买房置业是绝大部分华裔移民的家庭目标。房子当然也是消费品，无论是高Condo还是Townhouse、独立屋，动辄几十万甚至过百万，买主在挑选和最终决定签合同的时候自然格外小心。也正出于这样的考虑，很多华裔移民在收房时都会选择一个专业验房师陪同验收，心甘情愿付出几百加元来换取一个“安心”。

但花了这个验房的钱就真能放心入住吗？

上周末对于加西网友howiekong来说肯定是一个难熬的周末，他在加西网【买房卖房】讨论区发求助帖：买了房后，发现墙有渗水，并发现上手屋主有维修过的痕迹--在墙上开过几个洞，并用油漆去掩盖。找人检查，是屋顶漏水。在DISCLOSURE STATEMENT中，前屋主对墙渗水与屋顶漏水两项填写“不知道”。那部份油漆是新的，上任屋主肯定知道是什么回事，而且他住了近10年。

但事实他在撒谎，请问可以索赔吗？

先来听听网友们的高见：

luckybb：我的经纪说DISCLOSURE STATEMENT没有法律效力的，所以看不看都一样，不知道是不是真的。

下雨天撑把伞：理论上肯定可以索赔，打官司都行。实际上你要考虑你自己的时间，金钱等成本。最后即使赢了，也不见得就能拿多少好处。当然律师是肯定鼓励你干一仗的

青春又再出发：这不是小问题，验屋理应验的出来。

happyy2k：验屋师不给力，没办法

yemilk：验屋报告上面有免责申明的，几千修是逃不了了。这年头人品不值钱，地比较值钱

九月九：大热天时验的房，前屋主重新油漆，所以看不出等，这不能作为正当的理由。有个小额法庭,不需要律师的, 你去试试。我一朋友家从西人手里买的house, 这西人把墙上的钉子洞都给补好了才交屋。

overseas：漏水关键面积是否很大，如果只是小部分，无非就是tub疏忽渗漏，但很快发现，阻止就无事了。如果有屋顶漏水痕迹，说明屋顶漏过，但如果换了新屋顶就无事了啊。如果是屋子发大水的，那痕迹完全不同啊

星他爸：感觉验屋师的责任更大，但已成交了再回头追究的话，会投入很多时间精力。眼下先弄清这渗水问题严重程度，如果可以修补的话，最好。如果不是就要追查责任了。可一旦上了法律程序，也要做好伤敌一千自损八百的准备了。

咚咚呛咚锵：打官司也要有个时效性，都过去这么久了，很难界定是之前就有问题还是你住进去以后又产生的新问题。别说老房子，新房子也会时不时有问题出来，不然要2-5-10作甚。验屋也没验出这个毛病，你就越发缺乏证据了。

资深验屋师+律师联合会诊：

经咨询一些资深验屋师表示，首先验屋师以“验房当日太热，屋面烫手，所以上不去”为借口推脱无法得出“屋顶会漏水”的结论，是没有道理的。但加西网友howiekong和所有的网友都应该了解有关验房师工作范围和责任的相关规定，比如，验房师检验房屋的整个过程只限于“视觉检验（Visual Inspection）”，也就是说在检验过程中验房师只能凭视力所及来检查评断此房屋有无质量问题，任何影响到原房屋结构的行为，例如掀起地板、砸开墙面等都是不允许的。

在这个个案中，如果墙体渗水或屋顶漏水被重新油漆或者有意无意遮挡住而看不到，那么验屋师并没有实际责任，只能算经验不足。而如果验房时那些渗水痕迹和漏水现象和你发现的现实的样子一样明显，那么验屋师就要承担给这位网友带来实际经济损失的责任。

其次，针对事主提出的“前任屋主在撒谎，请问可以索赔吗”的问题，资深验屋师表示把事主出具的验房报告从头到尾仔细查看，确定里头是否提到有墙体渗水这一条，再确定是否能向验屋师或者前任屋主追究责任、要求经济索赔。

找律师全面审慎研究后再决定行动

有地产律师就建议，首先应该找交房时自己的代表律师，把整件事的来龙去脉告知律师，请律师一同研究购房前签订的房屋保险合同、验房合同，再做出下一步的决定和行动。

如果质疑验房师或交房代表律师的专业能力，这位网友还可以直接联系验房师和代表律师的管理公司，对他们进行投诉，并委托管理公司对此事件进行全面彻查。如果最后管理公司提供的调查结论仍不能让她满意的话，则可以考虑进入法律诉讼程序。

