澳联储助理行长Chris Kent于周一在“2018年澳洲证券化论坛会议”表示，导致目前房价下跌主要有四大原因，这包括监管机构推出的信贷新规导致信贷供应减少；悉尼、墨尔本和布里斯班的新建高层公寓数量增加导致住房供应增加；国内外政策变化导致海外买家需求削弱；以及抵押贷款资产的迅速膨胀导致居民家庭负债率升高。

值得注意的是，Chris Kent在发言中强调，悉尼和墨尔本两地住房市场经历了自2012年以来的最大涨幅。涨的越多，跌的也越多。因此，我们看到目前悉尼和墨尔本两地的房价开始领跌。与此相反，霍巴特和阿德莱德的房价实际上还处于上涨周期。

据其分析，房价下跌对住房买家的心态影响最为明显，尤其是对那些购买房产主要是为了获得升值回报的投资者。

Kent说道：“即便是小幅的贬值也会导致投资者推迟购房，尤其是在目前租金收益率相对较低的情况下，更是如此。”

澳联储（RBA）发布的评估报告指出，信贷紧缩并不是导致悉尼、墨尔本等地房价大跌的唯一原因。事实上，在过去一年中，房价的大幅调整对信贷需求本身也造成了一定的影响。因为有证据表明，信贷需求降低已经在一定程度上转变成了贷款利率的下滑。

澳联储提供的数据显示，抵押贷款利率，尤其是投资型贷款利率实际上呈现逐步下滑的态势。

Kent表示：“这一趋势表明很多银行开始通过面向高质量借款人提供优惠的贷款利率来应对目前信贷需求疲软的问题。”

当天在悉尼举行的2018年澳洲证券化论坛会议上，Kent指出，证券化市场是非银行贷款机构的主要融资来源。相比之下，澳大利亚主要大银行则依靠从批发投资者处进行融资。

据统计，非银行贷款机构通过出售住房抵押贷款银行债券每季度筹集40亿澳元。同时，非银行贷款机构发放的投资贷款明显增长，在两年半的时间内，非银行贷款机构出售的证券化贷款池比例增长了5%。

另外，值得注意的是，出售给投资者的贷款池在时间上往往属于相对较新的贷款。Kent说道：“这一点符合非银行贷款机构发放贷款数量增加的趋势。”

当被问到非银行贷款机构，即“影子银行”增长的问题，Kent表示目前，澳联储正在密切关注非银行贷款机构的变化，警惕由于银行限贷所导致大量贷款申请流向影子银行的问题。

Kent说道：“任何快速增长的地方都是我们关注金融稳定性风险的首要地方。” 尽管影子银行贷款增速，但是据Kent透露，目前的影子银行增长基数相对较小，进展所有房贷的5%。

“由于我们正在密切关注影子银行的变化，因此我们可以确定的是，目前的影子银行贷款规模并不算太高。”

另外，由于影子银行的融资成本相对银行融资成本要高，因此前者相比后者在价格竞争方面仍存在一定的劣势。Kent说道：“就利润率而言，非银行贷款机构根本无法和银行进行竞争。对于高质量的借款人而言，他们也就可以获得非常不错的贷款条件。”

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