毫无疑问，到2019年，房市将拖累澳大利亚的经济增长前景。事实上，就澳大利亚的增长周期（和情绪）而言，房屋贷款和建筑活动的增长在历史上一直是“部分支配全局”。 

然而，关于房地产市场正在发生的调整是否会在未来一年的经济增长中成为一个更为常见的周期性问题——或者至关重要的是，它是否会推动更加险恶（可能是系统性的）信贷危机，使经济陷入瘫痪，这引发了很多争论。

我们是否会看到家庭财富、房价和住房活动在未来一年达到数十年的低点？ 在澳大利亚的房市前景上，同时探讨“乐观”和更“悲观”的观点是很合适的。 

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在更加悲观的房市情景下，预计价格将从最高点下降20％（迄今为止价格下跌不到4％），同时新增贷款增长率暴跌20-30％，信贷增长率为零，家庭财富的显著收缩对整体经济造成压力，可能使经济陷入衰退。 

这是由非常昂贵的住房估值和很高的债务水平推动的——近年来房价已经上涨到年收入的六倍以上，远高于全球同类国家。澳大利亚的消费者债务水平也已上升至世界最高。

尽管利率创历史新低，但房屋抵押贷款还款占收入的比例已高于平均水平，即使利率适度上升，房市也很容易受到影响。 

此外，只付息贷款也在膨胀。在过去五年中，只付息贷款达到6500亿元，占总额的40％。监管机构现已将此限制在30％，但实际已下降至15％。

现在，这些贷款中约有1200亿元将在2021年之前恢复成本金和利息贷款，一些借款人的还款额将增加30％至50％。

这将限制价格上涨的前景，许多背着房贷的人可能会倾向于买房。超过一半的住房投资者拥有一套以上的房产，超过60％的人使用负扣税，这意味着他们正在亏损。 

支持房市熊市的另一个因素是监管压力将限制信贷可用性。在银行皇家委员会之后，监管机构将对负责任的贷款提出更严格的要求。

瑞银表示，贷款机构不能再依赖“贫困户”的支出标准，导致借贷能力降低30％。最后，住房周期的减弱并不是由于澳大利亚央行现金利率上升所导致的，而是在很大程度上反映了信贷供应的减少（而这将继续存在）。 

相反，在更为乐观的情景下，房价最多从峰值下跌10％，大致与之前的周期一致。在这种情况下，贷款会下降了20％（已经下降了14％），进一步导致住房信贷增长率放缓至3-4％左右，创下历史新低。负财富影响和较慢的建筑活动是整个经济增长的问题，但不会带来系统性或衰退性事件。 

能够支持这种观点的论据是，住房债务主要由最有能力负担的人承担，澳大利亚并不是债务收入比率显著上升的唯一国家，而且在考虑了抵押贷款抵消账户的缓冲之后，负债也并不高。

此外，根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，大约40％的家庭债务由收入前20％的家庭持有。在过去的20年中，这一份额保持相当稳定。 监管机构多年来一直在收紧贷款标准，这应该可以在房价下跌的情况下保护银行和家庭。

监管机构的关注已经导致银行改善贷款标准，要求披露更多信息并限制更高风险的贷款。澳储行，贷款与估值比率较高的贷款占贷款总额的比例有所下降。 

此外，尽管还贷利息成本上升且信贷可用性降低，但要触发经济危机，可能需要失业率大幅提高。除非有很多自住业主而非投资者还不起贷款，否则也不会出现大规模的强制抛售和危机。

失业率最近降至5％，为六年来的最低点，而未来一年就业需求的领先指标依然强劲。移民也继续支持人口增长和住房需求。 

高水平的家庭债务仍然是一个弱点，特别是在经济出现不利冲击的情况下，还有贷款违约和消费者支出疲软导致经济活动疲软的可能性。

澳大利亚银行的资本状况在过去十年中大幅增强。近年来，贷款标准更加严格，贷款房价比高的贷款已经减少。 

虽然前景总是不确定，但就业市场坚挺且预计失业率不会出现大幅上升，看来房市活动减弱的可能性在未来一年左右仍将是持续而重大的增长问题——房价下降，贷款增长放缓——但不会发展成为系统性或衰退性的事件。

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