大家都在纠结:那如何能够把钱都花在刀刃上,如何能够寻找到一个完美的房子呢?
我们看到的完美房子只有在过去出现过,但有些人抓住了,有些人没抓住。任何时候我们买房子都会觉得:“呀~~房价还是比我预想的贵呢”。那为什么我们任何时候买房子都会觉得房子贵呢? 我想给大家讲我亲身经历后的感想…..小编09年通过家里的支持在CITY买了一个1房+study的房子,后面通过自身对市场了解,投资与refinance,现在手里已经是佣有几套房子了。我想挑一个大家比较熟悉的地区-----ZETLAND来给大家分析一下。 那时候,也就是前年年初那段,ZETLAND地区好的2房才70万出头,而当时2房70房对于市场来讲也是不便宜的。有不少人觉得我还是等等吧……但是等到现在ZETLAND好的2房已经是近百万的了…..其实,我也不敢担保到现在这地区竟然会涨这么多,会成为完美的房子之一,可能是有点运气成分的存在吧。但是其实这些运气成分是可以有理由猜出来的。我当时的观点很简单:“价格是市场价中价位,开发商有名气,学区房与CBD性质,还有就是政府规划”。 那我还有什么好担心的?
有买过几套房子之后的人很多都会发现,买增值的房子其实是很简单的,只要选择3种房源,房源里面坚持2个原则,就能达到这1个目标。 3种房源包括:CBD,水边,学区的房子(这些房子既能保证稳定的租金回报,又有强劲的升涨空间与理由) 2个原则:只买大开发商的(市场承认与品牌价值,既能保证贷款,还能保证租金与市场卖价),另外一个就是政府规划(政府要做的事情,任何团体与个人都是无法阻挡的) 1个目标:房子好(住的舒服与升值)
而如何选房?让我们换句话说就是:“我们挑选房子一定要找到理由,一定要知道切合自身情况,最后分析为什么我们要买这个房子”。 海外很多家长,都有一种责任感,特别希望能给孩子买一个自住房,帮助孩子找个属于自己遮风挡雨的地方,不用总是寄人篱下。 你现在的情况是特别具有代表性的。书读完了,工作找到了,身份也快下来了,家长给个首付帮忙买个房子,以后自己努力供房子,后面自己组织家庭,幸幸福福过一辈子,父母的责任做的很到位,问心无愧,即对得起孩子,也对得起列祖列宗。
但是这是否是最聪明,最理智,最务实的方式呢?到底是买一个自住房还是投资房呢?咱们用下面的数据来分析一下………
首先咱们来看一下自住房:大多数买自住房而言:我想离city近一点,区好一点的,有升值空间的,80万预算,周围居住的人素质也是不错的:)我觉得咱们可以再拿Zetland做个例子,这个预算是可以买到一个还不错的2房1卫的现房,
接下俩咱们来算一下买这个现房,咱们一共得花多少钱?之后一房出租320,每月供多少钱?
现房金额 | $800,000 |
(假设贷款没问题)百分之20% | $160,000 |
印花税 | $31,811 |
律师费 | $900 |
杂费 | $2,000 |
家具 | $5,000 |
二手房的房子一开始投入的总金额 | $199,711 |
然后咱们再来算一下这个房子的年支出是多少?
贷款额度80% | $800,000*0.8=$640,000 |
每年供的利息(按现利率4.79%) | $640,000*0.0479=$30,656 |
Strata (一年有4个季度,每季度按$900算) | $900*4=$3,600 |
Water(一年有4个季度,每季度按$200算) | $200*4=$800 |
City Council (1年交一次) | $1,000 |
电费+煤气费($200/C) | $200*4=$800 |
网费($60/M) | $60*12=$720 |
房子的年支出 | $37,576 |
最后咱们来算一下最好的情况下你每周供房支出将会是多少?
