10月29日，普遍二孩政策得以落地，一时间，舆论对于“房价要涨”呈现普遍认同状态。因为普遍二孩政策对于楼市而言属于重大利好，全面放开二孩限制将带来可观的人口红利。
笔者对于这样的观点，只能说是“只知其一不知其二”，从而误导投资者做出错误的判断。没错，从房地产的发展历史看，人口的增长确实是有利于房地产市场的发展，但是它们并不是简单的正相关关系，其间因果是错综复杂。仅凭一个政策的落地就去大肆投资，最后的结果并不会像想象的那样乐观。
为什么这么说？我们分析人口、需求与房屋供给的矛盾便知。
根据国家统计局的数据，随着改革开放的进程，从1978年到2007年，中国的城镇人口由17245万人猛增到59379万；到了2014年末，中国大陆的城镇常住人口更是增加到74916万人。根据2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》，到2020年，城镇总人口将达到8.98亿人。
《全面建设小康社会居住目标》报告指出，到2020年，我国城镇全面小康的住房标准为人均住房面积35平方米，平均每套住宅标准在120平方米左右。这就意味着，到2020年要实现人均35平方米的城镇住房全面小康的目标，我国城镇的居民住房总量必须达到314.3亿平方米。
再看2003年当时的国家建设部公布的《2002年城镇房屋概况统计公报》：2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米；同时结合国家统计局的统计年鉴和公报，可知从2003到2014年全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿平方米；再推算全国城镇每年的原有住宅拆迁（此外，还要扣除新划入城镇区域的新增住房的因素）估计要减少1.2亿平方米，到2020年全国城镇存量住房损减的总数将达到21.6亿平方米。
到去年底，我国城镇所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起来也只有149.85亿平方米。离2020年要达到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高达164.45亿平方米。未来年均需要竣工销售27.4亿平方米的新建住房才能补上这个缺口。
而据本月中旬国家统计局公布的最新数据，今年上半年全国城镇房地产住宅房屋的竣工面积连2.44亿平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房销售面积虽然比去年同期增加了4.5%，达到了44389万平方米，但以此乐观估计，今年全国能销售出去的商品住房也就是10亿平方米左右。10亿和27亿之间的缺口，谁还能说，中国房地产市场一蹶不振是由于需求不足？因此，未来房价不是靠普遍二孩政策就可以托的起来的。
那中国的房地产市场一蹶不振的原因是什么呢？其实很简单，刚才算出来的住房缺口，对于居民来说，实际上只是“需要”，“需要”加上“购买力”，才能视作刚需。而在现今高价的开发商住房供应模式下，大多数城市居民根本买不起房或改善不了住房条件。以上海为例，目前上海住房均价超3万，城市中心区域的房价更是高达5万到7万，而2014年上海平均工资为5451元，房价收入比很高。
此外，为什么计划生育已经成为国策的今天做出了如此重大改变和转折呢？内在不得不扭转的内因到 底是什么呢？笔者之前曾撰文《2020年的房价跟今天可能一个样》分析：由于中国的地产商业化才步入第16个年头，不太可能跌回到货币增发之前的十年前，但却可能十年后的价格或者价格指数与目前的价格、购买力一个样。造成这种现象最重要的原因之一，就是人口红利终结的预期已经显现，老龄化即将在2020年达到高潮，未来房屋套现潮可能致使价格快速回落。这也恰恰说明了刚需对住房需求的锐减造成未来房价的巨大影响。
而从目前国内整体情况看，由于抚养成本巨大，很多家庭并没有要第二个孩子的计划；在“单独二孩”的政策放开时，真正申请二孩的家庭，占符合条件的家庭比例也很小。从社会学的角度看，政策的改变未必能迅速提升生育率，生育率很低的情况下实现逆转目前在其他国家是没有见到的。
综上所述，普遍二孩能对房价的影响，并非简单的“政策带动市场”；事实上，从去年“9·30”到最近一次央行“双降”，楼市刺激政策一年多，市场什么样购房者和投资者应该更加清楚。此时放开二孩政策，说“黔驴技穷”有些牵强，但基本上已经预示了未来对楼市的影响将不会是那么明显。而投资者和购房者需要时刻谨记：不要被宣传和舆论牵着鼻子走，而应该透过房价涨跌表象，看透当下楼市本质——明明尚处于去库存攻坚，明明购买力不足，明明房价上涨无力，若异想天开的祈望房价暴涨，那未来的收益则很可能成了海市蜃楼。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著名离岸资产配置专家，畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者；个人微信帐号："Victorliulei" ；清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。
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