逸居小人儿
买房置业少不了找银行批贷款，可是贷款是与你的个人信用息息相关的，一些不经意的疏忽，一些晚交的费用，都可能被新西兰银行写在你的信用黑小本上，影响你的贷款大业！
信用评分(credit score)，是指金融机构一个对客户偿还贷款能力以及信用风险评判的标准。（“信用评分”与新西兰信用报告（veda report）中的“信用分数”是有区别的。）
为什么说它 “事关重大” 又 “神秘兮兮” ？
2008年全球金融危机后，新西兰的银行对资金的借贷政策做了很多调整和改进。为了最大程度避免借款人出现违约行为，每个银行都根据历史数据独立设计自己的数据模型，由此获得对每一个借款人的信用评分(credits core)。简单说，就是通过这些数据评分，电脑从“历史经验”判断贷款申请人是否有违约风险。
很多人觉得我借款80%，抵押房产银行怎样都不会亏的啊，还有必要这么复杂吗？
事实上，不光是简单地赚一笔利息，银行的贷款业务(loanbooks)里出现的违约比例越小(less areras)，越受到银行自家financial backers的青睐——通常是海外的wholesale lenders。万一最终银行走到mortgage sale这步的时候，往往会导致几败俱伤，很多精力和金钱都会打水漂，所以银行对“信用评分”的把关非常严格，贷款在发放的时候，个人偿还贷款的能力以及信用评分就显得尤为重要。
另外，每个银行的信用评分系统是不一样的
针对自己的业务和规模和市场定位会不同，并且都是完全机密的！贷款经纪也好，银行贷款经理也好，甚至是审批贷款的credit assessor都不会知道具体的评分制度。
影响信用评分的几个关键词！
每个银行的信用评分机制各不相同，又属于高级机密。那么在现实中，各大银行会怎么使用信用评分机制呢？
一些银行把客户会通过系统的credit scoring分类为：0 1 2 3 4，依次风险系数上升，分类在3+的客户会自动被系统拒绝 (system decline loan)，再去翻身就需要做大量工作与银行沟通才可以获取manual assessment的机会，这样的贷款也是银行不愿意花时间审批的。
甚至有些银行可能都不使用信用评分，所有客户均通过credit assessor审批；也有些银行只是简单通过veda提供的信用分数判断。
因此，了解信用评分的工作原理，可以避免许多不必要的麻烦。在现实中，往往是这几大关键词，在影响信用评分：
询问记录 (Credit Enquiry)
每当您申请贷款（或信用卡、车贷等借贷产品）时，这些询问纪录（credit enquiry）都会显示在信用报告并影响您的信用评分。不论贷款申请是否获批，借款银行机构只考虑您有这个纪录，便影响分数。所以要是因为申请贷款次数过多而影响新贷款的批准，务必向你的贷款经理解释之前的申请只是你在对比不同银行的产品。询问纪录在现实中越来越常见，有的客户会在最终贷款批准下来往往会咨询三四家银行。
净资产状况（Net Asset Position）
银行的一个重要考虑因素是净资产状况（net asset position），这个资产状况可以对应您的年龄，收入，净资产等。例如，如果您今年40岁，年薪20万新西兰元，然而您在申请贷款时净资产只有10万新西兰元，银行非常有可能拒绝您的贷款批准。因此递交贷款时，沟通非常重要，有时需要将您的情况做好包装，而不是一股脑全部递交。申请贷款的时候最好尽可能的把自己的情况如实的告诉lender，他们知道的越多就能越好帮助您。
贷款的比例（lvr）
信用评分与贷款的比例（lvr）关系密切，70%lvr的贷款与95% lvr的贷款申请，信用询问对于前者的影响自然就会小很多，贷款批准的机会也自然高很多。因此，如果需要借款80% lvr以上，建议跟银行贷款经理仔细沟通，确保每一个细节正确无误后递交申请。
贷款申请表格
在您递交的贷款申请表格中的每一项都是有意义的，都会影响到您的信用评分。包括居住地址、在每个地址居住的时间长短、每份工作的时间长短以及更换工作的频率等等。
另 外
申请表格上的信息尽可能不要留空，否则都会潜在影响贷款申请的批准。
LVR （loan valuation Ratio）= 借款人的贷款总额 ➗ 所抵押的房产价值的总额
2013年，新西兰的中央银行针对房产的借贷市场作出重大的调整，其中一个重中之重就是把LVR80%规定为贷款的门槛。
央行规定，从2013年10月起，所有银行的新贷款里高于lvr80%的贷款只能占贷款总额的10%。所以如果您只有不到20%的首付却想在银行拿到贷款，就得“拼人品”——要看当天银行有没有做够足够多的80%的贷款来支持。现在几乎所有银行都有一个funding team，来评估每一天银行系统里的放贷贷款金额，以此决定能发放多少超过80% 的贷款。
如果您的贷款非常幸运被批准了，接下来就要准备听一些不大好的消息了：银行将lvr超过80% 的贷款视为风险较高的投资，所以一般都会做足自我保护，特别是2008年全球金融危机后，很多银行都为自己的投资买了保险，超过80% 的贷款就是其一。lvr的比例越高风险就越大，银行一般按照以下级别来分类：LVR 80%－85%，85%－90%， 90％－95%。
有些银行会按照不同的lvr，在标准房贷利息上加一个margin，有的会在申请贷款时要求交一种一次性的费用，总之，“羊毛出在羊身上”。
值得注意的是
当您的贷款还到一定程度，或者对房产做了重大改进——比如大的装修，或者做了市政府批准的加建，让房子增值，可以提出让银行重做估价报告，这样可以改变lvr的比率，让您的利息尽快降下来。
通过以上分析，相信大家已经get到了操作的奥义！最后举个例子，来看看实际案例中的运用吧！
2014年2月，小磊参加了一场房屋拍卖。拍卖前银行对这套房子的估价是100万，同时银行愿意按照LVR 80%的限度，贷款80万给小磊，因此小磊本人需要付20万首付。
在拍卖当天，因为有多人竞拍，最终小磊不得不以110万的价格买下了这套位于奥克兰中区的房子。银行评估了小磊的信用评分之后，最终多借了10万给小磊，总共90万。90/110 x 100% = 81.8%, lvr超过了80%，因此银行给小磊的房贷利息可能会比LVR低于80%的多0.3%，后者5.0%，小磊拿的就是5.3%。
不过好在14年10月之后，奥克兰房价大涨，小磊找到银行重新评估了房子，小磊的房子估价涨到了120万，90万的贷款只占到了120万的75%，因此LVR就是75%，银行最后将小磊的利息下调了0.3%，于是省了一笔的小磊非常高兴。
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视频由新西兰卓嘉传播制作
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