澳洲房地产最刺激的消息，是新南威尔士州政府把首次置业者补贴，由原来房价上限的65万澳元，提升至75万澳元。这本来是新州政府与时俱进的举措，因为新州去年房价的中位数已经增加了16.9%,上升到$782,973,如果不提升上限，符合这个补贴的购房人士就会非常有限。
这 对发展商和还未上车的年轻人来说，无疑是很好的消息。但是，招来的反对意见也非常多，其中美银美林在澳洲的首席经济学家区艾斯雷克 （Saul.Eslake）就直截了当地说，首次置业补贴推出的五十年来，澳洲的房屋政策是完全错误的！它令房价不断攀升，首次置业人数不断下降，以至去 年创下历史新低，只有12.3%,它让全国收入最高的20%人口拥有36%的房屋资源。
澳洲房价上涨的主要原因是什么？你看澳洲房价未来是涨还是跌？我平时把各种观点收集起来，整理出比较靠谱的"影响澳洲房价的十大因素":
一、建筑成本的上涨
砖、瓦、水泥、钢筋、人工的成本，这些年来的上涨是有目共睹的。建房最大的一笔成本，土地价格也在一路飞涨。因为受市政规划所限，在城市交通网络范围内，适合建房的土地确实越来越少，工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快，这就造成房价不得不提升。
二、空置率低
澳洲房子的空置率一直都低于3%,在悉尼，由于有大量海外留学生，更低至1.3%-1.5%.一个房子放租，有三、四十人排队去抢，是常有的事。基本上不用多做广告。这就造成租金回报好，投资买房找人供比较容易。
三、房贷利率低
虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国为高，但是，5%左右的房贷利率，也是接近历史最低水平了，在澳洲贷款还可以只还息，不还本的，这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。
四、住房数目的缺口扩大
在过去20年里，澳洲平均每年开建155,500套住房，而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计，每年要18万套住房才能满足需求，也就是说，我们其实已经累积了一个很大的缺口，要把它填平了，才能供需平衡。
五、移民和人口的增长
国家住房供应理事会（National
六、充实的资金
从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。
七、澳元汇率相对较低
以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1,现在的5.8:1,是一个比较低的汇率，它促使更多海外买家进入本地市场。
八、良好的制度
澳 洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离 开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投 资手段。
数完了八大因素，还有两个在哪儿呢？
那是互相作用、影响深远的两个因素。
开篇时所说的政策鼓励是其中之一，另一个则是建房审批制度。澳洲是三级政府，联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略，州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。
由 于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批（DA）基本上都会收到周围邻居的反对，而地方政府是由居民一人一票选 举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会受到重点"照顾",做一份报建DA往往被拖延一年以上，甚至长达五 六年，要由环境法庭来解决。
而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，这就形成了一方刺激需求，一方限制供应的上下不同调局面。本来上月联邦政府推出紧缩预算，这种压力缓了一下，但州政府马上又取而代之。
只要这个深层次矛盾的结不解，就算再来一次金融危机，澳洲的房价也跌不到哪里去。
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