加拿大地税解析,加拿大房产投资微信公众号文章

很多购房者在加拿大拥有了自己的房产以后，都会收到政府的地税单，购房者对于地税会有很多疑问，比如：我为什么要每年交税, 安省的土地税是怎么计算出来的，政府会不会把我的房子评估高了等等关于地税(PROPERTY TAX)的问题。

今天我们就把客人问到的一些问题整理出来，供大家参考。

问：什么是Property Tax？

答: Property Tax(地税)是市级政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以一个系数计算出来的，是政府税收的重要来源。Property Tax是在你购买物业后，每年都需要向政府持续缴纳的税收，一般是每年分几次交纳，也可按年缴纳。地税是是一种强制性的税收，需由业主自行向政府地税部门缴纳。不论你买的是什么类型的房子，也不论你买在哪个城市，地税是必须缴纳的。

问：Property Tax 是怎么计算出来的？

答：简单说就是用地税单上的CVA （ Current Value Assessment）乘以税率所得。以Markham 为例: CVA是597，000.00，2015年的税率是0.805732%，那么2015年的地税就是4810.22. 这个蛋糕又被切成三块： 25.35%归Markham 市政府， 50.45%归约克郡，还有24.20% 用于教育。

每一年，市政府把所辖地界里所有物业估价总值作为计税基数（不包括医院、学校和教堂），用市政府的年度财政预算除以计税基数，所得即为税率。而MPAC (Municipal Property Assessment Corporation) 负责物业的评估价格，即CVA。MPAC对物业估价之后所获得的数据主要被各市政府作征收地税用途。MPAC采用的评估方法主要是销售价格比较法，该方法已得到业内认可，并在北美各地的评估中广泛使用。这一评估法根据五大因素：地理位置、占地面积、居住面积、房产质量、房龄以及重大的改建、加盖确定了房产估价的85%。其他影响物业价值的因素包括：卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量和是否有游泳池等。另外，交通状况、是否靠近高尔夫球场、铁路、高压线路以及周边绿地面积大小等也对物业价值都有一定的影响。

MPAC也会根据同一区的房子售价等200多项因素来评定房屋价值，再根据房产价值来评定地税。MPAC每四年都会对物业进行一次重新评估。下一次的物业估价将在2016年展开，这将会影响到2017年地税费用的变化。

问：政府把Property Tax 用在哪里了？

答：作为纳税人，你肯定要关心你纳的税做什么用了。拿着纳税人的钱，政府也不能不管事，政府每年的财政开销很大一部分来自于地税，他们也用着我们缴纳的税费支撑起城市的公共设施建设。

下图是属于万锦市政府的25.35% 部分2015年的花销去向。

问：什么是Supplementary tax bill?

答：当你对你的房子做了大的改动，比如加建、扩建，你会收到一份补充地税单。新屋的业主也会收到这样一份地税单，这是政府重新评估后的价格，地税也会相应增加。在新屋业主入住12—18个月期间收到的地税单只包括土地，不包括房屋本身，直到MPAC进行评估，新屋业务才会收到Supplementary tax bill, 这时需要补齐所有地税。

在这里要特别提醒以二手房的形式买入新建房的朋友注意：前业主为了避税，会把新建房当作二手房来销售。这时候买家一定要求卖家同意支付翻建以后政府重新股价后增加的地税，有买家律师先行扣除部分房款作为卖家未交地税的预留，多退少补。

问：每个城市的税率一样吗？

答：不一样。MPAC的评估标准是一样的，但是每个城市的教育预算及政府开支则不同。比如万锦市2015年的地税里有一个0.16%的增长就是为了修复2013年的冬雨所造成的损失。尽管如此，万锦市政府依然骄傲地宣布该市是过去7年在大多地区税率增长最低的城市。