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大波士顿都会区以波士顿为核心，包括整个萨福克县（SuffolkCounty）和剑桥（Cambridge）、昆西（Quincy）、牛顿（Newton）、萨默维尔（Somerville）、里维尔（Revere）和切尔西（Chelsea）等城市，还包括新罕布什尔（NewHampshire）州的一部分。

从波士顿市中心沿着美丽的查尔斯河北岸向西偏北开，三英里内你将经过麻省理工学院和哈佛大学。再往北开三英里，将是塔夫兹大学（TuftsUniversity），这所大学的医学院则在波士顿市中心南，紧邻中国城。从市中心沿河南岸往西偏南开，六英里内你将经过无数私立高等学府，如波士顿大学、东北大学、波士顿学院、哈佛医学院、波士顿音乐学院、麻省艺术学院和萨福克大学，等等。

波士顿的教育资源优势，得天独厚。

在美国房产配置炙手可热的今天，很多家长都很关心子女赴美就学问题，及其学区对口问题。学区房不管是在国内还是在美国都是很抢手的户型，学区房在美国任何一座城市都是最热销的房产，尤其是在一些名校云集的城市。波士顿作为美国的学府之城，这里的学区房是最多的，购买波士顿的学区房优势明显。

2018年5月6日，北京时间本周日早十点，波士顿房产经纪人李丹女士做客移投路直播间，给大家详细解读关于全美教育资源分析比较和学区房挑选的方方面面。

——讲座嘉宾

移投路讲师-Linda Li 李丹

Linda曾留学于全世界最古老的大学—意大利博洛尼亚大学(1088年建校) ，2010年随先生（现为哈佛医学院讲师）赴美，随后加盟北美最大的房地产公司Keller Williams，并创立了Risen物业管理公司。Linda凭借其丰富的教育资源和经验，对波士顿优质学区房和顶尖公、私立中小学有十分深入的理解。个人仅在2017年的房产交易金额超过4000万美金。

以下内容为讲座整理的录音文稿，包括主讲和问答两个部分，特此整理与各位分享：

——主讲环节

大家好，我是波士顿的房产经纪Linda，我现在在全美最大的房产经纪公司Keller Williams，我们公司全美有十万多名房产经纪，在任何一座城市我们都可以帮助大家，去年我个人协助客户在波士顿买卖了3亿多人民币房产，我们可以提供大波士顿的所有房源，无论是学区自住房还是投资房、或者商业地产、后续的出租管理我们都可以全权负责。

今天很高兴可以在移投路直播间这个平台和大家一起分享波士顿的学区和投资置业的方方面面。

目前我们中国人可能对波士顿的了解还是比较少，但是随着新移民对教育资源的重视，波士顿得天独厚的教育优势受到了越来越多的中国人关注。

我们先来看看学区房的概念，首先美国也是有学区房的，特别是美国的一些公立好学区只要通过购房就可以免费入读当地好的公立学校。

那我们要如何来比较学区的好坏呢？我们很多家长会看这个学校是几分，但实际上他并不是全国统一来评分的，一些教育不好州的十分学校甚至可能还不如一些教育好的州的5分或6分学校，所以首先我们需要挑选出好教育好的州。

大家可以参考一下美国新闻周刊对全美五十州的排名：

从这张图我们可以看到波士顿所在的麻省是排名第一，排名前五的城市中四个都是在新英格兰地区，而中国人很热衷的纽约和加州排名其实并不理想。

另外很多家长关心的一个问题是公立和私立学校有什么区别和到底又该选择：

1、私立学校对居住地没有要求，是私营的学校，大部分私立学校一年5-6万美金学费；

2、公立学校是给当地居民提供的免费教育；

其实不一定私立学校一定比公立学校好，因为一些好学区他往往也是富人区，福利好，并不一定亚于大部分的私立学校。下面分别会从公立和私立两个方面同大家介绍。

首先我们来看大波士顿第一个好学区是莱克星顿；

因美国独立战争(莱克星顿的枪声)在此打响而著名，位于大波士顿地区的西北部，距离市区约 15 英里，距离波士顿市中心车程约 30 分钟，占地 42.37 平方公里，总人口约三万一千人，大部分居民为白人（75.5%），亚裔(19.9%)。

