本文摘自十二月下旬

即将出版的第十期《逸居新西兰》

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卖掉大房子、搬进退休村是不少Kiwi老人的做法。华人为何不爱退休村？

搬进退休村是明年的事，一对奥克兰Kiwi老夫妇却选择提前一年出售房屋。

2000年他们以32.5万新西兰元的价格购入这套四房两卫带花园的房子。住了18年后，他们从中年步入养老阶段时，房子在2018年6月再次上市，升值了至少60万新西兰元。 

即便房屋外墙为Plaster，最终这栋房屋还是赶在海外买家被限购前售出。售价为93万新西兰元。简单对比当年的价格，60万左右新西兰元落入了这对夫妇的口袋，他们从过去房产增值中获得一笔可观的"养老金“。

出生于1946年至1965年之间的婴儿潮一代，已大量陆续进入退休的年龄。1987年的股市崩盘，致使一代新西兰人从股市转向了楼市，这包括当年处于中年的婴儿潮一代。无论是受益于过去几年房价的上涨，还是租赁收入的积累，住进退休村是他们中多数人可负担得起且热衷的选择。

房子虽然面积更小，但退休村整体环境满足了这批人对高品质生活和生命质量的追求。

在这个行业，每100个退休单元，就有64个员工来服务，这让老人们感到一种安全感和无忧的惬意：身体上有不舒服，退休村的医疗服务随叫随到；退休村通常还有健身房、游泳池、电影院、公共花园、社区中心和图书馆，给老人们创造了互动的机会，减少了内心的孤独感。

在退休村里，老人们各方面需求被密切关注。这也是退休村运营者挖掘利润、与竞争者拉开距离的关键所在。比如，Metlifecare把客户体验视为三大战略性支柱之一。其首席执行官 Glen Sowry 在2018年报中提及，婴儿潮一代在乎咖啡文化和健康。意识到这点后，Metlifecare翻新和升级了咖啡馆和娱乐设备等公共空间，以确保退休村有吸引人的地方。

根据2013年人口普查的结果，65岁以上的老龄人口中，74.5%的人全部或部分拥有自己常居房屋的产权。卖掉大房子，搬进退休村是不少Kiwi老人的做法。新西兰退休村协会（Retirement Villages Association)统计了其会员公司运营的350个退休村发现，每周约有50个老人搬入。

“市场对退休村的需求没有下降的迹象。”该协会指出，从2009年到2020年末期，65岁以上的群体预计从550,000人增长到1,000,000人。2016年时75岁以上群体占总人口比重约6%，大约295,000人。到2033年，这一群体的比重会增加到10%，届时75岁以上的人口规模预计达586,000。

值得注意的是，目前，12.4%的75岁以上老人是住在退休村。这一渗透率比2012年时有所上升。

该协会指出，即使渗透率不会再增长，整个行业必须每年新增10个退休村，才能满足未来20年的需求。

PWC报告指出，到2026年，退休村单元数量的增速预计落后于75岁以上人口增速。

新西兰住房市场已出现尖锐的供需矛盾，但是退休村的情况也不容忽视。养老住宅的短缺影响的不仅是老年人，还关乎年轻人买房。如果市面上有更适合老年人的住宅，就越能鼓励他们卖掉大房子，住进面积较小的退休村。老人在普通住房市场的退出，相当于给市场带来新房源。

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一旦选择购买退休村单元，老人还需要在产权上让步。在大部分情况下，老人们购买的只是居住权，产权依然是归退休村运营者所有。一旦某个退休村居民不再居住，退休村运营者会把房源放到市场，寻找下一个住客。

这背后有着不小的利润空间。退休村运营者Summerset 今年上半年的基本利润达4,520万新西兰元，比去年上半年增长了27%。其首席执行官Julian Cook 在半年报指出，基本利润主要来源于新房售出和旧房转售所得。

目前，主导新西兰退休村市场的六大运营者为Ryman、Metlifecare、Summerset、Bupa、Oceania和Arvida。上述运营者共同占据了新西兰市场57%的市场份额，运营着162个退休村和将近17,266个单元。当中，36%的退休村和46%的单元位于由奥克兰、汉密尔顿和陶朗加组成的“黄金三角”地区。

Top Harbour  Limited 首席执行官潘昕曾经考虑把养老住宅作为开发项目的一部分，并对该领域有所研究。他告诉《逸居新西兰》，相比传统的住宅开发，退休村对开发商提出更高的要求。首先，开发商需要具备资源整合能力，满足老年人在医疗、保健、娱乐等需求。其次，由于退休村资金投入巨大，而回收期相对较长，则需要开发商提高获取长期合理成本资金的能力。同时，长期项目运营和管理的能力至关重要。

在这领域，华人开发商虽少，但并非没有。CNZ Health Holding董事长William Chen自2013年在南岛开发了3个退休村，规模在30个至上百个单元不等，以联排别墅和公寓为主,采取的是自行开发建设和外部管理运营公司承保相结合的运作方式。他向《逸居新西兰》介绍，在基督城的市场，有独立生活能力的老人以45万新西兰元至50万，可以买到两房一厅的联排别墅；居住3年以上，最终的返回款大概是当初购房款的70%。

今年是他挖掘养老住宅潜力的第五个年头。从Trademe上不断登出的广告，让他觉得目前退休村的空置率有所提高。在最新的高尔夫城退休村项目中，他正在和中国的养老机构合作，探索国际旅居养老模式。

不单是运营者，入住者当中也鲜有华人面孔。William开发的退休村同样以洋人为主。他认为，中国传统的养老方式下，老人更愿意和子女住一起。而Kiwi父母因为没有和子女同住的习惯，老人倾向于住进退休村“凑热闹”。

事实上，退休村“只出让使用权，不出售产权”的销售模式，才是最不被华人所接受的。购买退休村单元，等于放弃了房产增值的部分，不能转售或作为遗产留给子女。

此外，新西兰退休村在配套设施上以洋人需求为主。华人在饮食习惯的差异性和有限的英语沟通能力，难以被完全顾及。

一位地产界人士匿名告诉《逸居新西兰》，几年前，他此前询问退休村运营者能否另辟一个针对华人退休人士的居住区域。在这个独立的空间里，开设中餐厅和麻将室、提供中文电视和报纸等。但该运营者人士回复称，主流市场的需求已足够大。

目前，邻国澳大利亚已推出了不少顾及亚裔文化需求的退休村，新西兰何时能走到这一步？

采访/撰文 Abby Chen

排版 Banks Feng

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