吉小硕专栏--外国居民投资加国房地产应关注的六大因素(上),加拿大一德地产微信公众号文章

大吉作为大多地区资深的首席豪宅买卖专家，成功地帮助了许多投资移民在多伦多购置了从$100多万到$1000多万不等不同区域的豪宅，同时也帮助许多不具有加拿大永久居民身份的人士在加拿大投资买卖房地产，应众多客户的要求，大吉在工作经验的基础上特此总结出本文，希望能够给想投资多伦多房地产的朋友们有一个比较全面的了解和帮助。

有一些在加拿大以外的朋友以及已经居住在多伦多但没有获得加拿大永久居民身份的朋友想在多伦多投资房地产，或想在多伦多以自己的名义给亲属，子女买房，但是由于对多伦多当地的房产法律，银行贷款以及税收条例不太了解，于是会产生这样的疑问：外国人可以买房吗？

答案是肯定的，外国人同样可以在多伦多置业。那么外国人和当地人买房，有什么不同呢？以及需要注意哪些问题？牵涉到哪些税务和法律问题？大吉走访了有关购房贷款专家，税务专家以及相关律师，从以下六个不同的方面给大家介绍非加拿大永久居民投资房地产应密切关注的要素。

一．为什么要在加拿大多伦多投资房地产？

第一，和中国70年的产权不一样，加拿大房地产的所有权是永久性的，你可以将你的房地产一代又一代的传给子孙后代，你可以以一块钱的价格转让，同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。

第二，加拿大是世界上七大工业发达国家之一，曾连续四年被联合国评为 “世界上最适宜居住的国家”，而多伦多被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一，多伦多拥有众多投资房地产的优越条件。

第三，加拿大政治清明，社会安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好，投资比较安全。

第四，加拿大关于投资房地产的政策优惠，贷款利率比其它欧美国家低；投资风险较小。作为国际性大都市，多伦多的房地产价格较低，长期来看有明显上涨空间

第五，外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产

对于以下几类人士，在加拿大买房是一明智选择：在加拿大长期求学，其后有可能申請居留者；拿工作签証 (WorkingVisa) 工作，其后可申请居留者；有意移民加拿大者；有意将来送孩子到加拿大求学者；有意投资加拿大房地产者，等等。

鉴于以上原因，加拿大正日益成为许多海外人士投资房地产的首选。

二．加拿大政府对于非加拿大居民投资房地产有什么规定？

根据加拿大联邦政府 « 公民法 » ，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

在安大略省， « 外国侨民房地产法 » 给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照 « 外省公司管理法 » ，在安大略省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安大略省购置、拥有或转让房地产，不过这样的许可证比较容易获得。

三．非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜

首先，外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从来没有来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

其次，外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

第三，外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同

第四，外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWER OFATTORNEY(POA), 即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。

第五，外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。