在这所城市总共有9所公立学校，均被评为A+。每年整个麻省328个学区中莱克星顿一直是排名前五的好学区。

哈佛大学也曾统计过哈佛新生每二十名就有一名来自以下七所著名的高中之一：波士顿拉丁学校、菲利普斯安多夫学院、史蒂文森高中、格里诺贵族学校、菲利普埃克塞特学校、纽约市三一学院和莱克星顿高中。

这七所学校全部集中在美国东海岸城市，波士顿最多总计有四所，其次是纽约有两所，最后一所在新罕布什尔州埃克塞特市，位于波士顿市区以北1小时车程的免税州。

而莱克星顿是哈佛的七所种子学校中唯一的一所不需要通过考试选拔，以及免费的公立学校，这意味着只要证明是这个区的居民，即可无条件入学，不失为一个进入名校的捷径，相比校同为哈佛种子学校的纽约市三一学院平均的录取率仅有2.4%，简直比考哈佛还要难。

以下是我根据官网整理的2013年至2017年的莱克星顿高中常青藤类顶尖名校录取人数，另外也可以发现莱克星顿SAT（美国高考）中间分也要比全国的SAT平均分要高400多分。

第二个好学区—卫斯理：

位于波士顿西面，距离市区约 17 英里，驾车 25 分钟可到市中心，占地 27.2 平方公里，总人口约两万八千人，大部分居民为白人（84.5%），亚裔(10%)。公共交通有小火车和巴士。是麻省第二富裕的城市。

以教育闻名的 Wellesley 在 2009 年福布斯“全美受教育最高的城市”中排名第二。25 岁以上的居民中，79.3 ％的居民拥有本科或以上学历，46 ％的居民拥有硕士或以上学历。

Wellesley  的公立学校系统全国闻名，小学分别有(Bates、Upham、Schofield、Fiske、Hardy、Hunnewell和Sprague)，公立初中一所、公立高中一所，每年应届高中毕业生的各项考核成绩都名列个大排行的前端，被 USNews评为金牌高中，校友包括 Twitter 的创始人之一Biz  Stone。白宫总统演讲撰稿人Aneesh Raman摇滚歌星Billy Squire和棒球明星Nate Freiman等等。

另外宋美龄和希拉里曾就读的卫斯理女子学院也座落于这个小镇，该学院在文理学院综合排名第一。其它比较闻名的大学还有百森 Babson 商学院，它在过去14年里，Entrepreneurship 这一专业稳居全美第一。另外The Financial Times将Babson商学院的高级经理人专业排在全美第5。 

第三个好学区—牛顿：

位于波士顿西面，距离市区约 11 英里，占地 47.14 平方公里，无论是去市中心还是唐人街，开车大概 20  分钟左右，交通便利，有地铁绿线和小火车。总人口约八万六千人，除了绝大多数的白人外(80%) ，第二大族群就是亚裔(11.5%) 。该市多次被CNN Money等评为全美第一最佳居住的城市，同时也多次荣获全美治安最好的城市。

牛顿最显著的优势在于当地良好学区，拥有 15 所小学，四所初中和两所高中，数量远远高于其他学区，几乎所有的学校都有 9 分以上（满分以 10 分计算），选择移居牛顿，孩子教育完全不用担心。US NEW分别给予牛顿南和牛顿北金牌高中和银牌高中的荣誉。另外波士顿学院也座落于牛顿市。

第四个学区—韦斯顿：

位于大波士顿地区西部，距离市区约17 英里，城市中有火车站点，总体来说还算方便。占地 44.81 平方公里，白人占总人口 88.6％，亚裔 6.8%。家族收入中位数超过 25 万美金， Weston 是美国最富裕得社区之一。

Weston 居民在发展社区的同时，也非常小心的保存了长达 60 英里的徒步爬山和骑马的通道，运动场，各式球场和滑雪场。

住在 Weston 的名流包含原麻州共和党主席 Frederic Dumaine，普利策奖得主 Anne Sexton，美国税法改革之父 Grover Norquist，20 世纪早期的突出银行家 RobertWinsor。Weston 也住着众多运动明星，包含M. L. Carr, john Havlicek，Cedric Maxwell。

