这是澳洲房产大全
第 751 篇原创文章
相信批发与零售的概念，很多人都理解，即低价批量进货，再高价零售卖出，这个生意盈利基础就是赚取差价。
其实在房地产投资领域里，同样也有类似的玩法。
如果你看到市场上有一整栋公寓楼在售，并且这栋公寓楼只有一张地契，属于托伦斯产权（Torrens Title），那么，机会来了！
你可以把整栋公寓楼买下来，然后对每一单元户进行拆分，做成分契产权（Strata Title），再一个个单独出售，或重新估值，转贷并长期持有。
托伦斯产权（Torrens title）：业主持有土地，需负责土地和房屋的维修以及管理工作，可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。
分契式产权（Strata Title）：比较常见的是公寓或联排，土地则是归业主集体所有，单个套物业业主只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间，获得该空间房产的所有权，由分契管理物业公司负责日常的清洁及维护。
经过产权种类的变更，公寓楼还是原来的那栋公寓楼，也没有装修，但之前的每一单元户不能分别出售，而现在则可以单独出售了。
这个转变过程，让全部单元户的价值总和，大于原来整栋公寓楼的价值。
如预算高，完全可以在一线城市做这种拆分操作，不过资本要求比较高。
如果预算不高，其实这种机会在二线城市里大量存在。
一起来看今天这个案例：
总结
上面这个操作实例中，成本计算如下：
1
购房成本：41.5万澳元（含印花税等相关开销）
2
开发总成本：1.5万澳元（含土地测量费、规划咨询费、水管改造与水表费、市政厅申请费、产权局注册费、银行审批手续费、差旅费等）。
3
持有成本：由于该项目在单元拆分开发过程中有持续的租金收入，收入大于房产持有开销，有正现金流，因此该项目无持有成本。
项目最终估值55.5万澳元，减去以上项目总成本43万澳元，利润是12.5万澳元，总投资回报率为29％。
上面例子里这种“批发零售”的投资策略，特别适合平时工作繁忙的投资者，因为大部分工作是文书类的，完全可以远程操作，最主要的一点是，它不依赖于市场自然增长，而是可以人为主动地创造价值，你愿意尝试吗？
今天的文章就是这样，谢谢大家，点击文章最下方“阅读原文”，可查看往期精彩内容。
作者简介
Richard He 资深房地产投资者，投资合伙人，投资教练，导师，2016年度澳洲“我爱房地产”投资成功故事演讲大赛冠军，澳房大全《创富实战》专栏作者。曾经是身无分文的留学生，拿$9一小时的快餐店服务员；后来通过房地产投资，一跃成为百万富翁，持有一个价值数百万澳元带正现金流的投资组合，乐于向同样想通过房地产快速创造财富的学生传导经验。
如果你觉得今天的文章还不错，就请点击右上角选择发送给朋友或者转发到朋友圈吧~
回复“红宝书”，可获取购书办法
回复“转售”，可获取楼花转售刊登方式
