湾区有几个因素比较独特:

一是加州prop13每年最多上涨2%的property tax，买了就不怕房价上涨要交高税。

二是propertytaxbase可以传给子女，不必重估，所以老人就算迁出只要子女仍在则房子不会上市，减少供应。

三是老人年过55身残或收入少可以申请完全延迟至死后才交房产税，进一步减少供应。这是人为造成供应短缺，除非prop13，prop60,90被推翻，都不会改变。

房价上涨越厉害业主越不卖，因为很多老人的税基只有几万到十几万，每年交税一千多，如出租一个月的租金都不必就赚回来了。四是湾区特别强烈的NIMBY态度，尤其是好区，每户最小亩数约在四分一亩左右不能继续分割，间接减少房屋数目。

好区的房子在这些长期业主手中很多，如去zillow查询，可随意察看房子的county assessedvalue,这能反映这些房子买了多长，估价越低则业主购买年期越长。传统好区好处在于大部分业主都是长期持有者，就算房价走低也没有必要卖，因为大部分都供完了，每年支出极低，新区供应多，新业主多，经济不景气时难扛。

如持币待购，希望以低价买进好区很难，因为以上次的经验来说，我就算想，好区的房子低潮中很惜售，选择太少，上市的都是退休老人垂垂欲倒的房子，银行也借不到钱，所以我要等到97年价格重攀银行放松贷款才能进场买好区。比较现实的是等待房市萎顿买新区，特别是新建筑多的地方，倒是很有机会抄底。

湾区的89房崩地区之间相差很大，所以房产很local，不能一概而论。湾区富人集中度很高，加上贫富差距越来越大，富人都集中在传统好区内，现金买房率每年都达到10%以上，希望价格崩溃一半或者以上很不可能。我认为由于美元长期大弱，质优资产类别如蓝筹股票、黄金，好区房子等等都不会产生价格崩溃，虽然上涨空间也可能有限，因前几年上涨得太厉害。作为投资，未来几年房产不是一个很好的类别，作为自用，衡量自己能力不要死撑，就算经济不景气也有足够的储蓄支付贷款半年到一年，不会出大错。

通常来说，一般买房子要租金跟贷款一样才能入市。我问过不少在湾区生活50年的老人，这个情况在湾区从来没有出现过。在过去50年，湾区从来没有出现过租贵过买，或者租跟买一样的情况。
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