由于人口较少，其公立教育系统十分优秀，和私立学校师生比差不多，其高中曾多次被评为麻省最好的公立高中。也被USNews 被评为全美的金牌高中。

以上介绍的四个学区，是波士顿最好的四个学区，均属于较为成熟社区，没有空地做开发，市场上的房产基本上都是以二手房为主，少量新房也是拆旧房建成。

二手房：200平方米左右独栋，100万美金左右。

全新房：400平方米左右独栋，200万美金以上。

波士顿房产税整体较低，大约为1%-1.5%。其中莱克星顿是最高1.5%，卫斯理、牛顿：1.2%，Weston是1.3%, 房产税的百分比是以政府对其估价来计算，而二手房的估价往往低于成交价，所以实际房产税占成交价的百分比将更低。

波士顿的顶尖私立中学的资源也很丰富，比如菲利普斯学院安多弗等，基本上每三个毕业生能有一个进常青藤。大家会发现，波士顿的高中考学情况普遍很好，这不仅仅因为各高中的优秀办学条件，波士顿本身的地域优势也占一部分原因。前面提到，波士顿及其周边名校云集，本地高中生源更容易进入这附近的名校。

刚才介绍了中小学的部分，波士顿除开拥有美国最古老的公立学校系统，并被公认为是美国最好的大城市学校系统，同时也是很多美国顶尖大学的所在地。

作为全美大学排名最高的城市，它因“高等教育之城”而著名，很多学校都是北美大学协会的成员，该团体由全美拥有较高研究及教学水平的顶尖大学组成。在波士顿大都会区拥有超过一百所大学，其中全美前40的大学就占了7所包括世界顶尖的哈佛大学和麻省理工等，这些大学招收超过 25 万名学生并面向全球师生提供 42 万个就业岗位。

波士顿一直都是投资者的最爱之一，其中比较主要的原因，就是该城市一直以来都非常低的apartment vacancy rate (大楼空屋率)，仅达1 %，是全美最低空屋率的城市之一。

另一点就是持续增加的租金收入，全美仅次于旧金山、纽约；和美国其他城市相比，在波士顿的投资所需成本减半，收益却与纽约、旧金山和迈阿密大致相同。这意味着在其他城市一项投资所花的钱，你可以在波士顿进行两项投资。

波士顿近期房地产增长，加上波士顿市区对金融、科技、及生物医药人才的强劲需求，所以吸引许多高薪的白领阶级，导致城市的居住需求很高，人口大量增加，使房地产投资很有吸引力。

城市未来发展的巨大机会已经显现，使价格随着时间推移大幅度增加，近几年房屋增值平均10%每年，很多住户的房屋年度增值甚至超过15~20%。

据美国《时代》杂志报道，波士顿是全美房产市场发展最健康的城市。波士顿房价真正的稳定以及强势是显示在房价下跌风险上的，根据权威金融分析机构标准普尔的预测，如果全美再遇一场2007 年的经济危机，波士顿的房价下跌会少于2%，相对全美预计下滑27%。

——问答环节

Q1.波士顿天冷吗？

答：从温度上，波士顿冬天跟北京差不多，室内一直有暖气，而且美国热水是24小时的。最重要波士顿不是湿冷，所以体感温度并不是那么冷。

Q2.在波士顿买新房好还是二手房？ 

答:由于波士顿历史悠久主要以二手房为住，大部分区域都已经非常成熟，没有空地做开发，如果要建新房，基本都是通过拆二手房来建新房，所以新房的价格要更高，但同样新房的面积也很大，性价比还是很高的，而且对于刚来美国相对来说更好管理。

Q3、投资公寓好还是别墅？纯投资非自住

答:从投资回报率来讲差不太多，如果是市区或大学周边建议投资公寓，好学区建设投资别墅。从管理方面来说公寓相对来说更好远程管理。

Q4、没有绿卡，可以读公立学校吗？

答:理论上面来讲读公立学校不需要核实您是什么身份，只要证明是当地居民（有房产）就可以入读，但在实际操作上，如果要在美国长期读书，肯定是要有一个合理身份的，毕竟旅游签证每年只能180天。

如果没有绿卡，父母可以通过自己拿H1工作签证、J交流签证、L1跨国经理人和F1学生签证来解决。

Q5、有绿卡了，在好学区里租房，可以读公立学校吗？怎么操作呢？

答:如果有一年以上的租约可以入读当地的公立学校，但需要注意的是好学区的别墅大家一般都是购置了自住，很少投资，比如Newton有15所小学，所以第二年租约到期可能很难再找到同样的学校，将面临频繁转学。

另外美国租房都是租客自备家具，所以每租一次房相当于安一次家，另外从投资来讲也不合算，所以对于有经济能力的家长不建议租房。