美国买房和新移民合理报税与避税!,美国健康生活微信公众号文章

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在美国，一年一度的报税季又来了，在每年的1月到4月内，报税人都需要准备好所有的财务表单。实际操作的时刻来临了，面对美国吊诡的保税规则，还是有很多具体申报细则要注意的，今天在此和大家分享一下，供大家参考!希望让大家更深入理解合理合法报税，并咨询美国注册会计师获得最适合您的专业建议。

美国新移民如何报税

一、居住海外的报税人有什么不同?

随着新移民在全美范围内的增加，越来越多来自中国的投资移民者，以及为了孩子将来考虑而移民美国的华裔家庭都面临着税务问题。国税局发言人马科斯(AnabelMarquez)表示，上述这些人群和家庭无论收入来源来自哪里、居住在哪里都需要报税。很多初来到美国的华裔居民不知道如何报税，国税局发言人马科斯说，持绿卡或者已经拥有公民身份的投资移民者，无论他们身处何地，在美国境内或是在海外，都应该服从与普通美国民众相同的报税原则，他们所有的收入都要按照美国的收税标准纳税。

目前，相当数量来自中国的新移民不知道如何报税：有的家庭是父亲在中国大陆工作，母亲和孩子在美国居住，而母亲和孩子没有工作，所有经济来源都来自父亲。针对这样的情况，马科斯说，父亲和母亲应该作为一个家庭联合报税，他们的孩子则是作为受家庭抚养者来报税。马科斯说，在正常的报税情况下，报税人需赶在4月15日之前申报美国政府。而居住海外的美国公民在此基本报税截止日期上，可以自动享受两个月的保税延期，并且这是不需要经过特别申请的，因为居住海外的美国公民保税截止日期为6月15日。此外，如果居住海外的报税者无法在6月15日之前保税，可以通过填写4868表格，要求延期至10月15日。然而，如果在6月15日之后报税，报税者需要缴纳额外的利息和罚款。此外，居住在海外的美国居民或绿卡持有者应该将所有的报税表格寄往以下地址：Department of the Treasury，Internal Revenue Service Center，Austin，TX73301-0215，USA。

二、家庭收入来自中国该如何报税?

初到美国投资移民者越来越多，因为不懂美国的税法，很多移民面临税务问题。就此，美国的华裔会计师们建议，新移民来到美国之后首先要了解税法，按照美国的税务标准诚实报税。税务师表示，按照国税局的标准，如果在美国投资，产生了收入就要报税，这些投资移民者的收入会按照标准预先扣税。而当投资移民者的身份从外国人变成美国公民之后，税率其实差不多，只是使用的表格不一样。他说，现在国税局查得很严，新移民在全球范围的所有财产都需要报税。

针对一些移民家庭的收入来源来自海外的报税问题，税务师表示，这就要看报税的人如何选择，如果先生在海外，而太太和孩子在美国，收入都来自中国，那么太太可以选择作为外国人来报税;太太也可以选择是居民，但如果选择为居民，就要按照全球收入报税，如果按照外国人，没有收入就不需要报税。税务师表示，对于家庭来说，如果没有产生收入就不需要报税，即便买了房子，但是如果没有出租不产生租金也不需要报税。

三、如何提交报税申请?

最安全快速的方法是通过电子方式报税。通过传统邮寄方式交税的民众，必须在邮局申请寄送被认证过的邮包，且须持有当日邮寄单以证明报税时间。税表上交后三年内，国税局将有可能查看报税财务状况。报税人应该保留过去三年内与报税相关的财务文件。

国税局规定，单身者全年收入超过1万美元，已婚者全年收入超过2万美元，居住在美国境内的居民均需缴税。定居在境外的美国人，如果收入超过9.76万美元，也需向国税局报税。美国居民海外账户和资产超过一定数目后，也需申报。

在美国，每年每人都需要缴纳联邦税、州税、社会保险税和医疗服务税。根据个人不同情况，以下开销可酌情抵税。捐给慈善机构的现金和衣物、找工作的开销、转换工作发生的搬家费用、自付医疗费用、家庭成员大学学杂费用、住房贷款利息、境外亲属赠予的现金等。中美税收也可互抵。例如，购房投资盈利收益在中国按20%的税率，而投资收益在美国仅为15%的税率，那在中国缴的税就可以抵消美国要缴的部分。此外，报税者还可以通过为子女上大学提前设立529基金、为自己设立IRA退休基金以及ROTHIRA退休基金等途径抵税。

四、报税最新规定有哪些?

