文/《都市地产》记者

【加拿大都市网】“无敌湖景”、“超大占地”…这些已被滥用的广告词，还能否勾起豪宅买家的购买欲望？身处外地的买家，会否担忧赶赴迢迢千裡看到的实景破坏了自己过于丰富的想象？幸好如今有高科技助力，虚拟游览（Virtual Tour）为买家带去身临其境的体验，而无人飞行器（Drones）航拍，更为买家的虚拟之旅增添了亮点。

Virtual Tour经过几年的发展，已然成为房地产市场推广的成熟手段，再加上航拍的照片和视频，可以让人更清楚地了解房屋的位置和地理环境，景观朝向，屋顶状况等，然而以前航拍都是租用直升机，其动辄几千元的成本，不是随便谁都能负担并愿意支付的，因此隻在少数超豪华的房屋出售时使用。而最近无人机售价大大降低，在商业上的应用越来越广，也包括房地产领域。

从空中俯拍，物业的地理位置一目了然。（由Digital Passion提供）

民用门槛降低

无人机（Drones或Unmanned aerial vehicles）不仅比直升机更便宜，而且小巧灵活，可用独特的视角及更近的距离观察物业。除了展示房屋的地理位置、环境，买家还得以在Condo还未动土之前，就提前体验将来入住时从窗口或者晒台向下眺望的景象。让买家看到工程围栏内的施工景象，展示工程的进展情况，让身处外地的买家都可以跟踪工程不同阶段的进展。

Samuel Pan

本地Virtual Tour制作公司Digital Passion的技术总监Samuel Pan介绍，5年前公司刚开始做Virtual Tour时，市场需求还很少，但现在如果没有Virtual Tour，房子都不好卖了。他相信应用无人机航拍也会是未来高端市场推广的趋势，尤其是占地面积大，或拥有临湖景观的豪宅，要用很高的角度拍摄才能真实反映其周围的环境。因此公司在用家还不太多的情况下，就领先同行斥资购置了无人机，希望能引领市场需求。他说以前无人机售价高昂，难以在民用上获得广泛推广，降至民用可负担的价位隻是今年的事。目前25公斤以下的无人机，约1700-2000加币；超过25公斤的，在4000-5000加币。

Samuel Pan介绍，航拍是将相机或摄影机固定在无人机下，然后在地面遥控操作，监控器有些型号是自带屏幕，也有的是将智能手机连接在遥控器上监控，拍摄者要一边操纵飞行器并同时进行拍摄。他说操作无人机虽然不需要考执照，但需经过2-3个月的网络课程学习，才能很精确地控制飞机不会超越边界。

谈到无人机拍摄的画面和成本，Samuel Pan表示，制作Virtual Tour的费用是150-200元，无人机拍摄一次则要花费400元；并且由于有向交通部报告的程序，所以要提前2、3天预约；再加上气候限制和有时需要与邻居商讨，所以无人机的推广受到一定限制。此外，他们公司目前携带的是一部小型相机，画质无法与专业相机相比。如果将来有需要，采用GoPro 4K专业摄影机，就能获得高清画面。

无人机下面携带著照相机。（由Digital Passion提供）

安全和隐私有严格规管

无人机因价钱下调而且更容易操作而成为热销商品，不过无人机毕竟不是风筝，不是花几千元买一个就可以随时随地放飞拍摄的，有严格的技术和法律规管。无人机是否会侵犯隐私权是一个激烈争论的话题，安全则是另一个必须考虑的议题。

Samuel Pan表示，无人机的监管部门加拿大联邦交通部（Transport Canada）制定了十分明确和详尽的规章，任何人操作25公斤以上无人机，都必须向交通部申请，获得特种飞行作业认証（Special Flight Operations Certificate，SFOC）。重量在2.1-25公斤的无人机，虽然不需要申请许可証，但每一次操作都必须通知交通部，报备飞行器的型号、用途、飞行的地理边界等，确保飞行区域内无航线，周围没有其它飞行器。拍摄还需获得屋主的同意，并且严格限制不能飞到邻居的上空（除非征得邻居的同意）。

加拿大联邦政府无人机安全法规于1996年已经推出，并在2014年秋季进行了修订。规管的目的是确保公共安全以及其他领空使用者的安全，法规要求无人机远离人群、交通和恶劣气候。例如：在距离机场9公裡范围内不飞，距离大量人群（如各类体育文艺活动）9公裡范围内不飞，雾天不飞，不能飞越高速公路和桥梁，不能干扰紧急救援人员等。任何时候都要让无人机保持在视线范围之内，飞行高度不能超过90米，与人、建筑物和车辆保持150米距离之外。

商业使用者必须告知交通部使用无人机的理由以及时间和地点。要求包括，一份详细计划描述如何实施操作，包括飞行路线和海拔高度；填写一旦由于操作无人机引发事故时的意外应急计划。

安省地产监管委员会RECO目前在网站上做出指引，提醒业界，如果未获申请便飞，将道致个人5000元、公司25000元的罚款。

去年夏天，满地可的摄影师Julien Gramigna因为使用一架重量不足2公斤的无人机，给一名房地产经纪拍摄房屋照片，而收到联邦交通部的1000元罚单。去年YouTube上一段无人机在温哥华国际机场附近飞行的视频，也受到了交通部及皇家骑警的调查。

智能手机连接到无人机遥控器上。（由Digital Passion提供）

多伦多大部处于禁飞区

交通部的管制条例规定，禁止在距离机场9公裡内飞行，而多伦多市的大部、列治文山市大部，以及万锦市几乎全部地区，都落在数个机场的方圆9公裡范围之内。再加上距大量人群9公裡，远离高速、桥梁、建筑物和移动的车辆，无人机绝对不可能随心所欲地飞。

有媒体认为，尽管无人机日益流行，但法律并没有跟上。目前的法规制定于1996年，娱乐休闲用无人机所受的约束与军事用途的法规条例相同，即使机主接受过驾驶员培训也没什麽区别。

无人机属交通部的管辖范围，不过在监管权限方面又似乎还有些复杂，例如多伦多市府就正在探讨是否有必要对无人机进行规管，是否要求操作人员向市府申请飞行许可証，能否在公园和户外娱乐场所飞行，以及对无人机的型号加以限制。市政委员会于今年4月份通过了James Pasternak议员的动议，将是否监管无人机的议题提交执行委员会研究。

另外，无人机在本地广泛应用还有气候障碍：一年的大半时间多伦多是冬季，寒风肆虐、零下十几二十度的气温，都令无人机的操作更加困难。即使天气晴好，业主也未必愿意在白雪覆盖的房子上浪费镜头。

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