在海外生活过十多年的老司机总结：中国的中高净值人群基本上都会有一个主（基本）需求，就是拿自身资产的一部分做一个合理的海外配置动作，但是大多数海外资产配置机构都是不专业和中立的。大家在走出去时，一般从地产投资开始，因为这是国人较为熟悉而相对容易把握的区块，风险也较好管理。

在为大家介绍东南亚地产投资机会之前，先给大家说一个结论：

在接下来的十年时间里，国人做地产投资的最佳机遇必定会是在东南亚。东南亚好比国人之前热烈投资的海南岛或泰国，而东南亚就是继海南岛之后的下一站。那为何之前我们对东南亚的投资情绪没有现如今这么热烈呢？可以从周遭投资环境或社会因素等方面来阐述：

• 中国新中产的崛起。

  这一批新富有阶层和高净值人群多达数千万，其拥有全球化的视野，认为资产不仅可以在中国，持有人民币资产不再是唯一且主要的目标。除了人民币之外的资产也是其认为需要配置的对象。

  
  

• 国内地产投资将逐渐进入冷冻期。

  经过四十几年国内的超高速发展，中国的地产价格已经形成了过高的局面，大家一定深有体会。在中国的“衣食行”都不便宜，尤其是“固定资产——住”这一块。人民币贬值风险逐渐加大，我们的感知也越来越深，尤其是近来人民币兑美元的走势，已经高达6.8多。

  
  

• 经过改革开放的影响。

  在过去十年间，中国的科学技术开始逐渐改变我们的生活和金融环境，特别是在互联网区域。在接下来的十年，将由五大区块接手，被大家称之为“五个字母”，那便是（I）物联网、（A）人工智能、（B）区块链、（C）云计算及（D）大数据，这是我们无法控制且会顺应时代潮流而发生的事情或者说现象，其将涉及到各行各业的各个角落，包括颠覆我们对海外的认知。改变的结果是什么呢？我们对距离的认知也会大大变化，不再是对山川河流的物理认知，比如说到国外会语言不通，需要坐飞机，办理签证，接下来大家要和我一起跨越这个距离，我们的距离只有一个，就是对海外投资的认知。现在最重要的是心态和精神上的转变，要深刻体会到，全世界各地都将是机会的潜藏地。

  
  

• 国内廉价劳动力将不复存在。

  劳动力成本的提高以及税务成本和企业运作成本的提高，产业结构正在升级改变，致使许多资本都纷纷将国内企业转移到东南亚去，输出过剩产能：庞大的人口基数（6.4亿），就业人口众多，年轻人口占大比，劳动力成本低廉（如同20年前的中国）等，这些都是致使企业发生转移的主要诱因。

  
  

• 中国造势世界瞩目。

  “一带一路政策”的主战场在东南亚，距离中国也最近，我们也较为容易把控，许多机会都存在东南亚，我们将大有可为。下一个十年，我们有很多机会都会在东南亚。
  

我们可以从上图这样一个宏观经济走势图及历史回顾看出全球热点的规律，或者说资本聚集模式：由80年代的主要发展重点在欧美国家（崛起的资本主义国家）到日本，再来是90年代的亚洲四小龙的繁荣发展（香港、台湾、新加坡和韩国），一直到两千年之后以中国为首的金砖四国，再加上南非也在迅速发展。当然在这过程中，部分国家没有跟上中国的脚步。

接下来的东盟十国将会是“地产投资机遇的集合地”，那里将快速成长发展起来，是宏观经济发展的主力场，这也是未来世界局势发展的一个不可阻挡的趋势！

一说起东南亚十个国家里的任何一个国家，比如说到菲律宾，大家会认为南海、毒品问题严重、反华、贫穷。说到柬埔寨，就是红色高棉的战乱、国内政治不稳定，贫穷落后等，每一个东南亚国家只要你去深入了解就会发现，之前了解的所谓“现象”和“真相”都是认知错误的，这个错误全是因为媒体报道，媒体是为政治服务的，所以是片面之词，是误判的。

60年代的柬埔寨是发达国家，只不过因为中间的一段时间因战争问题被落下，但现在正在快速发展建设中。类似于柬埔寨的东南亚其它国家也是如此，它并没有你想象中的那么落后贫穷，事实上可能只是因为我们还未真正亲身到达那里去体验了解！只要你去过就会发现，其实机会总是蕴含在发展尚不完备的地方，就像中国二三十年前那般，8、90年代的中国是一个充满机遇的时代，如果时光可以倒流，我们在那时候可以做出一番不一样的事业。而现在的东南亚正在复刻当年中国走过的经济奇迹路线，只要你敢想敢干，打开心扉接受新事物，新认知，你会发现这里面大有可为！