资深的验屋师表示，越来越多的华人同胞意识到验房师的重要和必要性，但在实际操作过程中，很多房屋购买人出于英语不好、怕麻烦等原因，对验房师“过于信任”、“全权委托”，结果是不出问题还好，一出问题就真的“很麻烦”。

希望其他购房者以这样的买房消费者为鉴，一是要挑选有资质、有责任心的专业验房师来把关。很多人为了图方便，直接找地产中介推荐验房师，但中介往往会向客户推荐和自己公司有业务往来的验房师。

这就难免涉及几方的利益，很难说在验房报告里会不会出现一些避重就轻的描述和记录，这样最后利益受到损害的绝对是买房者本身；二是建议买房者在验房全过程中一定要紧跟验房师，亲自查看、聆听，最好自己准备纸和笔，详细记录下每一处可能有问题的细节，并及时仔细地和验房师出具的验房合同做一个对比和校正，遇到实际上存在但验房报告中并没有记录的问题，一定要当场询问或提醒验房师。这样双管齐下，才能最大限度地保障自己的权益。

专业律师提出几点建议要记牢：

隐藏破损vs明显破损：

在诉讼中常见的一个问题就是决定房屋的破损情况是否显著。所谓隐藏破损就是指一般买主不容易发现的问题。而一旦被证明是隐藏破损，责任可能由卖方承担。但如何决定破损的隐藏程度则至关重要。如果破损极为隐秘，连买方在详细检查后都无法发现问题所在时，买方则不用承担责任。

相反，像房顶有漏洞这一类较明显的破损则被称为明显破损。如果破损情况很明显，通常可直观看到的话，卖方通常都没有责任。

拍照：

无论如何，拍照总能最说明问题。当您打算买卖房屋时，一定要给房屋拍照。照片可向法官或陪审团反映房屋的真实情况。例如，如果有人称他们不知道购买的房屋墙壁有问题，购买不久墙壁就坍塌了。而若您有提前拍照存底，证明墙壁坚固无损，则可帮助法官定案。

提醒卖主潜在问题：

通常卖主摆脱责任的一个途径就是声称自己对房屋缺陷并不知情，属合理申辩。因此，作为买主一旦发现问题就必须使用挂号信写信通知：1）卖主；2）卖主代理；3）买主代理；4）房产公正公司；5）律师（如果需要）。而几十块的挂号信费用则将在日后的诉讼中为您省去不少烦恼。

再谈一下验房时谁该在现场谁不该在现场

通常情况下我们会要求屋主回避。但双方经纪中必须有一方到场，这是经济协会的规定。目的是保证屋主财物安全以及客人的人身安全。那经纪该不该在解释报告的时候回避呢？也该也不该。说应该回避，那是因为要避嫌，给验房师和客人一个单独的空间。说不应该，是因为验房师跟客人倒是解释清楚了，然后验房师走了。而客人却因为语言表达原因或者其他什么原因跟自己的经纪解释不清楚，（在传话的过程中造成误解或者误会的事情不仅仅在买卖房屋的时候才出现吧？）结果搞得自己经纪不知道该怎样帮助客人。

验房师要求经纪回避无非是怕经纪对他检验的结果说三道四影响到他的声誉和生意。但，如果检验出来的结果是正确的公正的，如何会影响到他的生意和名声呢？我平常工作中有那么几位经常为我的客户服务的验房师。他们都很认真负责，至今我没听到来自我客人的任何关于验房方面的投诉。

验房时买方最好在现场。但不建议在验房时老是提问干扰验房师的工作。可以在旁边看，并把自己关心的问题记下来，等到验房结束写报告的时候再一并提问。这样可以有效的节约大家的时间，并且，最重要的是，如果验房师是一个很容易被打扰而分心的人，那么很有可能由于客人的提问而忘记了验某一个重要地方。

