【大吉豪宅】专栏-华人如何在加拿大投资农场(上),加拿大一德地产微信公众号文章

多年以来大吉凭借自己低调稳健、诚实干练、有胆有谋以及为客户敢砍敢拼的职业形象赢得了众多高端客户的一致好评。大吉深知“木秀于林，风必摧之。”的道理；大吉深知“欲成大事者，必以厚德备之”的道理；大吉深知“智者务其实，庸者争其虚。”的道理！因此，大吉将一如既往保持低调务实、专业诚实、专注专心的职业风格，继续为新老客户提供最优质的豪宅买卖服务。

最近大吉收到很多投资者有关在加拿大如何购买农场和土地的咨询，有的投资者想买能够产生现金流的农场，有的想买以屯地为主要目的的农场，有的则以房产开发为目的想买已经规划好的住宅用地，不同的投资者根据自身不同的情况有不同的投资需求。大吉将自己多年的农场及土地购买经验，结合加拿大的农业政策，从不同的视角和大家共同分享华人在加拿大投资农场应注意的环节。

一.加拿大农场的特点

便宜： 加拿大地大人稀, 虽不象一百年前为与美国抢占土地, 政府无偿赠送一望无际的土地给欧洲移民, 但相对来说仍是便宜。350-450万人民币可以买到20公倾土地附带二层三层楼房及其它农用设施，在目前农场市场兴旺的STUVILLE好多农场只要5000加币就可以买到1英亩非常肥沃的农地。当然千万人民币农场, 庄园也很多。

增值：钱总是贬值, 但土地永远是增值。陈老先生年近七十, 二十多年前从国内移民加国, 在KENNEDY/STUVILLE花了$80多万买了一个96英亩农场，专种大麦，小麦等农作物, 利益丰厚，日前，陈先生三个儿女均早已成家立业，并都是好职业--医生, 律师, 银行家, 无后人再要农场。当年八十万农场如今市场价已在400百万加元左右。

安全： 随着世界粮价, 农副产品价格上涨, 国内不少企业及个人正考虑到不发达国家开办农场，农业是长远投资项目，但由于当地社会动荡, 法律不健全, 投资者始终没有大的安全感。但加拿大不存在这一问题。

优惠：加拿大是发达工业国家, 农业只占很小部分但却是十分重要的基础产业。国家为鼓励农业, 制订一系列对农场主补助政策，比如：几百亩地的农场每年的地税只有$2500就是最好的证明。

享受：投资者将拥有真正田园生活: 鸟语花香, 悠闲传统西方庄园生活。

实际上真正加拿大人虽然工作在大城市, 但很多都住在这样环境。他们把繁华都市, 摩天大楼留给世界各地新移民！这么多好处, 难怪加拿大很多要人, 名人最终都隐居农场, 当起农场主，我们华人也不例外！

二.加拿大农场类型

奶牛场：大多有现代化牛舍, 大片牧场和专种饲料用草草地等

养鸡场：现代化全封闭鸡舍，大片土地种植饲料用谷物。

养猪场：现代化全封闭猪舍，大片土地种植饲料用谷物。

肉牛场：大多有现代化牛舍, 大片牧场和专种饲料用草草地等

养马场： 大多有现代化马舍, 大片牧场和专种饲料用草草地及训马场等。这些马主要为赛马, 赌马与骑马爱好者而饲养。这是加拿大一个大产业。

业余农场：这些农场可能有各种养殖, 种植业, 但都不多。环境十分优美，大多是富翁隐居地, 农业只是他们业余爱好。

经济作物农场：如一望无际的麦地, 玉米地, 豆类, 蔬菜, 西洋参等。

园艺, 苗圃农场： 如温室花卉, 蔬菜, 绿化苗圃。大多这些农场都有温室设施。

果树农场：各种水果都有。不少是顾客自己采摘农场。

养鱼场：现代化桶式养鱼箱, 供,排水设施, 现代化住房等。

三.多元化农场业的产业链价值

农场业包括养殖畜牧业（奶牛场，养鸡场，养猪场，肉牛场，养马场，和养鱼场等），经济作物农场（麦 , 玉米 , 豆类 , 蔬菜 , 西洋参等；园艺 , 花卉，苗圃和果园），还有度假休闲农场（ hobby farm ，包括赛马等）。目前，从事农场业的华人越来越多，与众多的华人超市之间构成了产供销一条龙，有些朋友在买了农场之后，想方设法去提升农场的价值，如提供度假等旅游服务，或提供骑马训练，或提供钓鱼等娱乐活动，顺便供应农家菜饮食。

除了原有农场产业链的价值以外，“农场主移民项目”更是将农场的产业链延伸到了移民领域。近几年，加拿大联邦政府将紧缺职业再次减少到了只有 38 项。许多人的专业已经不在这个列表中。特别是农林牧副渔或园林设计之类的专业人员，已经难以通过技术移民方式移民了，而他们的资金又不足以作为投资移民。应该庆幸的是，这个鲜为人知的“农场主移民”项目正好是他们的福音！农场主移民属于加拿大自雇移民大类中的一个项目，相对于其它移民渠道来说具有耗时短，要求低，所要求背景材料易于准备，无需大额资金，家庭成员人数也不限。另外一个突出特点是不要求高等学历及高水平英文等。如果投资者难以走通技术移民，也没有足够资金走投资移民之路，走农场主自雇移民之路就是一条捷径！由于加拿大地旷人稀，政府特别鼓励农业生产，所以加拿大移民局对此类的申请特别欢迎。

