【大吉豪宅】专栏--看好多伦多公寓及楼花市场的六大因素(上),加拿大一德地产微信公众号文章

前不久大吉的的确和温哥华交上了缘。首先是一个从温哥华到多伦多来看望在多大上大学的孩子的朋友，在不经意间和大吉聊到了多伦多的豪宅社区，没有想到在多伦多顶级豪宅社区YORK MILLS一套居住面积4800平方英尺带游泳池的豪华别墅市场仅叫价$170多万，要知道在西温或温西没有$250万加币是根本不可能的，经过比较和慎重考虑之后，大吉帮他们成功在YORK MILLS中学附近购买了一套豪宅。

另一个是已经从温哥华移到多伦多的朋友，二月份突然打电话给我，说要在DOWNTOWN投资楼花，理由简单的让我无法相信：他听好多做经纪的朋友讲目前的楼花市场进入了调整期；和他接触的朋友一律静观，他说：“金子永远埋在地下，人取我舍，人舍我取，机会永远只留给少数人”，这就是所谓的市场调整期的投资机会!大吉在帮朋友在PIER 27购买了2个单元之后，也帮自己在FAIRVIEWMALL对面的BIYU选了一套，同时将自己的投资理念，投资感受以及看好多伦多公寓和楼花市场的几大因素总结如下，供大家投资参考。

金融杠杆提升投资本金回报率

从理论上来讲，绝大部分楼花在居住之前都会有三至四年的建筑周期，在这期间内，投资者利用投资杠杆，在分批支付10-20%的首付之后，没有任何成本产生，没有利息，没有管理费，没有地税，就等着市场涨价。由于有5-10倍的投资杠杆，每年只要市场正常增长6-7%，其投入本金就会获得35-70%投资回报，三年下来，好的楼花基本都能全部收回投资本金，当然前提是你投资的楼花在三年后有人愿意接手。

举例如下：近十年DOWNTOWN的公寓及楼花每年的平均增长在6-7%左右，不一样的楼花有好有差，价格增长有高有低，我有一个客户在去年楼花很火的时候买的STUDIO二期6楼$622/平方英尺，房款近$40万，交房前一年内付款20%，及投资本金$80000, 如果STUDIO按照市场自然增长7%的话，三年将增长21%，及房价达到$484000，加上买房折扣$5000，减去转让费$2000，经纪费3.5-4%，平均投资本金的年回报率接近30%；在同样的情况下如果投资本金减少到10%，即投资本金少了一半，那么投资本金的年平均回报率将达到60%！

因此，大吉提醒大家：投资楼花的目的是为了赚钱，在投资本金不变的情况下，不要过多强调每平方英尺的价格差异，而是要特别注重首付比例，金融杠杆的大小将会直接影响投资本金的回报率。

稳健增长是市场的关键

多伦多近几年的公寓及楼花市场，无论是价位的升幅和销量的增长，均有亮丽的表现。如果从历史纪录和人们一般预期而言，将它称之为过热市场，也是其现实的反映。但多伦多地产市场的基本面，如人口结构／数量，房屋结构／风格等因素，在过去二三十年已有根本性的变化。譬如说，过去的独立房中，平房和复式房是主流性房型，但它们在近十年兴建的房屋中，已少有看到；三十年前的独立屋，相当数量房屋只有一个四件全套的卫生间，而近一二十年兴建的低层物业（包括镇屋，半独立屋），一般均有两个或以上完整的卫生间。即使是历史较短的公寓物业，初期公寓的面积通常较大，很多是针对换房退休人士的需要，但近十年来新建的公寓，在保留基本结构的同时，总体面积大将呈缩小趋势。

近日最引人瞩目的地产市场预测，是TD银行的分析报告，它认为温哥华和多伦多两大城巿的房价，今后几年有10-15%左右的逐步下滑。我们暂时不质疑它的可信度。但是，两城市地产市场有相当的差异，实在很难对它们的房价走势，做出等量齐观的预测（无论是升或降)。目前多伦多与温哥华两地的平均房价，大概有二十五万左右的差异，而两城市的家庭平均收入则非常接近。在同一经济体系中，从两组数据很容易能够判断，温哥华物业负担大大高于多伦多，其房价下跌的风险和幅度，必然较多伦多严重许多。从近十年两地房价的升幅来看，近几年温哥华房价上涨了90%,而多伦多同期房价的涨幅则为40%。两城市过去和现在的地产市场情况不同，将来的发展，也将出现不同的方向轨迹。在近期发展方面，此报告认为，温哥华房价在下滑数月之后，将会在今年内逐步稳定；而多伦多地产巿场今年将持续强劲上升势头。对于造成多伦多和温哥华两地房价过高的因素，此报告也将低利率和相对稳定的经济，视为重要的推手。而报告最值得注意的，是其对多伦多和温哥华两地公寓巿埸的警言，认为它是巿埸风险最大的部分。

移民政策的变革对公寓市场有长期利好影响

大吉以为由于加拿大地大物博，人口稀少加上人口老龄化越来越严重，所以加拿大政府在不断努力调整移民政策，希望吸收世界各地年轻有为的人才，中国学生作为赴加留学的主力军，成为加拿大政府的重点吸纳对象。而语言能力好的学生能够更快地适应当地的学习和生活，将来毕业后投入到工作中，凭着在加拿大学习和工作的经验申请移民，为加拿大的经济作贡献，这就是为什么加拿大使馆不断颁布一系列针对语言成绩好的学生而放宽签证要求的政策。

因此，针对加拿大政府不断削减投资移民份额，提供技术移民门槛却接连不断的出台鼓励国际留学生来加拿大留学的移民国策，年轻化必将是移民的主流，每年将近有40000多来自全球最富有阶层的国际留学生，将对多伦多的公寓及楼花市场产生不可预估的深远影响。

另一方面，多伦多人口快速增长为多伦多整体经济持续发展提供了人力资源和劳动力的保障, 同时也促进了多伦多消费市场的需求,消费需求首当其冲的是购买住房, 安居才能乐业, 安居乐业是各国移民来加拿大追求长期发展和提高生活品质的首要保证. 加拿大移民部近日推出2014-2015年新移民配额修改意见, 计划于今年在世界各国吸纳26-28万新移民来加拿大, 需要指出的是这个数字大于2014之前年的移民数额，目前已经达到历史新高。按过去数年的经验, 按比例其中将有一半人会涌入多伦多,这些人将成为大多伦多房地产市场刚性需求和房市稳步增长的主要推动力.

因此大吉以为：移民政策的变革对公寓市场将会产生长期利好影响。