国税局(IRS)在2014年12月30日宣布40多项关于2015年通胀调整幅度，其中最值得注意的是2015年的税率表，该税率表在2016年报税是才用上，2015年报的是2014年的税务，因此仍然沿用原有税率标准，新税表详情如下：

2015税年，税率为39.6%的单身报税人和联合报税的夫妻的收入下限，将由原来的40万6750元和45万7600元，分别上调至41万3200元和46万4850元。标准减免额(Standard Deduction)方面，2014年税年，所有纳税人的标准减免额都有略微提升。单身报税人和已婚分开报税人的额度分别由6200元和1万2400元，增至6300元和1万2600元。

户主的减免额则由9100元上升至9250元。逐项减免额(Itemized Deduction)方面，2015年可申报该减免额的收入下限为，个人收入至少25万8250元，已婚联合报税收入至少30万9900元。个人免税额(Personal Exemption)方面，2015年此金额由3950元略升至4000元。个人豁免淘汰法(PEP)的起始标准为，个人调整后收入25万8250元，已婚联合报税夫妇30万9900元，终止标准则分别为38万零750元和43万2400元。这些新规均在2016年报上年度税务时实行。另外，按照医改法的规定，美国人要在2015年首次向国税局报告自己在前一年是否有健康保险，而没有健康保险的人可能首次面临罚款。

五、美国公民及绿卡持有者报税材料清单

1.社会安全卡号

2.姓名(拼音)，出生日期，护照号码(可直接提供护照扫描件)

3.中国或美国以外国家的前一年度的税前收入(只需要具体数字)，税后收入，和交税数

4.2014年度有没有回过美国?哪一天进入美国，哪一天离开美国

5.2014年度，美国以外的国家个人户头有没有超过$10000美金以上的流水额?(美国政府要求原则上是必须提供这些银行的开户行地址和账号号码，以及一年的最高流水金额。如果不申报，会导致巨额罚款)

6.美国人海外工作报税–如果在美国以外的国家常住超过35天以上，产生的首个$97000美元的收入是免税的，但仍需要通报。报税时间是每年的1月到4月15日，美国以外的国家常住人口延长至6月15号前报税

7.如果有小孩，只要有父母任何一方是美国籍，孩子就是美国籍，报税的时候需要附带小孩，因为涉及到小孩以后上学的问题

8.夫妻可以选择夫妻共同报税，这涉及到以后的社会安全金，也就是国内所熟知的退休金。夫妻双方有任何一方不是美国籍公民的，在未来帮助另外一方申请美国身份做担保的时候需要最近3年的报税记录证明

9.需要告知会计师美国本地是否有银行账户，股票，基金，利息等收入，需要提供具体数字

10.提供国内地址，租房还是买房，租房和个人所得税都可以作为税务减免，提供具体数字即可

11.报税完成后会计师方会提供详细的1040表格给客户

12.如果客户在中国任职，需提供国内任职公司的名称，地址，电话，传真和邮编

投资美国房产过程中的合理避税

美国买房，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。

如果购买的是商业地产，需要缴纳的个人所得税更多，因为租金更高。美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的，一般美国房产公司都需要请职业会计师，这样的会计师都是很牛的。因为每一个会计师需要管理很多房主的房子的避税，所以每套房子的费用并不高，每年200~1000美元之间。那种超大型的沃尔玛另外。

那么怎样合法合理避税呢?又怎样利用美国税法第1031条款?下文将问您答疑解惑。

一、初级避税

就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。怎样合理避税?因为投资美国房产，需要交纳所得税的。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。通过我们的研究，得出对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

1.房子的地税(房产税)，保险费

2.房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费

3.房子的维修费

4.房东到美国来往的机票，餐旅费

5.房地产公司的管理费

6.房地产经纪的中介费

7.寻找租客的广告费

8.自己未成年孩子的抚养费

二、中级避税

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

1.您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用

2.美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。(就算是您请的清洁工，保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内)

3.为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税

4.以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

5.您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。

6.您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税

7.您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税。

8.您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

三、高级避税

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个建立在您以公司购买美国房地产的前提下，而且初级、中级避税法则同时有效：

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择：

A.您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的)，20年的净收入就是260万。

B.您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。

同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4栋投资25万X4年租金8万X4本息6万X4年净收入是2万X4=8万

同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税3.85万X4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4X200万，800万的回报!

这20年，您的纯回报将是8万X20年+800万-100万=860万美金

您要知道，房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍!!!

有关报税和抵税详情，请咨询会计师。

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