加拿大农业部更提供农作物以及畜牧业生产免费技术支持及指导，还有诸多农业低利息贷款予以提供。此类移民申请等待时间与投资移民类别相当，甚至稍快。加拿大的农场主本质上属于企业家。到了加拿大之后，可以雇用有加拿大经验的人帮助你经营，甚至可以承包给别人去经营。成功申请这个项目的关键有两点：一是有两年或以上的务农和农场管理经验（学农、林、牧、副、渔的，学园林设计的，有农业劳务出口经验的，农场干部，乡干部，村干部，下乡扶贫干部等都可能符合，中学以上的学历就可以，只需要中学水平的英语 ) ，二是购买一个加拿大农场。大吉提醒大家，这个移民项目的申请成功，需要移民申请人，商业房地产经纪和律师三者之间的精诚合作，才能顺利开展并获得成功。

四.农场的价值结构体系

由于加拿大是一个幅员极为辽阔的国家，各省的农场价格无法类比，因此大吉在此讨论的所有话题仅限于安省农场。安省农场的价位相差很大，从十几万到数百万甚至上千万加币不等。视农场的用途种类，地理位置，面积大小，条件设施和住宅建筑而定。根据多方研究和考察，大吉拟出了以下的公式：

农场的价值＝农场种类＋生意或配额＋地理位置＋住宅房屋＋农地（英亩数，可耕地面积，土质，肥力，土地平整程度，等）＋温室等设施（控温系统，灌溉系统等）和农业机具。

由此容易理解，那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场，风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场，或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场，价格必然高昂，如在数百万甚至千万加币以上。显然，对于绝大多数民众，这些昂贵的农场可以是一个梦想。据统计，安省平均每个农场的价值是 80余万加元，绝大部分普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。

农场的价值到底是怎么确定的呢？与其它种类的房地产一样，农场有其政府评估价，银行贷款时的评估价和市场价。对于卖家和买家来说，最重要的是农场的市场价格（Mmarket Value ）。这个市场价主要取决于其本身的价值和市场的供需平衡。农场，是商业房地产的一种，可以从银行贷款，或可要求卖家做部分回贷。所以，很多买家需要的只是农场成交价 35% 左右的首付。由于农场本身可以是商业运作，所以农场的投资回报或收益应该是：当前的经营收益＋还贷款本金的回报＋长期性增值的回报，需要大吉特别说明的是：农场最大的价值可能会体现在未来土地性质的变化所带来的巨大利益，比如说：农地变为商业用地，住宅用地或工业用地等。

五.投资农场应注意那些细节

目标:投资者到底为什么买农场? 为等地增值而屯地？为真正生产而买农场？加拿大对农业土地都有不同发展规划。各规划区土地价格差别很大, 政府管理要求也差别很大。你的动机将决定你该在什么地区购买农场，买什么样的农场，买多少钱的农场。

气候: 大吉有一朋友喜欢在世界各地投资买地, 但我看他在加拿大, 曼尼托巴置的地不会有大升值。因为他不懂农业气象学, 买地太偏, 气候太冷。他每年请人种大西瓜, 香瓜。瓜还没熟, 但秋天已来了。最后全由大狗熊, 小松鼠负责收获！但他还得坚持下去, 因为政府对荒地罚款或没收！

土壤: 一投资者买下一大片草场准备全种蔬菜。生产中才发现草场土层浅, 杂石多只能种草不适合种菜, 大呼吃亏, 但太晚了。实际上不同作物要求的土壤条件都不一样。还有一位农场主, 只管种, 不爱惜土地。几十年下来, 四周别人土地仍是十分肥沃的沙壤土, 而他的土地下雨是泥塘, 天旱是沙漠。投资者买后如果想改造, 准备花几年时间, 再投几十万加元才有希望改良土质。

水源: 加拿大不缺水。但对农业用水有明确规定, 无论您从地下取, 还是湖, 塘中抽, 您必须符合要求。就是从自已土地上取也不列外, 买地之前, 要了解生产用水量和政府的要求是否一致。

环境:加拿大实行严格环保政策, 农场的排放物, 农药使用必须达到要求。如养鸡场, 必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物, 树林保护也有要求。

市场:农场准备干什么, 市场在哪里？一个从贵州来的投资移民朋友, 买下一个温室专种黄瓜和西红柿。十年来夫妻场发展成四十多名职工的农场, 固定资产已达五百万加元左右，他们当初选对了市场-----西人主流市场对黄瓜和优等西红柿的常年需求。

法律: 很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛, 养鸡必须首先报告政府, 政府根据市场需求批准农场的生产量。养猪, 养肉牛是自由市场但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产, 不准在路口零售。有的农场自产自销, 收获很高，但可能转到下一个投资者手中, 可能就不准在门口自销了, 因为政府对这块地可能早有长远打算。

交通: 大家都知道, 不必多说。那位种瓜喂狗熊的投资者, 由于土地太偏, 不仅没收成, 地也不会有大的增值。因为加拿大地大人稀, 再过二百年也很难开发到那里。

当然还有许许多多其它关键因素, 如劳动力资源, 生产成本分析, 土地市场价格评估, 具体项目的政府要求与优惠待遇等等, 由于篇幅限制不能一一列出。总而言之, 买好一个农场有很深的学问, 涉及农业方方面面。（未完待续）

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