对房地产来说，土地永远是重中之重。影响土地升值有很多因素：位置，形状，面积，基建设施，人口密度，自然风景等等，以上几点，我相信大家在读一些房地产中介写的文章时都有涉及，以上几点是从非建筑行业的人士的角度去看房地产升值，未来的几期节目我们会从建筑行业专家的角度去谈影响土地增值潜力的因素。
今天我们要谈的其中一个很重要的因素就是土地的开发潜力。土地开发潜力和增值潜力成正比，说的接地气一点就是当一块地有开发潜力时，开发商愿意超出市场价很多去购买，这时候土地就不再受自然增长因素所束缚，那么影响土地开发潜力都有哪些因素？
以下就是笔者根据自己工作经验的总结，一个全面的地块开发潜力分析需要至少考虑以下几个方面：Zoning, Overlay, Easement, Caveat, Convenant, 邻里风格，面积，地形。
一. 市政区划 Zoning
不同的地块的开发潜力不同。从规划法规的角度说主要是受市政规划的影响。在目前住宅类的开发中，主要涉及到的市政区划主要有三类：
邻里居住区 (Neighbourhood Residential Zone)
一般居住区 (General Residential Zone)
居住发展区 (Residential Growth Zone)
这三个区块的开发潜力分别是1) < 2) < 3)。每种类型的限高，私人开敞空间的要求也不同。
分析重点：我的地块是落在哪一个市政区划里？
二. 规划覆盖区 （Overlay)
这是规划部根据地块的不同位置在市政区划的基础上，额外添加的规划要求。常见的和住宅类开发相关的是：
文物覆盖区 （Heritage Overlay）
规划部会将建筑的文物价值细分到外墙颜色，沿街立面，屋顶形式等。除了具体要求的部分要满足文物覆盖区要求，建筑的其他部分是可以改动的。
分析重点：我的建筑物的文物价值是在哪个部份？
自然植被覆盖区（Environmental Significance Overlay）
规划部对于这个覆盖区之内的自然环境会额外照顾。这意味着地块上面有生长的大树是不能随意砍伐的，而且对于场地挖土填埋也有具体要求。如果砍树的话需要向市政厅申请。
分析重点：
我的哪一些树可以直接砍掉，哪一些树需要向市政厅申请以后再砍掉？
我的场地挖土的面积有没有超过市政厅的要求而要申请批文？
山火覆盖区 (Bush Fire Overlay)
在这个覆盖区里的地块，任何的开发都需要一份山火风险管理报告。在报告中，会对建筑材料，植被设计和紧急疏散等方面都有要求。
分析重点：我的地块开发有没有考虑到这些可能额外的成本？
三. 地契 Title Certificate
地契作为法律文件不仅是作为地基主的证明文件。同时也是记录地块特殊要求的法律文本。比如，笔者见过一个地契明确规定地块上的房子只能盖一层。如果仅从地块的面积来分析，很有可能落入开发的陷阱。而本来预期的开发前景也会大打折扣。
分析重点： 地契中是否有对地块使用的特殊要求？
四. 基础设施缓冲隔离区 Infrastructure Easement
公寓类开发中，地块寸土寸金。且要注意周边基础设施的位置。对于主要的市政管线，主管部门都会要求相应的缓冲隔离区。如果没有考虑到这些隔离区，开发分析的结果往往是差之毫厘，谬之千里。
污水管
在公共用地上的污水井和污水管道一般会要求有一米的强制性隔离带。在很多老城区的污水井会离地块边界很近，这就会把一部分隔离带挤到要开发的地块上。
电缆
这里讲的指地下电缆和电线杆电线。一般来说电缆的隔离带宽是三米（从电缆的位置算起）。如果电线离地块边界太近，这也会造成地块上可利用面积的减少。
分析重点： 地块周围的市政设施与地块边界的距离是多少？
五. 邻里风格调查 (Neighbourhood Character Study)
这是一个常见的开发分析盲区。
第一， 这个调查文件不是法律文件，而是每个市政厅根据当地情况自己编纂的。因此不会收录进32号文件。
第二， 每个市政厅的要求都不同，且市政厅会根据每个开发的个案酌情考虑是否与指南相符合。
第三， 指南当中的细节要求往往比市政区划的要求还要严格。如果忽略这点，就会造成开发分析的方向性错误。
每个市政厅会将辖区内的区块根据街区风格重新划分为若干区域。每个区域的限高，私人开敞空间的要求一般都会比相应的市政区划更严格。
分析重点： 我的地块是属于哪一种邻里风格类型？
地形和面积是大家最熟悉的考虑因素，我就不在这里赘述了。所以开发潜力要考虑的不单单是地形和面积，更多是规划方面的限制条例。下一期，我们会请规划师深入的聊聊开发中规划条例对开发的影响，以及如何最大化的利用土地。
总结
土地开发是一个需要多方合作，共同完成的经济活动。前期一个成熟，可行的开发分析又是其中的重中之重。本人认为一个成功的开发分析需要考虑到以下团队的参与：
1） 规划师
2） 建筑设计师
3） 预算师
4） 销售
以上每个职业都需要长期的本行业内工作经验的积累，而开发商要做的不是要成为以上的专家，也没有可能，而是要把以上的专家整合在一起为自己服务
END
关于作者
Jeffrey Zhang，维多利亚州注册建筑师，墨尔本大学建筑学硕士
Michael Fang，AIBS认证建筑检测师，MBAV认证建筑师，AIPM注册开发项目经理，IPMA国际认证职业项目经理人。
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