前言

写这篇之前，我在想，一个偌大的城市，几行文字很难面面俱到，又是规划，又是项目，又是价位比较。这样写出的东西，虽是面面俱到，却毫无生气，我也不知道要写多久，会写成啥样，索性还是按照自己所看到的，所听到的，所感受到的去写，这样写成的东西，简单明了，读起来也会轻松和有趣一些。

正文

应很多投资人的要求，再一次去考察布里斯班，开了10几个小时的车，看了10几个项目。我不得不说，来到布里斯班已经10几次了，每次来到这里，她都在变化中。很多倾心于布里斯班的投资人，首选一点，就是其吸引人的价位和良好的租金回报。

作为昆士兰的首府，布里斯班大致情况是什么样子的？简单说几句。

• 昆士兰省总GDP约为1350亿澳币，布里斯班占据48%。

• 澳洲未来最大的基础设施投资在布里斯班，投资总额1420亿澳币，历时20年，这其中包括了布里斯班港及机场的重新建设。

• 世界高级经济论坛G20峰会的举办地，同时每4年承办亚洲及太平洋地区城市峰会。

• 每年接待超过2100万人次，每周航班3300次。

• 2018年，与黄金海岸一起，共同承办英联邦运动会，53个国家参加。

• 平均每天8小时日照，每年261天晴天，是全澳洲1年中晴天最多的城市，（悉尼236，墨尔本185）

连通器的原理相信大家都明白，当两个连通的试管水位不同时，为了保持气压平衡，水较多的试管中的水会自动涌向水位较低的试管，保证水面平衡。其实市场又何尝不是如此？

当一个城市或区域涨得太凶，能承受的人越来越少时，那么资金上不能承受的这些人们会从其周边城市或区域开始筛选，慢慢向外扩延，直到选中合适的，前提是在周边要有这样的项目才可以，如果没有的话，这样的城市或区域会被自动忽略，直到选中为止。因此，在悉尼，墨尔本房价蹭蹭涨，涨到越来越多人承受不了的时候，投资人们便悉数将目光投向了布里斯班。

有人说了，去布里斯班你要选择带地的项目，这次去选择开车前往，沿路上除了看到很多的动物植被外，偶尔会经过一些城镇，而这样的城镇几乎是没有公寓的，因为并不缺地，当然也有很多别墅在售，仅仅是因为喜欢带地的投资人，当然也可以考虑。

布里斯班的人口接近为悉尼的一半。有人说，如果是布里斯班15公里的地方，或许相当于悉尼30公里的地方。从人口密度的角度来讲，是有一定道理的。布里斯班的人口密度大多围绕在以布里斯班市中心为首的不到10公里范围之内。如果选择10公里之外，换句话说，选择的精准度要远远高于悉尼。这也是为什么海外买家不一定敢选择离市中心太远的地方。布里斯班就更是如此了，对此我表示很理解。

关于公寓，和独立别墅相比，算是新兴事物，只有区域足够成熟，足够紧缺，足够多的人愿意住在这里时，才会有公寓出现。因此，如果在布里斯班的市中心以内找到全新的带地项目，这几乎是不可能的。而到了黄金海岸，除了冲浪者天堂全是公寓外，越往西也越看不到什么公寓，这也印证了我上边的话，越紧缺或越有特点的地，才越有可能出现公寓，当然了，顶级豪宅区的地也很紧缺，但是想盖个公寓却是极为困难的事情。

布里斯班CBD周边的项目诸如北岸Newstead,Fortitude Valley, New Farm, Bowen Hills, Hamilton, 西边Toowong，Milton, 西南边West End，South Brisbane, 东边Cannon Hill， Coorparoo，Norman Park等等，我就不一一列举了。每个区域都有自身的优劣势。在这里我只浅谈几个区域。

