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澳洲房产将会很火 

澳大利亚统计局本周三公布，经季节因 素调整后，澳大利亚去年11月住宅建筑 许 可总数较10月份上升至13724套。与 之相比，10月向上修正后数据为12962 套。此前经济学家预计11月住宅建筑许 可总数较10月份上升3.0%。 澳大利亚统 计局数据显示，经季节性因素调整后， 11月份私营部门住宅建筑许可总数较上 月下降1.9%至9386套，但较上年同期上 升32.8%。经季节因 素调整后，11月份建 筑许可总金额较10月份上升24.6%。经济 学家表示，好于预期的住宅建筑许可数据 表明，2010年澳大利亚房地产市场将会 很“红 火”。但是如果澳大利亚央行在2月 份出台连续第四次加息政策，那么房地产 行业将面临下行压力。CommSec首席经 济学家詹姆斯表示，11月营建许可数据 “非常令人鼓舞”。他表示，住房供应短缺 和人口增长都将会刺激澳大利亚房地产市 场的增长。

一、以房养学 澳洲房产的增值之道 

澳大利亚房产经过了约180年的发展历 史，相关法律和市场管理制度非常完善， 并被评为世界第一类“高透明度”房地产市 场。官方统计数据表明，在过去近50 年，澳大利亚房产平均每年升值10%,房价 平均每七年翻一倍，卓越地段优质物业升 值甚至高达15%-20%。 去年3月15日，专业的房地产数据分 析机构Residex推出了一组预测数据，关 于澳洲所有首府城市未来8年的房地产表 现走势。从Residex的预测数据来看，悉 尼未来8年将以6.48%的年涨幅位列所有 首府城市之首。如今悉尼房屋的中位价是 $657,000，按照6.48%的涨幅，经过8年 以后，悉尼将是所有澳洲首府城市第一个 也是唯一一个中位价超过100万的城市。 相信许多的读者看到这里又开始了质 疑，怎么可能呢?均价超过100万的房地 产对今天的我们来说看上去似乎有点不可 思议，然而这就是一个基于市场数据分析 而得出的结论。 澳大利亚的生活环境及优质教育也同 样具有吸引力。从2006年至2011年，在 澳洲的华人数量增加了54%。花旗集团的 计算机模型数据显示，中国移民人数水平 变化应该会引起三年后澳洲房价涨跌响 应。澳洲高等教育的主导者也是中国人。 最新的高等教育签证中，获得签证的中国 留学生比例从33%上涨到36%,占全澳海外 学生数量比例的22%。 这些“华二代”群体对“以房养学”早已 不陌生，留学生购房自住不仅能拥有舒适 的居住和求学环境，出租多余的房间还可 收取租金以补贴日常开支，更重要的是毕 业后房价升值部分贴现基本可赚回留学费 用开支。更多的留学生家长也会选择通过 升值贴现循环投资的方案长期持有。

“以房养学” 有以下三大优点： 

其一、给孩子提供一个舒适的居住环境， 既可以节省留学期间房租费用又可以又可 以为孩子创造一个更舒适的学习环境； 

其二、购买澳洲房产既可获取稳定的租金 收益补贴孩子的日常生活开支，又可享受 通过澳洲房产的增值获得稳定的投资回 报； 

其三、基于澳洲房产中长期稳定的增长趋 势，若毕业后回国发展，可通过出售或中 长期持有升值贴现获得可观的投资收益； 很多留学生初次到海外都选择寄宿家庭， 由房东提供所有家具、生活用具及三餐。 但这种房屋租赁方式只适合年龄较小的留 学生，而且费用比较高。 由于目前澳洲的的房屋空置率低，很多不 想在寄宿家庭居住的留学生要在学校附近 租到合适的住房很难。