年支出/一年52周 | $37576/52=$722.61 |
房子收入(假设没有空置) | $320 |
每周供房 | $400.61 |
咱们得出的结论就是:一开始你的投入就是$200,000还有每周的支出是$400
而相对于投资房,就比较简单了,房子它是个赚钱工具,我们需要考虑的就是它的租金回报率(租金回报率的算法:房租的年收入除以年贷款利息),以及更为重要的升值空间与升值率。换句话说就是:如何用最小的投入在最短的时间获得最大的利益。
我选择它是为了赚钱,而很多人更多的想法是为了防止以后房价越来越高,毕竟以后肯定是要有自住房的,现在买个投资房赚钱,以后找到适合的自住房了,再把投资房卖了换成自住房。那供一个投资房的支出跟上面自住房的支出有多大区别呢?咱们就把现阶段非常火的布里斯班LENDLEASE一个$600,000房子当例子.
前期投入金额,首付百分之十+律师费 | $60,000+$600=$60,600 |
房子是2年半的楼花
咱们按每年百分之7的升涨率算(经济学里面房子的平均值是每十年翻一翻的,而布里斯班远远不止,但为保守情况,咱们以每年百分之7算。)
也就是说在交房的时候,按房子最低的升涨率是达到了
$600,000的价格2年半的时间 | $600,000*1.07*1.07*1.035=$710,982.9 |
投资了$60,600,而增值了$110382.9
那之后咱们再交多少钱呢?
房子的另外百分之10% | $60,000 |
印花税 | $21,500 |
律师费 | $600 |
杂费 | $2,000 |
总金额 | $84,100 |
2年半时间总投入
前期投入+后期投入 | $60,600 +$84,100=$144,700 |
这房子的房租是有最低百分之5($600,000*5%=$30,000)的租金保证的,咱们来算一下这个房子的年支出是多少?
贷款额度80% | $600,000*0.8=$480,000 |
每年供的利息(按现利率4.79%) | $480,000*0.0479=$22,992 |
Strata (一年有4个季度,每季度按$900算) | $900*4=$3,600 |
Water(一年有4个季度,每季度按$200算) | $200*4=$800 |
City Council (1年交一次) | $1,000 |
中介管理费(最低房租$30,000的8.8%) | $30,000*0.088=$2640 |
房子的年支出 | $31032 |
咱们来算一下最坏的情况下你每年供房支出将会是多少?
年支出 | $31032 |
房子年收入(最低百分之5有租金保证) | $600,000*5%=$30,000 |
空置(每年最多2周空置) | $31032/52*2=$1,193.54 |
每年供房金额=年支出-年收入+空置 | $31032-$30,000+$1,193.54=$2225.54 |
咱们得出的结论就是:2年半你的总投入就是$144,700还有每年养房最多的支出是$2225.54
但是实际咱们真正赚的钱包括:
房子每年升值7% | $42,382.9 |
避税(个人年收入-房子折旧,所交的税) | 根据你收入而定,假设5万年薪,可省$2,500 |
房子年总收入 | $44882.9 |
上面是数字是每年最低的保守估计,而且房子的升值是每年按百分比不停的上涨的,之后的升涨情况下面有更好的解释
(楼花到建好后5年的时间里面,这段时间是房子黄金升涨时间。)
咱们再算一下投资房$600,000每年百分之7升涨率到若干年后是一种什么情况
第一年后 | $600,000*1.07=$64,2000 |
第二年后 | $642,000*1.07=$686,940 |
第三年后 | $686,940*1.07=$735,025.8 |
第四年后 | $735,025.8*1.07=$786,477.61 |
第五年后 | $786,477.61*1.07=$841,531.03 |
第六年后 | $841,531.03*1.07=$900,438.21 |
第七年后 | $900,438.21*1.07=$963,468.88 |
第八年后 | $963,468.88*1.07=$1,030,911.71 |
……… | ………. |
如果中间再做refinance,那增值效果非常之大。这也是为什么我说投资房真正赚钱的原因:)其实算到后面,我也是吓到了,而我结合我本身的实际情况,增值的数字其实是远远比上面的数字大的多的。
而买自住房,是不会去做refinance的,因为你不可能自己给自己加租,而你每周的工资也多用于还自住房的贷款。
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