布里斯班CBD“狼头”解析

布里斯班市中心那么多区域，其实若你若把布里斯班CBD看成一只张着嘴的狼头，含着一根骨头，很多区域就很好记了。

NEWSTEAD 狼头 + Teneriffe 狼眼

Newstead一瞥

Teneriffe一瞥

Newstead位于狼脑壳的位置，是目前非常火热的区域，之所以火，也是因为在售的项目比较多，因此知道的人比较多，包括开发商Mirvac，Metro等都在此有项目。2房价格直逼悉尼的2房公寓。

在布里斯班和一些当地人聊过，对于这个区域的评价都非常非常高。我的总结是Newstead靠近Teneriffe，而Teneriffe位于狼的眼睛，是十足的顶级豪宅区，在这里，沿途你会发现很多看起来很旧却被定义成Heritage（古建筑，不可推倒重建）的楼宇，而这些很多在几十年前内部就已经改造成住宅公寓了，靠近水，完全的低密度区，

10年前Mirvac在此开发别墅类项目，今天看起来依旧很惹眼，因为要比传统上的昆士兰别墅漂亮得多，而当时的价格就已经在100万澳币左右了，而今，这样的物业价格已翻了3倍还要多，售价在300万---500万澳币，而且你还不一定能买到，而目前在售的3房公寓价格超120万澳币的比比皆是。之前我在处女作新书《澳洲房产那点事儿》里有一篇题目叫“贵有贵的道理”。现在身边朋友都会拿这句话和我打镲。其实也的确如此。足够稀缺！

Teneriife的区域并不大，地皮很昂贵，基础设施并不完善，这也催生了像Newstead这样周边区域的迅速崛起。其实当你真正来到Newstead，你很难想象，他的三房公寓被Mirvac卖到超过100万澳币，这Tm可是布里斯班啊，可是so what？过100万澳币还叫贵？Mirvac最靠水的那期，约在3年前交房的Pier据说顶层公寓被卖到了近1000万澳币的传言不胫而走。

Newstead未来会被打造成高密度区域，区域内有就业，有很多大型公司的大厦如昆士兰银行，Watpac，Virgin等都驻扎于此，还有大型购物中心，基建正趋近完善。但是未来的公寓一起大量放出，还是有一定的供过于求的风险的。会一定程度上影响租金收益。可是话又说回来，既然足够稀缺，又如此受当地人青睐，地就这么大，开发完了也就完了。

NEW FARM 狼鼻

从狼脑壳过了眼睛就到了狼鼻，这里是New Farm了，New Farm的当地文化氛围很浓，各种西人酒吧，餐馆，都伴着浓浓的文化气息，这有点悉尼Surry Hills的感觉，但是Surry Hills不靠水，而New Farm要和悉尼Double Bay相比，其逼格又不够，原因是布里斯班很多的老独立屋看起来就像被雨水冲刷过似的，颜值十分一般，我有几个澳洲朋友，2014年在New Farm出手过，1套85万澳币的物业，不到1年，中介认为115万澳币可以轻松售出，还有一位95万买入，不到1年，现在135万澳币，他还不想卖。

现在你还敢低估布里斯班的房市么？

稀缺的不可复制，这几乎就是底牌了。你也不用羡慕他们，在布里斯班这样典型的昆省类独立屋往往都是古建筑Heritage，你是绝不可以推倒重建的，另外，其Renovation（翻新）的成本十分昂贵。

FORTITUDE VALLEY 狼喉

过了狼鼻往里走，就到了狼的咽喉地带Fortitude Valley，这里也是布里斯班中国城的所在地。

说实话，其夜晚热闹程度与悉尼的China Town相比不要差得太多。晚上8点多，多数饭店都没什么客人，想通过看哪家饭店人多吃顿饭的认同性原理在此暂时不发挥作用。当我从一家附近的日本饭店走过，一个客人都没有，里边的日本小妹服务员看我的眼神非常绝望，我心里只能默默地说一句亚麻带了。

Fortitude Valley和布里斯班传统的华人区Sunny Bank相比，依然逊色很多。晚上随便吃了一口饭，我特意驱车去了趟Sunny Bank，那里可真是“锣鼓喧天、鞭炮齐鸣、红旗招展、人山人海”啊！但是西人非常少。新移民若要在此未来的生活，说真的，我一旦都不替你们担心。