说一个真实的事情：

第一个房子，验房发现烟囱有倾斜，壁炉外框有松脱的现象，另加其他无数小问题。经过和客户的沟通，以及跟其他专业人士的咨询，结果是不买。

第二个房子，验房发现有很多横向裂纹，天花板上的木板有弯曲，另加其他无数小问题。经过与专业人士的咨询和沟通，建议不买。

第三个房子，地下室部分有渗水现象，主层木地板有松动膨胀，另加其他小毛病。经过咨询，建议不买。

客人最终买了第四个房子。都是用的同一个验房师。而正是这位验房师，我一直把他的名字放在我的推荐名单上。

不同阶段的验屋

验屋或验房这个词对已经买了房子或者准备买房子的人来说并不陌生，但对众多没有房子的人来讲仍然是一张白纸。无论您属于哪一类人，对验屋有一个基本的了解， 对今后是很有帮助的。

验屋的专业说法叫 Home Inspection。验屋总体说来就是对一个房屋单位进行全面的质量检验，尽量准确地给出房屋目前的状态，让屋主对房屋的里里外外有一个清晰的认识。所以验屋本身并不存在通过与不通过，或者买主该买还是不该买这样一个标准。被检验的房屋可以是独立屋、半独立屋、镇屋、排屋乃至于APARTMENT和CONDO。费用一般是200多元，一些大型房屋会另外计算费用。

下面我就从三个大方面来说明不同阶段的验屋及其作用:

1、买房前的验屋

通常如果你是通过经纪买房而且签 Offer中注明要验屋的话，你必须在Offer中规定的天数内完成验屋。许多房屋经纪在对客户的服务中都会建议并安排买家做验屋。如果你没有通过经纪，那你可以在比较方便的时候安排验屋。买房前的验屋至关重要。它关系到您买的房子是否安全，有哪些潜在的问题今后要关注，有哪些部件在今后多久要进行维护，维护及维修费用大约多少等等。所有这些问题当你拿到一份专业的验屋报告后，心中就基本上有了底，就可以知道买房后的大约维护开支，决定是否该买或者如何与卖主协商对有些地方进行完善及维修了。当然，同一个房子的验屋报告在不同的买家身上会有不同的决 定。 有的买家注 重地 段，只要求对房子有个客 观的认识做到心中有底就行了。有的买家注重质量，对房屋的现有缺陷不能接受。这也就是我前面提到的”验屋本身并没有一 个通过与不通过的标准” 的缘故。但无论如何，买房前的验屋对买方起到了举足轻重的作用。

2、卖房前的验屋

售前验房又叫Pre-Listing Inspection。有些房主在卖房前忽视了这个程序，往往更关注市场的好坏。殊不知一次全面的售前验屋也会直接影响到您房子的售价。试想当买家拿着验屋报告，告诉你房子的这一处和那一处有问题而要和你讨价还价时，你手中已经没有什么筹码了。因为华丽的家居摆设并不是买家真正关心的，买家看的是质量。质量的好坏直接影响今后在房屋上的花费。所以， 当决定卖房子之前，除了和地产经纪商量市场定价之外，最好请专业验屋师进行一次验屋。 许多地产经纪也会建议卖家这么做。

验屋师会对您的房屋进行诊断，告诉你哪些地方要更换，那些地方要维修，哪些工作自己做就行了，哪些工作要请专业工人，大约费用是多少。当对房子进行了 Improve 之后，您房屋的售价就更有竞争力，而且在谈判中更占有主动。 道理很简单: 如果某一处的维修费用是500元而卖家没有进行维修，那么当买主以此要求降价时，其幅度肯定远不止这个价钱。而当卖家又不让步时，往往达不成交易。所以有时会出现房子 List 出来几个月都没有卖掉, 最后不得不降价或者又重新维修后再卖的例子。 因此, 卖房前验屋的作用就很清楚了。

3、房屋改建及装修前的验屋

关于改建及装修，由于涉及到复杂的工程规范和法规要求，本人将在下一篇文章中详细和大家探讨这个问题。此处只做简单介绍。由于加拿大的装修市场基本上是价格市场化，所以各个装修公司的报价及最终收费相差甚多，有时高达3至5倍。屋主在进行选择时要考虑价格、施工质量和是否符合建筑及防火条例等等诸多因素，要花费相当多的精力。由于利益冲突的关系，验屋师在装修及地产经纪行业是受到限制的，因此他们的专业报告会比较公正。验屋师会给出专业的建议，比如，什么样的改建对主体结构没有大的影响，什么样的分割没有违反现行的建筑规范，什么样的装修符合防火条例等等。

来源：加西网

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