汇丰(HSBC)澳新首席经济学家保罗•布洛克汉姆(Paul Bloxham)表示，不能完全排除房地产市场“硬着陆”的可能性。 

在本周发布的一份报告中，他指出了五个可能导致楼市调整演变为楼市崩盘的因素，其中一些来自本土，另一些来自海外。 

布洛克汉姆说，在国内，所有的风险都来自已经实施或计划实施的政策变化。

他表示:“一个可能的驱动因素可能是信贷供应进一步收紧，这可能是对皇家银行委员会建议的回应，该委员会将于2019年初宣布相关建议，在这个问题上存在相当大的不确定性。” 

澳储行上周也表达了类似的担心。布洛克汉姆表示，还有住宅建设的风险，特别是公寓，下降幅度或许会很快，加剧了整体经济减速失业增加的可能性。 

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他说，“开发商的融资渠道最近已明显减少，这可能在某个时候导致住宅建设大幅下滑。正如央行副行长德贝尔(Guy Debelle)最近在一次演讲中指出的那样，他认为这比房价下跌本身对经济增长前景构成更大的风险。” 

基于最近的信息，虽然在抵押贷款拖欠方面鲜有增加的证据，但布洛克汉姆称，“另一种可能是家庭收入受到挤压，因为在未来一段时间内，只付息贷款将转为还本付息贷款。” 

“这反映出，2016年和2017年发放的新贷款中，只付息的比例很高，但这些贷款将在未来几年自动转为还本付息贷款。” 

虽然这是一种风险，特别是如果伴随着经济的全面下滑，但迄今为止的证据表明，大多数借款人都在应对更高的贷款偿还额。 

他表示:“重要的是，这种情况已经开始发生了，过去一年左右，只付息的住房贷款占全国贷款总额的比例从40%降至27%。” 

布洛克汉姆提到的最后一个国内风险是，近几个月来，房地产市场硬着陆的潜在催化剂——工党提议修改负扣税和资本利得税，这两种政策为购买用于投资目的的现房提供优惠。 

“尽管我们的中心论点是，这种影响将是很小的，尤其是在房地产市场的新投资者兴趣已经很低、现有体系可能已经不受新规定限制的时候。有一个风险，即它有可能产生更大的影响，尤其是如果它对房地市场情绪产生巨大负面影响的话，”他说道。 

布洛克汉姆与麦格理银行(Macquarie Bank)澳大利亚经济团队表达了类似的观点。他说，鉴于澳大利亚家庭债务水平已经上升，宏观经济整体放缓的可能性可能是最大的威胁，可能会使当前的经济下滑更加严重。 

他表示:“澳大利亚高企的家庭债务水平本身不太可能导致经济下滑，但如果出现负面经济冲击，预计将加剧经济下滑。” “近年来，家庭债务水平已飚至历史新高，家庭债务与收入之比目前约为190%。” 

“利率的快速上升可能会迅速推高成本，但在我们看来，这仍然不太可能。” 

与经济的许多领域一样，房地产市场的低迷是否会变得更加严重，很可能取决于就业市场的强劲程度。如果人们有工作，他们就有收入。如果他们有收入，这将有助于减少房主被迫出售房屋的可能性。 

正如布洛克汉姆先前所言，尽管存在这些风险，但他的基本观点是，澳大利亚经济将能够承受房价下跌的影响，这使他相信劳动力市场将持续走强，有助于维持家庭支出水平。 

他表示:“近年来，当房地产市场繁荣时，几乎没有证据表明财富效应是积极的，因此，不清楚为什么随着市场降温，财富效应会出现巨大的负面影响。” 

“在我们看来，消费前景更依赖劳动力市场，而不是房地产市场。” 

不过，和许多其他预测人士一样，他承认，房地产市场的低迷可能会比最初预计的更严重，尤其是悉尼和墨尔本，这两个城市的房价下跌速度是今年所有城市中最快的。 

他表示:“在2018年平均下跌2%之后，我们预计2019年全国房价将下跌3%至8%。” 

“我们预计，未来几个季度，悉尼和墨尔本的房价将进一步下跌。我们的核心论点是，这两个城市的房价从峰值到谷底的跌幅将在12%至16%之间。” 

布洛克汉姆预计，在这段时间内，其它首府城市将表现更好，不过他仍预计，其它大多数城市将出现缓慢增长或小幅下跌的情况。 

他表示:“我们看到阿德莱德、堪培拉和霍巴特的房价持续上涨，预计随着采矿业企稳，珀斯的情况可能会改善。” 

“对布里斯班来说，独立屋市场应该会出现增长，但公寓供应过剩可能会拖累房价。”

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