在持有房产期间，用出租的方式以房养房，每月现金流入用来支付贷款，房子在手里握几年，等房价涨上一个阶段再出手，那是再合适不过了。 但是，投资房不同于自住房，如果有租金收入，需要记入当年应纳税所得，房屋售出时增值部分的百分之五十要记入当年的应纳税所得。所以，每次在帮客户卖房前都要算一笔账，你现在卖出到底是赚了还是亏了？！

我们来看看投资房出租涉及到的费用有哪些：

日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息、保险费、广告费，由屋主支付的部分，可以在租金收入里扣除后纳税。

房屋购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、以及购买家具或电器的费用、房屋装修等费用，不可用来直接抵扣当年的租金收入，而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。

房屋折旧费用，根据不同类型的资产每年可以计提部分折旧费用。建筑类型的折旧率一般在4%/年, 而设备类的折旧率一般在20%/年 。加拿大的所得税法规定，折旧的数额不可以高出租金的收益，也就是说，当年租金的净收益就是折旧的最大值。还有，卖房的时候如果价格高于未折旧剩余部分，以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如，出租物业购入价50万，过去申报折旧10万，卖出时65万，已折旧的10万会被当作卖房当年的收入，加上房屋增值15万的50%，共计17.5计入当年收入纳税，税率至少46%。如果不计提折旧，7.5万的增值，不考虑其他收入费用的情况下，税率大概在30%。所以是否提取折旧要综合权衡，千万不要为了当年的一点退税日后反而交更多的税。

有的朋友会考虑是否将投资房改为自住房。在税法上，每当改变房产的用途时，视同房产按市价出售后立即购回作新途之用，从基本住房变为出租房得失无需申报， 但当从出租房屋改为基本住房时，增值部分的百分之五十还是要记入应纳税所得，也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。

还有一个值得注意的问题是，如果为租客提供除住房以外的附加服务，例如餐饮、安全和清洁，税务上很大程度会将出租收入作为生意收入来纳税。

JASON ZHU&GRACE ZHANG地产投资团队

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