澳大利亚由“热”转“冷”的房产市场逐步成为下一届联邦选举的“战场”。

一方面，现任莫里森政府指望宏观审慎措施，可以妥善管理目前风险高度累积的房产市场。另一方面，反对党工党则仰仗税收政策改革来管理住房市场。

就政治和经济而言，两种策略都有各自的风险。尤其是在悉尼和墨尔本房价持续下跌、拍卖清空率连续数周低于50%的情况下，更是如此。

对于总理Scott Morrison和财长Josh Frydenberg而言，他们对澳大利亚审慎监管局（APRA）保持充分的信任，这是一种周期性的调整战略。与此相反，工党领袖Bill Shorten 和影子财长Chris Bowen则希望通过负扣税和资本利得税改革，来实现对房产市场的管控。后者是对现有税制的结构性调整。

截至目前，APRA采用了三大“宏观审慎管理工具”，以实现给房地产市场有序降温的目标。即投资贷款增长不得超过10%的上限；只付息贷款占新增贷款的比例不得超过30%；以及收紧对借款人收支情况的验证标准。

对此，澳联储副行长Guy Debelle在本周四的一次发言中表示称：“APRA的上述举措有效降低了风险相对较高居民贷款相关的不利影响，同时也有助于提高澳大利亚经济应对未来危机的弹性。”

到目前为止，全澳房价较2017年的高点已经下跌5%。如果房价下跌加速，那么无论是APRA、澳联储还是现任政府，无疑都背负着遭受批评的风险。因为在他们的政策引导下，澳大利亚住房市场不是实现有序调整，而是出现无序下跌。

这种情况也容易导致政府和金融监管机构之间的紧张关系。特别是，APRA的主要职责应当是保护银行储户的利益，而不是现任政府赢得选举的概率。我们注意到，澳财长在多个场合抨击工党的税收改革政策，其中很重要的一个意图即是转移民众对目前房价持续下跌的关注。

那么，究竟哪种政策才是良方？到底是宏观审慎工具还是税收改革工具呢？

国际清算银行认为两种方法的有效结合才是良策。今年6月，国际清算银行曾表示宏观审慎工具应该纳入更广泛的宏观金融稳定框架，其中包括税收政策。在其看来，税法可以有效影响信贷价格和资产价格。

持有相同看法的还有国际货币基金组织。

同时，影子财长Chris Bowen对APRA实施的宏观审慎措施并不反对。因此，如果工党赢得下届选举，那么很有可能会结合税务改革和宏观审慎举措，来实现对房产市场的管控。

谈到税改，就政治层面而言，负扣税仍是一个热点话题。工党的目的很明确，即豁免新房和已经进行负扣税的住房外，其他住房一律不再享有负扣税。

除了负扣税外，专家认为，上个世纪末霍华德政府实行的50%的资本利得税（CGT）优惠，也是导致房价大幅上升主要税收驱动因素。换言之，负扣税和资本利得税优惠，是导致房产市场投机活动的主要推动因素。

据统计，1999年资本利得税优惠实施前年均通胀水平为4.3%。但是1999年资本利得税优惠实施后，年均通胀水平降为2.7%。因此，很多人认为目前的资本利得税优惠力度过于慷慨。

尽管如此，目前没有人知道把资本利得税折扣削减至25%，同时部分取消负扣税，具体会带来怎样的影响。

逻辑上而言，此举会明显降低投资者的税后回报，减少他们相对自住人群的优势。因此，无论是自由党还是房地产行业机构，都认为工党的税改政策会导致需求进一步削弱，进而导致更大的房价跌幅。

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