SPRING HILL 狼嘴

狼的下颚为Spring Hill，布里斯班的中央火车站坐落于此，这种类型的火车站属于一有火车就有的站台，因此对应的区域是有一定底蕴的。Spring Hill也的确如此，区域很成熟，但是在当地人看来，区域内商业氛围较浓，缺乏生活类设施，比如在这里很少有较著名的餐馆，这和South Brisbane相比，相差很远，南布我在后面会说。

关于学校，在此半岛的尽头是昆士兰理工大学的所在地，同时澳洲著名大学，也是昆士兰省第一大学昆士兰大学的Foundation（类似预科）也位于此。

当然了，区域好的基建都不怎么样的也比比皆是，而Spring Hill区域内的独立屋中位价居然能达到89万澳币，位列昆士兰全省第29位，也不算奇怪了。

BOWEN HILLS 狼耳

穿过咽喉要道，最后我们来到了狼耳Bowen Hills。作为过去一年涨幅最猛的区域，Bowen Hills过去一年的涨幅为16%，当然，但拿1年说还是不足以让人信服的。

从地理位置来讲，地图上可以很清晰的看见，无论是高速路还是火车站，枢纽全部位于BowenHills，因此，Bowen Hills倒有点布里斯班市中心的要塞的感觉。这也应该是最惹眼的一点，而且临近大型医院---布里斯班皇家女子医院，布里斯班橄榄球主体育场等基建，另外包括大型开发商Leighton，昆省新闻中心等也都在此驻扎。

再加一点教育，布里斯班的顶级私立中学Brisbane Boys GrammerSchool和Brisbane Girls Grammer School都坐落在此区域。当然了，私立学校你住哪里，只要有米，都无所谓的。

之前澳洲卓越的开发商Lend Lease在此的项目Yard就坐落在此。

像Bowen Hills这样的区域是非常容易向投资人去解说的，原因是亮点很多，这也是房产很有趣的一点，但你要知道，好的区域往往却未必好说，语言毕竟还是很有限的工具。

Bowen Hills之所以房价还低于Newstead，同样是目前大力开发的区域，我认为，这和Bowen Hills目前的居住感不够强有很大关系，原因是区域缺乏文化底蕴，我去到那里，和当地的负责租赁的澳洲人也聊了下，他们对于未来的租金有一定担忧。而且投资人比例达到了70%。区域内的公寓在不断增多，总的来讲，区域的发展是需要时间的，小燕子建窝需要一点过程，中间的一些瑕疵在所难免，总的来讲，并不算坏的选择。

KANGAROO POINT 狼食

狼口中含的骨头是著名的区域Kangaroo Point，这让我想起几年前悉尼一个区域Breakfast Point。彼时，中介兜售此处房产时的翻译，“早餐点”，我想那这个一定就是袋鼠点了。

布里斯班河流经了大半个布里斯班市，连接南部北部，东部西部的桥，无论是步行还是车行加起来多达13座，其中最久负盛名的大桥就是Story Bridge，也是布里斯班的地标，这相当于悉尼的海港大桥，位于悉尼南部大桥下的区域大家都很清楚Circular Quay, 而布里斯班对应的区域就是这里KangarooPoint。

由于较优越的地理位置，很多大型酒店坐落于此，同时很多澳洲当地人对于此区域也很是青睐，区域的生活环境还是很不错的。与多数CBD一样，这里的物业投资自住比例相对来讲，投资人多一些，过往由于布里斯班发洪水的原因，KangarooPoint并未能幸免。另外所在位置于大桥下，也往往为投资人所诟病，究竟有多吵，说实在的，我去后，并未感觉如眼睛看到那般嘈杂。

狼头基本走了一圈，读者朋友应该对布里斯班CBD有个大致了解了。

在下篇中，围绕几个依然很有特点的狼群将再做点评。

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