美国人的房子大多是独立式建筑，个性非常鲜明，没房子之前愁房子，有了房子愁装修，搬进新房 又为物业担忧……房子成了中国老百姓心中一块永远放不下的大石头。上涨的房价、各种房产纠纷，更是让人一言难尽。从本期起，本报推出“国外房地产”栏目， 全方位地报道国外房地产的现状，希望读者能从他们的做法中得到一些借鉴。

在国内时，常听到有人开玩笑说，“要打架就买房，要离婚就装修”。这 虽然是玩笑话，但多少反映了人们买房时的感受。不管是面积上缺斤短两，还是施工时偷工减料，总之，各种房地产纠纷总是频频见诸报端。到了美国，我把那句玩 笑话给美国朋友一讲，他们吓了一跳。因为在美国买房子，很少发生纠纷，美国房地产市场纠纷少的第 一个原因是，卖房子的人一般不能，也不敢说假话，尤其是在对房子的宣传上，绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告，就能看到 实实在在的一幢幢房屋的照片，这些都是二手房。在美国，为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片，而那些未建成房子的模型照 片是不允许出现在广告上的。

在二手房的广告上，一般都会写明房价、地理位置、房子的结构等等。房价的高低主要取决于房子的结构和所处的地段。房 屋的结构一般指有几间卧室、几个客厅、有没有花园、车库，厨房的设施是否齐全，有没有步入式衣橱，是否拥有良好的景观等等。而房屋的地段主要是看周围的购 物和娱乐设施是否齐全、交通是否方便以及附近中小学校的教学质量如何等等。如果顾客相中了房子，就会去找经纪人看房子，经纪人会提供一份更详细的说明材 料，其中就包括房子的各种面积。比如总的地皮面积（包括房子本身的占地和周围环绕的绿地）和房屋本身的占地面积，室内各个卧室、厨房、客厅的面积（均以平 方英尺表示）。但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。在美国，单栋房子论“套”卖，而不是按“平方英尺”出售，所以一般人不 会为一两个平方英尺较劲的。而公寓式房子，房屋广告标出的也都是使用面积，而不是国内大部分地区使用的建筑面积，更没有什么“公摊面积”之说，所以买卖双 方不会因为面积而产生纠纷。当然，对于公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积，房主是要交物业管理费的。

买新房子情况稍有不同。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，不是自己想盖什么样就盖成什么样，而是要根据买主的要求盖房子。所以，美国人的房子都 是个性化的。买卖双方先商定一个建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等都清楚地标出位置和面积，就连电话插座、电灯开关的位置都要标 得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，就要赔款、退款，甚至全部 重建。房地产经纪人石丽荣女士举例说，去年她有个客户在设计好图纸后，又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺，不料开发商给忘了。最后交房时，房主发现了 问题。开发商想赔款，但房主要求退房退款，于是开发商只好乖乖地退了钱，否则就得上法庭。

在美国，房地产开发商不敢造假，否则会被公之于众，不仅要受重罚，还会信誉扫地，从此不会再有人买他们的房子，华盛顿大都会地产公司的房地产律师尹杰先生说，三年前，有一个开发商造房子时，没有使用他们承诺的高档木料，而是用了低档木料，结果好几家住户都发现房 子的楼梯、地板等出现了细小裂缝。于是，几户人家联合把这家公司告上法庭，结果当然是这家房地产商倾家荡产，“关门大吉”，开发商不仅负责盖房，还负责装修，美国房地产市场纠纷少的另一个原因是，开发商不仅负责盖房子，还负责装修。美国人从未听说过什么“毛坯 房”，因为所有房子必须装修好了才能交付使用，不能有一点裸露。不久前，记者的一个朋友买房子想装抽油烟机，但是一直没选好牌子。于是，她想让开发商先把 烟道的洞打好，然后等她选好牌子后自己装。但开发商死活不同意，说他们交付的房子不能有任何没装修到位的地方。没办法，朋友只好买了抽油烟机，让开发商给 装上了。

当然，开发商如何装修也要听买主的。在房子盖好前，开发商会为买主提供一个基本型装修方案，装修费用就算在房款里，不必额外付钱。基本型装修使 用的是普通的地板、地毯、灯具、油漆等等，装修出来虽不豪华，但完全可以使用，相当于国内中档装修水平。但实际上，大部分人买房时都会选择更好一些的材料 和装修式样。比如，基本型的装修用的是地毯，有的人就会选择木地板，还有的人甚至选择大理石地板。石丽荣女士说，她的顾客中，大部分买三四十万美元房子的 人，都会再添2万—4万美元用于装修，希望装修的档次更高一些，正是因为法律的健全和对信誉的爱护，使得美国房地产商不敢作假。因此，对于美国老百姓来说，他们不但住房子是享受，买房子也是享受，这倒应了我们常说的一句话：顾客就是上帝。