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1、产权概念不同
产权包括财产的所有权、占有权、支配权、 使用权、收益权和处置权。 房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该 房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与 土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转 让等产权变更时，必然是房地一体进行的， 不可能将房屋与土地分割开来处分。 国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所 有权（参见土地管理法，即土地使用权未到 期国家也可征用）在澳洲，房屋和土地买卖 是分开处理的。买house的时候签合同，签 的是land&house package合同，先签土地 转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如 果买家有更多要求，也可以先买好地，自己 找设计师设计，再交由政府审批。如果买 apartment，也是有土地所有权的，叫 joint land,就是和别人共有的，能省去很多 麻烦和每年一付的land tax. 产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款 策略，这在后面会讲到。
2、增值潜力不同
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛 增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖 房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房 价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能 让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是 先买的人赚后来人的钱呢？ 在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增 长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是 自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景 下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导 致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居 民中有近30%的人租房住。然而，近几十年 源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房 需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1% 的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经 济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最 为巨大。 澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正 是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛 行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加 健康，风险相对较小。 3、风险性差异
3.1空置率（vacancy rate） 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总 面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业 是否健康的标准之一。按照国际通行惯例， 商品房空置率在5%---10%之间为合理区， 商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发 展；空置率在10%---20%之间为空置危险 区，要采取一定措施，加大商品房销售的力 度，以保证房地产市场的正常发展和国民经 济的正常运行；空置率在20%以上为商品房 严重积压区。 下面是几组数据参考： 2009年2月末，上海商品房空置面积由2008 年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平 方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住 宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空 置一年以下的商品房面积为652.55万平方 米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下 的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住 宅空置面积的60.2% 北京市公安局人口管理总队发布的数据显 示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标 准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入 的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空 置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%. 空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的 是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的 是空置房/总房数。官方统计，全国空置房 起码需要42年才能消化。也就是说按照正常 的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也 没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉 尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮 动。 上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在 澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一 百套房子里只有一两套房子没人住，也许还 是极为偏僻的个例。 对于留学生而言，多数人都有过租房的经 历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜 见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个 城市乡镇的真是情况。
3.2 租金回报 率 ROI （return on investment） 简而言之，租金回报率就是每年的房租除以 房价。调查显示，目前在北京、上海、广 州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均 投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资 回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其 他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤 本，上海整体租金回报率仅2%—3%. 与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回 报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3% 左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀， 回报率可达到6%—6.5%.墨尔本则保持 city 7%左右。如果在Gladston,Townsville一 类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回 报率会是难以想象的11%—13%!
4、政府立场
4.1 上文提到不算政府补助和退税收入，ROI 已经是5.2%,基本和房屋贷款利率（5.5%左 右）持平。因此，在澳洲，租房住还不如自 己买房。可是，澳洲人推崇自由与提前消 费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老 金还每周出去打工，就为了一个人住在 manly beach，图的就是这个范儿！政府犯 愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们 钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了 房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养 老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！ 买吧买吧，再不买都让中国人买没了！” 不是夸张，上面所述句句有理有据。在新南 威尔士州，首次置业者购买65万（房屋中位 价）以下的新房或楼花，将获得15000万澳 元的补贴，该补贴将于2014年1月1日起下 调至1万澳元。在昆士兰州，首次置业者从 2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资 助，但房价总额不得超过$750,000,而且必 须是新房或者楼花。如果房价总额低于 $400,000,免去印花税。而维多利亚州政府 从2013年7月1日起开始推行新的首次置业 者补贴，补贴金额为10000澳元；此外还将 印花税的优惠比例提升至40%。
4.2 澳洲是唯一一个施行 Negative gearing tax return的国家。很多人 把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不 但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前 提----投资用途。为了鼓励房产投资，ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income的小生意！众所周知， 会计有一个原则叫accrual accounting,中文 叫"权责发生制"—— "是指以实质取得收到现 金的权利或支付现金的责任权责的发生为标 志来确认本期收入和费用及债权和债务，即 收入按现金收入及未来现金收入――债权的 发生来确认；费用按现金支出及未来现金支 出――债务的发生进行确认。通俗地讲就 是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏 了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时 候没人管你折旧什么。 假设去年，你买了套60万的新房子，第一年 折旧在18,000左右。在租房这个小生意上， 你的其他有形支出还包括 council rate, water rate, strata,interest……收 入是rent。一切按最保守计算，ROI=5.2.收 入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（贷款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那么在会计上，你 这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000。 接下来该重新计算今年的tax liability了。因 为投资"亏损"的缘故，你今年的 taxible income变成了$62000 （80000-18000），实际应该向政府上交税额 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。 可是已经交上去 了$17547怎么办啊？ 要回来不就是了，给 ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%, 今年又因为房子多拿回来$5850. 由于收入越高者税率越高，从上述算法可以 看出，房产投资对于高收入人群有更好的避 税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本 套房产上的年退税额将是$8,100.老婆在 accounting firm工作，经常帮公司或个人退 税，发现但凡像医生律师之流的高收入者， 帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收 入者每年上缴的税额通常低于低工资人群， 甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所 谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。
4.3 澳洲政府很希望"自己人"来买房子，但 是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又 不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像 FIRB （ Foreign Investment Review Board） 这 样的机构用来限制非本国人对每个Project购 买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并 且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或 者期房，政府会100%批FIRB,因此可以放心 购买。即使是以后签证到期回国，所购买房 屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均 可）。
