牌价格高1.98%。