看上图我们可知，东盟十国的GDP增长都很高，大约在5-7%。经济发展迅速，尤其是柬埔寨在整个东南亚里面发展最快，一枝独秀。菲律宾和其它国家发展得也很不错。整个东盟大约有6.4亿人口（差不多为中国人口的一半数量），整体年轻化，27—40岁居多，都是年富力强做事情的最好时期。东盟为自由经济体，免关税，很多东西均可自由流通。很多机会也都在这里，无需多说。

泛亚铁路将东盟与中国的南宁和昆明连接起来，形成了一个陆上的丝绸之路——交通物流运输网由此诞生。东亚会将在柬埔寨举行，很多国际性赛事和国际组织都在东盟国家落地，尤其是在柬埔寨。全球大概有6千多个国际性组织落地于此，外国人数量众多，开放程度不亚于中国任何一个城市。这里都是华人经济，不存在反华现象。大部分的国家都不排华，对华十分友好，其政府及军队管理者大多是华人，反华现象或者声音多半是由于多个政党间的政治需要。

如果你在中国感到没什么机会，距离我们最近的东南亚有十几个首都和城市都是你值得考虑的投资点。我们可以分优先级和梯次去投入，客户和我们走入柬埔寨考察时，都很满意这里的投资机遇，纷纷反映这里有事做，能做事，只要你展开想象。

东南亚投资关键点有如下几大因素

• 资产升值空间巨大。

  由家族财富办公室的数据表明（为世界上最富有的人管理财富的机构）：发展中国家的资产升值速度较之发达国家是最快的，上升空间也较为巨大。发展中国家由贫穷到富裕的上升通道要宽广许多，看中国北上广深一线城市如今的繁华样貌和早前破败的景致对比我们不难发现，越是落后的地方，上升空间就越大！

  
  

• 各项利好优惠程度大。

  发展中国家现处于经济发展阶段，许多税收都较低廉。多党制或君主立宪制较多，对私有财产的保护彻底，大部分无遗产税，各项税务较低，可以合法合理地避税。

  
  

• 货币收益高。

  在东南亚国家投资，我们就可以多一个货币币种的资产，如投资柬埔寨，你就可以多一个美元资产。

  
  

• 资产配置策略前置。

  以前我们把资产配置在中国，是因为当时在中国投资有很可观的收益，但现在的收益已经不再像从前那般，此时我们进行转移就是一个很有必要的配置策略的及早布置。而接下来东南亚的地产恰恰是处于红利期，赚取利润要比在中国大的多，我们可以引用年初吴晓波说过的一句话：“买好资产，投穷国家”，用泡沫化的人民币去买其他国家优质的资产，里里外外会产生许多你意想不到的收益，这里面细说有三重收益：可以得到资产升值，租金收益，货币收益。

柬埔寨国家安全吗？

就目前为止，中国对柬埔寨的投资金额总数已差不多接近200亿美金，如此大的规模的资金，国家队（国企央企）需要考虑的安全等级和金融环境评估绝对要比我们周全的多，高的多；有专门针对外国人投资的《外国人投资法》，资金受到保护，和本国人基本无二致，柬埔寨本国GDP增速高，基本保持在7%左右，整个国家都处于大力发展经济的绝佳时期，社会氛围和投资氛围都是很安全的；柬埔寨作为“一带一路”桥头堡的示范国家，国家资金和政策往哪里走，我们往哪里走，人就往哪里流，因为那里就是最安全的。

东南亚哪个国家最值得投？

第一优先级，柬埔寨金边、西港；第二优先级，菲律宾马尼拉；第三为泰国或越南这些地方，就综合考量而言。

我在柬埔寨曾见过冯仑—冯总，在谈话过程中，我们就地产投资心得和看法做了互相探讨和交流，其明言最看重的国家第一是柬埔寨金边，第二才是泰国、芭提雅等地，这和我的观点不谋而合。从上图数据蕴含的信息量我们不难发现，国家的决策者或国企央企的一把手将大量资金投往柬埔寨，肯定是要有所得才会这么做，其必将所有的考量因素完全都算进去之后才会得出的结论。

东南亚国家也不仅是中国人在活跃，在投资，2015年后是最为活跃的群体之一。在此之前，来自欧洲北美，日韩，新加坡及港台等国家和地区的投资者早已进驻。东南亚国家大部分早为殖民地，甚至是有数百年的殖民历史，所以长期有外国资本在进入，所以不只是中国，全世界的资金都在流向东南亚！

