一份报告指出，住房供应不足可能导致墨尔本的住房负担能力危机。巨大的人口增长，加上缺乏适合家庭居住的新居，可能会导致房价的长期强劲增长.这让人担心可能引发一场“负担不起”的危机。

澳大利亚统计局(ABS)的数据显示，墨尔本是澳大利亚增长最快的首府城市，录得有史以来最大的年度人口净增长125,400人，2016- 2017年的增长率非常高，达到2.7%。

人口统计学家Bernard Salt据此预测，到2021年，墨尔本人口将突破500万，2050年将突破800万。Salt还预计，到2030年，墨尔本可能超过悉尼，成为澳大利亚人口最多的城市。

维多利亚州政府的一份报告预测，未来35年，该市将需要160万套新住房来应对这一问题。

这份名为《墨尔本2017-2050计划》(Plan Melbourne 2017-2050)的报告指出，“需要解决的问题包括住房负担能力、满足不同家庭需求和生活方式的住房类型，以及提供接近就业和服务的中高密度住房”。

今年早些时候，墨尔本名列澳大利亚住房热点地区之首，成为澳大利亚最大的增长地区之一。

维多利亚房地产协会(REIV)的首席执行官Gil King告诉威廉姆斯传媒(WILLIAMS MEDIA)，购房者正被排挤出市中心地区，这导致他们搬到更远的地方，换小房，搬到单元或联排别墅，或者租房子。

“远离城市的住宅和土地，为买家提供了一个在不影响空间或设施的情况下进入市场的机会。”REIV在许多增长领域看到了强劲的价格上涨。

住房工业协会的高级经济学家Shane Garrett告诉威廉姆斯媒体说，建筑热潮、基础设施项目的增加和服务行业的增长是城市人口激增的原因。

Garrett先生表示:“墨尔本在今年热点地区报告中的出色表现表明，就业机会、人口增长和新住宅建设的循环能够很好地促进经济增长。”

Garrett先生继续表示:“由于仍有大量工作有待展开，审批没有明显下降，人口增长仍超过2%，墨尔本及其周边地区很可能在2019年建成许多建筑活动热点地区。”

房源供应不足导致房价上涨

Riskwise Property Research首席执行官Doron Peleg表示，墨尔本住宅价格的大幅上涨，尤其是在过去几年里，是由于适合家庭居住的住宅供应不足所致，这意味着供应已无法满足强劲需求。

墨尔本独立别墅中位价是$836,800，单元房为$554,571。若是105 m²的单元房，大小适合大多数家庭，估计价格坐落在$613,593左右，对于普通房主来说价格超出可接受范围了。

维多利亚房地产协会(REIV)的首席执行官Gil King告诉威廉姆斯传媒，房价和租房空置率正受到维多利亚人口强劲增长的影响。

较低的空置率反映了一个事实，即现在租房的人比以往任何时候都多：2001年，澳大利亚23%的人口住在出租房屋，如今这一比例已攀升至28%。

租金与业主/占用人的房地产市场有所不同；它们受到各种因素的综合影响，但这些因素也相互影响。例如，对首次购房者的优惠政策，可能会鼓励那些正在租房但不太想拥有房产的人冒险进入房地产市场，而土地税等抑制措施可能会促使出租房产的投资者将其出售。

没有足够适合家庭居住的房子

住宅建设的失衡，尤其是为寻找更大住宅的家庭提供的合适住宅供应不足，是住房负担能力的一个重要因素。

虽然在计划中墨尔本在建住房类型有重大转，与中、高密度住房的比例，特别是在Doncaster等区中环线和Box Hill，尤其是对高层公寓、家庭适当的供应，中密度住房必须增加。

住宅建设的这种不平衡一直是住房负担能力面临挑战的一个主要因素，要记住，租赁物业和业主自住物业并不是完全替代的产品。

此外，出租物业每平方米的价格通常高于业主自住物业每平方米的价格，这意味着墨尔本的出租屋的可负担性远低于业主自住的。

2008年，澳大利亚参议院住房负担能力特别委员会(Select Senate Committee on Housing affordable)承认了住房负担能力不足及其与住房供应的关系，称“澳大利亚房价的大幅上涨反映了住房供应跟不上强劲需求的事实”。

从长远来看，如果能够建造更多的住房，不断增长的需求不会导致房价大幅上涨。上世纪50年代，澳大利亚人口迅速增长，与之相匹配的是创纪录的住房建设速度，而房价几乎没有变动。

墨尔本维多利亚政府计划2017 - 2050提出了解决这个问题的方案，通过促进新住房的比例创建一个“城市”，20分钟内可到达现有服务的社区、工作和公共交通。

Peleg先生表示:“我们主张增加城市中圈和外围地区的人口密度，前提是有足够的交通解决方案，在关键的交通走廊和铁路线上重新分区，以便就业。”

与发展新的运输走廊和铁路线相比，沿现有运输走廊大幅增加居住密度的成本更低，而且可以更有效地交付。其它措施应在州实施，尤其是在规划、绿地释放、重新分区等方面。

此外，各级政府应提供奖励，以达到预先批准的发展目标和增加住宅供应还应采取措施，加快规划和审批程序，并鼓励地方政府实现与住宅供应相关的既定目标。

在2018年的联邦预算中，为许多城市和地区的基础设施升级提供大量资金将对住宅供应产生积极影响。

买家需要知道去哪里找。首次置业者仍可在许多领域购房。优质和精心规划的基础设施将是维多利亚房地产市场未来不可或缺的组成部分。

近年来，墨尔本的物价普遍上涨，但与2017年的繁荣相比，今年有所降温。目前仍有许多地区的房价仍未达到中位数，而维多利亚地区的中位价为$41.9万。

墨尔本市区北边MooneePonds区公寓楼盘MasonSq

【墨尔本】北边MooneePonds区公寓楼盘

【墨尔本】顶级豪华公寓The Ritz Carlton， 市中心奢华酒店公寓新地标

【墨尔本】市中心Yarra River 雅拉河畔，Flinders Bank 公寓项目

【Hawthorn Park】墨尔本东边富人区Hawthorn East项目公寓

【墨尔本】CBD高端公寓项目Volaire

【悉尼】北岸高端商业区公寓 St-Leonards-Square