最近有不少国内的朋友询问到加拿大房屋翻建投资，今天就给大家分享一下我们的经验，翻建项目是相对楼花，现房，翻新投资更为复杂的一种房地产投资类型。
前言
在多伦多买房子的时候，我们都会发现有一个特殊的现象，想要交通、生活便利、绿树成荫、大的夸张的后院、前院、离邻居稍远的有一定私密性的房子，却要忍受房龄很老，房屋结构过时，层高不够高，厨房不够大等等缺点。可是在城市边缘看到一些现代结构的，高大明亮的，一见倾心的房子的时候，却往往是房屋占地面积不够，房前屋后的树木也还未成才。
所以许多精明的地产投资者，已经不满足于普通二手房买卖或购买楼花的获利方式。他们通过购买热点区域、占地大，年代比较久远的Bungalow或者DetachedHouse，推倒重建，然后销售，往往能够获得相对于普通买卖房子更大幅度的溢价收益。但是，更大的利益背后，往往是更大的成本和风险，本期简单为大家详细介绍一下这更胜一筹的房产投资模式
选择合适的位置
任何关于地产相关的投资，地点绝对是人们着重考虑的一大因素。特别是在翻建项目中，如果您选对了地址，就相当于赢在了起跑线。我们想象一下，只要地址选得好，翻建中的很多问题都能迎刃而解：资金不够没法翻建？不要紧，是金子总会发光，开发商们不会错过任何宝地；盖到一半工程无法继续害怕烂尾？打包卖出去也一定会吸引很多感兴趣的投资者。总而言之，好地段和差地段相比，恐怕就是“瘦死的骆驼比马大”了。就拿这两年的房市震荡来举例，多少地方的独立屋价格不断下跌，而眼观豪宅区和经典热门区，房价却依然坚挺。
夸了这么多好地址的优势，您肯定觉得这不是废话吗？谁买车不想买宾利劳斯莱斯，买包不想买LV爱马仕呢？在这里我要告诉你：不一定哦。咱们的选址是以投资翻建为目的，最终目的是为了利润，而过于火热的黄金地段房价已经处于较高位置，投资翻建成本高，还未必能带来丰厚利润。所以我们前面提到的“好地”在这儿要重新定义一下：拥有升值潜力却尚未被大多数人发觉开发的地段。
挖掘“好地”我们有以下策略：选择较为熟悉和满意的地区，亲自去现场勘查。毕竟是一个翻建项目，选地必须要多亲自体会观察，才能够切身体会居住于此的感受，当选好了一个区域后，您可以着重搜寻地块方正，户型整齐并且交通便利的地段，因为这对于自住或出租都至关重要。然后就是观察附近房子的翻建情况：一个没有翻建房的老区可能是因为居民保守的观念，在申请翻建许可时需要一定百分比的邻居同意，这或许会是一个阻力。您可以选择先买下来，等有人开始翻建了您再跟上，或者是选择做“第一个吃螃蟹的人”。您也可以选择在一个有新房但较少的地区购买，因为通常来说一个区域只要有翻建的新房出来，那这一片的房子都会有涨价的趋势。雪亮的慧眼和前瞻性的思维是成功翻建的第一步。
建商
购买好地皮或者旧宅后，接下来就到了新屋的设计阶段。你需要请一家建筑设计公司为新屋设计蓝图。你要将你的理想中的房屋明确无误地告诉对方，如果你有中意的房子，你也可以向设计该房子的设计师购买图纸(套图)，或者让设计公司参照设计出来，设计的过程中，要不断地修改。你要考虑各个方面的因素，总而言之就是协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。
做好设计，是完成整个工程的一半，这是事无巨细过程：从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理，到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节，卫浴厨房设备的选择，科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦，要知道二次装修的代价不仅是金钱上的，更是精力上的一种折磨。在等待政府部门批复的时间里面，可以开始进行选择建筑商的工作。一旦修建申请得到通过以后，
就可以让建筑商着手安排施工事项，建筑商也就是国内所说的包工队，在多伦多有很多选择，服务的范围也有所不同，当然你可以选择自己动手，但这需要很高的技能、许多的时间和大量的精力。除非你要体验自己盖房的乐趣，否则还是选择一个放心的建筑商。
为了建造出理想中的新房，投资者必须向选定的建筑商提出一大堆的问题。他们建造出的房子与众不同在哪里、在新房子中包含有哪些新的技术成分、房子的能源效果如何、造屋的价格里面是否包含了能源设施方面的预算、房间的空气质量如何、房子的建筑是否能通过加拿大政府和有关公用事业公司的审核、房屋是否可以通过由有独立执照专家的评估，单单与一家的建筑商联系是不够的，最好多联系几家进行比较，所谓不怕不识货，就怕货比货。投资者还可以到建筑商现有的建筑现场看看，了解建筑商的水平和实力。以下几点可以协助投资者选择建筑可以查询到他们有没有为一座新房子下一个保证的订单(New HomeWarranty)?
1,它在完工后，后续的系统工程还包括了哪些内容?
2,这家公司已经建立了多长的时间，它完成了多少开发的建筑。
3,你也能在“更好生意机构处”(Better Business Bureau)那里查到是否有对这家公司的投诉。
翻建过程
选择好建筑商，让你在施工阶段事半功倍。盖房是一个很复杂的过程，不过总体上来说它可以分为这几个步骤。
1.先是打地基、造地库。做好了地基，要整屋架，这里是先造个木框架，然后是铺设水电管道，接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分：所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、桌面等。
2. 再是，电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表，在这里要找煤气公司，并由煤气部门(Gas-Fitter)给你个煤气许可证(GasPermit);做电，要由专业的电工(Electrician)给个电路许可证(Permit);房子要有自来水系统，要由专业的水管工给你水管合格证(PlumbingPermit)。不过由于你是交给建筑商来完成的，这些繁杂的系统证书虽然由建筑商去验证，您也要在最后仔细的检查这些证书。
3. 最后，再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备：洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等，当然还有马桶、洗浴设施等，最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查，对水路系统和供暖系统做最后的检查，这样你的整座新屋就大功告成了。
风险意识
做建筑工程项目最怕的就是由于资金不足导致最后的延期和烂尾，这也是旧房翻建，利益虽大，风险也大。首先，你必须具有较大的财力和资金沉淀能力，因为你无法保证翻盖后的房子能够在多快的时间里卖出去。
另外，申请DemolitionPermit(拆除许可证)的时间要视所要拆除建筑物的性质而定。如果拆除加油站、汽车修理厂、有地下油罐的老房子或有石棉的老房子，需要进行各阶段环境检测，所需时间相对较长，长至2年的情况也会出现。
再者，政府的审批可能和你的原先设想差异很大，造成你的投资风险。所以，无论预算多少，最好预留10%的资金，而且作为投资者事先应该做好详尽的调研“功课”，请专业地产人士/装修团队来协助运作整个过程，成功率会大大提高， 很多投资者就是在最后阶段资金链断裂，出现烂尾，最后不得不整个打包卖掉。
总结
以上就是我们认为房屋翻建中最重要的几点，而其中的第一点 ---- 地段 尤为重要：因为无论是在建筑商选择还是资金筹备上出现了问题，好的地段都能提供较高的容错率。这几年翻建现在并不是一个正确的时机，不做准备的入市必然无法获得好的回报，
如果你目光长远资金充足，有为地产作为多伦多资深地产公司，拥有丰富的房屋翻建经验，可以帮助您筛选房屋，跟进翻新，咨询我们获得更多详细信息。