柬埔寨的政治环境是否稳定？

柬埔寨的政治环境是十分稳定的。从历史角度上看，柬埔寨建国国王西哈努克亲王在毛主席时代和邓小平时期就与中国关系十分密切及友好，得到他们的大力支持，甚至现在在北京还有一套四合院是专门留给柬埔寨国王常住的。柬埔寨在1991至1992年前独立，也不再受法殖民地历史影响；从地缘政治上看，“巴刚柬铁”四字就道出了我们彼此间的关系，东盟十国间联系紧密，相互促进，共同发展，在南海问题上也都达成共识，搁置争议，共同开发；中国影响力很大，为其最大的投资国，也是名副其实的最大“股东”了，他们自然对中国来的资产抱有感，社会治安稳定，佛教国家人民心态平和，不仇富；在洪森总理执政的这几十年间，我们的关系进一步加深，更加牢靠稳定，其在在未来五年也将继续当选总理一职，人心所向，也将会继续稳定下去，地价房价稳步上扬。

东南亚将以复制中国式经济发展奇迹的模式再重走一遍，柬埔寨已开始验证这一观点！

柬埔寨地产的发展史我们从2013年开始算起，至今（2018年）已走过5个年头，发展态势喜人，未来也将继续迎头向前。

国内几大地产开发商也纷纷转移布点，如碧桂园，富力，悦泰等都涉及到了数十亿、上百亿的资产转移。

现在柬埔寨的地产市场如果以百分比来论的话，已经达到了40-50%的一个波段转折点，是入市最好时期。“闭着眼睛都能赚钱”——这句话是冯仑，冯总在一段采访中提出的。赚多赚少取决于我们的眼光和选择问题。开发建设是没有那么容易，但是“中国造势，世界趋势”，我们就是去输出过剩产能，把我们已经成熟的技术资源带到柬埔寨，或者说东南亚，帮助其建设。私有土地，永久产权，未来资产升值预估5到10倍不成问题。

痛点：国内房产投资者——在房产投资上处处受限，无论有三头六臂还是多少本事，国家的税收政策都在不断进一步扩大，资金不再好运作；企业家——国内优质的投资机会不复存在，或者说不那么容易，做生意不再顺风顺水，因为种种限制，我们最终都一致认为，东南亚才是新投资的处女地。各大企业在走出去时也会犯不少错误，所以需要有本土经验，思瑞德可以帮到您。

其余答疑汇总如下：

关于投资方面的建议和意见？

地产投资——买地、楼、房子均可。

做生意——开医院、家具店，这些都是成功案例，我们可以把国内的生意做过去。

买地——50及100年产权的土地都可以购买，百年为优先；永久土地也可以购买，但有条件，需要花心思。

现在柬埔寨的土地现在已经不如三年前那么便宜了，价格都在往上走，但是是中心区域，其余地段还是可以投资的，仍旧有不少的投资收益。

是否可以投资风力发电和光伏电站？

目前为止在柬埔寨都有示范点，很多的公路边上都有太阳能，风电的试点都有，还是有机会的，值得尝试。因为整个柬埔寨的幅员还算可以，相当于中国的一个省份，只是需要保持观察。

金边的写字楼物业值得做吗？

当然。此时的金边就相当于20年前的中国，此类产业都是有待开发的，都属于刚开始的生意形态，很值得做。

柬埔寨腐败问题严重吗？

现在柬埔寨的腐败问题并不严重，毕竟是在经济发展初期，哪个国家都是如此，并不需要担心。

东盟国家哪个适合长久居住？

东盟国家我们可以分为四个阶梯：

1、发达国家，如马来西亚、新加坡和文莱。

2、正在往发达国家走，如越南、菲律宾。

3、将来往发展中国家和发达国家走，像柬埔寨这样蓬勃发展的国家。

4、属于还在沉睡中的国家，如老挝、缅甸。

养老和留学可以优先考虑发达国家，如新加坡和马来西亚。新加坡及马来西亚当地对中国人并不是那么友好，华人也不太喜欢居住，虽然其为热门居住地。菲律宾的马尼拉气候舒适宜人，很适合居住。柬埔寨的西港在五年后经过发展，很适合居住，安静，气候环境好，旅游及海岛资源丰富。我们要考虑几个生活场景，如果是养老的话可以选择马尼拉，西港，而从留学角度，就可以选择新加坡，马来西亚。

柬埔寨政治架构如何？

君主立宪制，民主国家，分国王和总理两大职位，也就是董事长和CEO的区别，国王不干预总理对于国家的治理。

柬埔寨的总理大选是否会导致政治不稳定？

这个事件基本上没影响。洪森总理说过，要大干十年，接下来的五年已经确定了，下一个五年胜算很高。洪森治理柬埔寨的表现有目共睹，民心所向，柬埔寨人民十分认可。在19个政党中，人民党一党独大，所以继续执政的可能性很高。加之下一任的总理人选，现在柬埔寨国内呼声最高的是洪森的大儿子“洪马内”，其现在也在慢慢学习治理政党事务中，所以这个问题基本上是无需担心的。