所以更多有条件的家庭则将目光瞄准了在 澳洲买房“以房养学”。“从投资的角度 看，如果一个留学生在悉尼以合租方式租 一间房，分摊房租一周平均租金是150澳 元，4年下来光租金就是3万多澳元。如 果采取“以房养学”的方式，以家长为孩子 购买一套两房价值50万元澳元的公寓为 例，一间用于自住，另一间出租。家长的 成本是首付40%，即20万澳元，选择只还 贷款利息每周为288.46澳元，4年总共接 近6万澳元，也就是说，其4年成本是26 万澳元；而这4年期间，按其出租一间公 寓房，每间租金260澳元一周计算，其房 租收入大概为5.4万澳元左右。再以这4年 平均10%的房价增值计算，家长可以从房 屋增值中获利近20万。也就是说，这4年 时间租金加房屋增值其可得到75万澳 元，减去30万贷款，其可获利19万澳 元。

经济条件较好的家庭可以选择购买一套房 子给孩子自住，既可避免孩子因租房影响 到正常生活和学习，又能给孩子一个家的 感觉，同时也节约了父母看望孩子时所花 费的高昂的酒店住宿费用，更重要的是可 以将购买房产和留学相结合，利用澳洲房 产租金和房价的稳健升值，投资一套房产 实现“一举多得”

随着近年中国人的收入大幅提高，有能力 在国外置业的人也越来越多，特别是那些 有子女在国外留学的家长开始考虑在当地 买个房子，供子女留学期间居住，这样既 能为子女提供一个稳定舒适的居住环境， 让子女们能安心读书，同时也能省下一笔 租金，如果能碰上当地楼市景气的年头， 还能从房价升值上赚上一笔。事实上，近 几年就有不少来自国内的投资者，凭着自 已的投资意识和眼光，在海外楼市上投资 获利。

澳洲人口增长速度创下40年以来的新 高，这意味着将有越来越多的人需要房屋 居住，这也是为什么各大城市的房屋空置 率如此低的原因。澳洲全国房屋供应委员 会调查发现，澳大利亚的房屋需求以每年 15万套房屋的速度增长，而供给增长只 有13.6万，这种供不应求的局面也将推动 房价上涨。

在澳洲买房可以拥有永久的产权，并且可 以将遗产留给子女继承，没有遗产税。根 据以往的经验，澳洲的房价基本保持每年 10%的增幅，通常7年左右会翻倍。在澳 洲购买房产已经成为当今人们投资的一种 流行。澳洲房产升值稳定、回报率高、并 且产权终身所有，满足您投资，旅游、自 住、留学等多种用途。

二、土豪: 中国买家占领悉尼楼市, 政府帮 个忙! 买1套送5千！ 

在新州购买新建住房的海外买家可以获得 5000澳元的补助，因为政府让“非公民”( non-citizens )也可以参与到新洲新房补 贴计划（NSW New Home Grant Scheme）中来。

正在中国投资者被指是悉尼房价猛涨和首 次购房者被挤出房产市场的罪魁祸首时， 政府的这一政策无疑又再“烧”了一把火。

根据首次置业补贴计划（Fist Home Owner Grant Scheme），一对夫妇购房 的话，两人中至少要有一个是澳洲公民， 而且需要连续居住住满6个月才能享受补 贴。

但是，根据2012年推行的New Home Grant Scheme（新房补贴计划），买家 可以在自己原籍国购买多处房产，同时仍 然可以申请在澳洲购房的补贴。他们不需 要住在房子里面，他们所需要做的就是通 过外国投资审查委员会的审查就可以购买 了。

事实上，如果一个海外买家要购买20套 期房（off-the-plan)，他们就可以申请20 次5000澳元的补贴。昨天，新州财长 Mike Baird办公室也证实了这一消息。据 悉，这个补助是给那些购买不超过 650000澳币的房产或者要建房的空地不 超过450000澳币的购买者的。

仅去年一年，政府就给16,474位新房主发 放了82370000澳元的补助。相比之下， 去年11月份，首次置业者购买现房的批 准比例相较于两年前下降了 67.3％。根 据外国投资审查委员会的数据显示，截至 到2012年7月的一年时间里，流入新州房 产市场的海外资本达59.5亿，这与两年前 的17.4亿形 成了鲜明对比。

LJ Hooker房贷的负责人Paul O'Regan 称，来自中国和其他亚洲买家在期房的投 资是”惊人“的。新州反对党领袖John Robertson则称，纳税人不应该“救济”那 些海外投资者，而让这些首次置业的年轻 人拼命挣扎买房。

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