5 贷款
5.1 贷款难度 在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度 要低的多。即使是留学生也可以申请贷款， 留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可 以以父母为担保人，以担保人的收入来担保 你的贷款。在经过BROKER的专业指导之 后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专 业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违 约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身 就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲 房的地产市场具有充足的信心！试想，如果 你的还款能力出现问题或者破产，银行只需 收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。 资本主义的银行是不会承担太大的风险的， 银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的 市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷 款利率只比存款利率高一个百分点），是赚 钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产 被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻 自破。 并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳 洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止 仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的 唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国 8.1%（在QE3之后），GDP增长年率4.8%虽 不及中国，也远非美（1.5%）日（0.8%）欧 （-0.4%）可比。尤其在这个欧债与美债危 机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财 年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被 称为避险天堂的日元资产比（2011-12财年 预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚 至已经具备了部分避险功能。 即便是十年一 遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过 可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳 洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安 定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措 施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括 降息、政策性补助等。
5.2 贷款首付 房屋贷款在投资上起了金融杠杆 （Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四 两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收 益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首 付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为 10%。反观国内，05年开始国务院下令，个 人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不 低于50%.如果购买的第二套房用做投资用 途，及出租，那么在理论上已失去了投资价 值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房 屋增值获取收益是不理性的不正确的投 资”。 对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起 了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房 屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只 需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不 到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工， 按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万， 加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可 能是两年的学费。其后如果将此房用于自 住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将 是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷 款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大 笔的capital gain.如果一边自住，一边将此 房的Master room租出去，自己住小间，每 年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨 的），既节约了自己的房租，还将得到卖房 时capital gain. 当然了，在这样一个讲求专 业的国家，一定要找个专业的broker帮助实 现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的 会计会帮助避税。
5.3 只付利息 澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息 （interest）不还本金（principle）的！为什 么可以只还利息？参见上文产权的问题，国 内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用 的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？ 而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限 期，那么你想什么时候还清就什么时候还 清！ 为什么要只还利息？ 第一，既然购买不动产 是一种投资，那么利益最大化风险最小化就 是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌 恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如 果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口 袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱 在其他地区多买几处房产，既实现了利益最 大化又分散了风险。 第二，只还利息还能使 每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回 来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折 旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还 得因为投资盈利而上税！ 你也可以向银行申请一个off-set account,把 房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。 无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好 处是off-set account是自己的账户，可以随 时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就 不会有贷款利息产生。
5.4 再融资 当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70 万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请 再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子 的首付，“免费”购买第二套房产。以此类 推，每隔几年便可以向银行申请Refinance, 轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方 版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国 家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财 富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来 的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以 生活的很好。
6 买卖体制不同
澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭 了英国的传统。这体现在各个领域，包括房 屋买卖市场。比如说第三方制度。业主 Vendor和买家Customer是不会见面的，整 个买卖过程都将通过第三方——中介Agency 完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为 双方交换合同。当然，联系律师、邀请 broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以 委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的 bargain power（集合买家，相当于团 购），有时可以向开发商为买家争取利益。 提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于 国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有 效法律机制的监督。在澳洲，情况是截然不 同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿 钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业 资格认证的 （Real Estate Registration Licence）。 随着职位的提升，权利变大，还要强制性的 接受相关课程的再教育，考取各种证书。入 门的Licence主要是培训职业道德和法律的 相关知识，课程为期一周，加上考试直至 Fair Trading下发执照，总共要两至三个月 的时间。正规培训的费用大概为700澳币左 右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做 这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任 何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的 话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许 的， disclosure是很重要的一条，比如屋里 死过人，下水道会堵，旁边要盖个房子挡 光，必须要说。否则中介就是唯一责任人。 中介进入公司以后往往还有三个月到半年的 培训期，因为现代人对中介的要求越来越 高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经 济、结构、材料甚至风水有所了解。 在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲 的楼盘项目通常是从 DA（development approval）审批下来就开 始卖。开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖 好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你 想买价格合适的新房子，看到的往往就是大 楼模型、模拟图、户型图和工地… 先付一定 数量的订金，之后付房款的10%（首付的 10%，会直接存入律师信托银行账户，任何 人都无权动用，这就在很大程度上为购房者 规避了风险）,建好以后再付10%,这才看到自 己房子实际长什么样。基于以上程序，在项 目的初期购买房产就好于后期购买，因为有 更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些 好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的 开发商。
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