城市分化这个趋势是大家都认同的，拿发达国家美国来看，美国的城市分化也是非常明显的，经济危机之后，州与州、城市与城市之间相对而言，真正复苏的表现差异性非常明显。在中国，有一部分城市城镇化率100%，但是有很多城市还不到50%，今后城市之间的分化会更加明显，每个城市将发展出自己的特点，这个话题比较大，万科也在研究比较科学的数理模型来帮助分析这个课题。现在而言有一个工具可以帮助判断市场和投资价值。就是PIE模型。

PIE释义

P指人口（population）；这个人口不能简单看人口的绝对值，还要看结构的变化，要看外来人口、本土人口最近几年的变化和趋势。现在很多中西部城市人口的净增长是负数，这个市场是不行的。

I指基础设施投资（investment），这一点有很多方面需要关注，每个城市每一届政府都有自己的规划，每一届政府规划的方向和落实的表现都是不一样的，比如城市的交通规划的实际动工投入，教育、医疗等，是不是只停留在纸面上，执行力很重要。

E指就业和产业（employment），这一点不能只看宏观数据，还要很关注看产业的结构，产业人群的数字，收入水平，实际的需求，是不是房地产的主流客户。比如有一个城市产业非常发达，但是产业就业人群都是低收入工人，对于这个区域显然不适合做直接的投资。

地产投资的标尺

PIE就相当于一个尺子，当三点都符合标准的话确实比较适合做投资，当有一个方面不能达标的话，至少保持观望的态度，三个都不能满足标准的话，肯定是不能投资的。当然PIE模型只是一个简单的判断方式，在这个基础之上还有一个重要的因素要做叠加，就是供需关系，现在许多城市基本面很不错，但是投资的结果不太理想，翻看这些城市过去两年供应的土地会发现，供应的土地甚至足够未来六年的开发和去化，而且政府还在不停的供应土地，这种情况就要很谨慎的判断这个区域的投资机会了。

这个工具不但可以判断一个城市的投资，甚至可以判断一个城市某一个区域板块的投资潜力，比如某个城市的新区，可以了解一下未来新区的人口变化，以及现在的变化的趋势，再看基础设施有多少规划开始执行了，对于学校的引进，基础生活消费的基础设施是不是有落实，除此之外，我们还会对于当地人群对于区域发展的预期是什么态度，甚至我们曾经在一个城市会去关注一条河的两岸在当地老百姓是怎么看的，很多当地人看来这已经是城市内和城市外的差别了。

PIE模型工具比较适合用于主流的住宅的投资判断，商业或者非主流的住宅市场并不适合使用这个工具。

转自“诺亚财富”