加州买房 · 回报率到底有多高?

2015年11月06日 美国诚德投资置业


价格处于历史高点

  以加州为例。近十年,从 2003-2005 年,因为经济好,加州房价涨得非常高,那时盖了很多房,包括发展到硅谷周边边缘地区,2005-200 年发展了一大批。

  但 2008 年经济危机,核心地区房子跌 30%-40%,周边开发房有的跌 70%-80%,50万美金房子突然就值十几万美金,所以那时很多贷款贷到 40 万美金的,他就干脆不要,都推到银行变成“法拍房”。

  复苏是在 2012 年初,因为经济回升,包括失业率降低,我们行业里讲:从那时开始,房子投资时机到。另外贷款利率也低,而且一直保持非常低的利率,举例说,以前是 5% 和 6%,但 2012 年时是 2% 和 3%,这很关键。

  那现在是什么阶段?首先,需求还在涨,加上世界各地投资者,特别是中国投资者拿现金买房特别多,但市场上房子存量变少;第二,利率没上去,还在三个多点徘徊,所以它导致房价就高。

  举个例子:一个正常 Condo,2009 年时是 20 万美金,但前几天发现有个一模一样的在卖,卖到 46 万。同时,现在很多人分析美联储 6 月后可能提高利息,那就有好多人想在这次提高前把房子买下来。


投资回报率

  第二个问题,加州房子是会升还是贬?首先,海外购买者现在看来还是很多,房价稳中有涨。就是说,它“保值率”非常好,但会不会增值,要看市场。

  我们知道的是:美国房子因为是纯粹市场经济,受政策影响较小,尤其旧金山这块,即使金融危机,它房价也跌,但跌幅小,所以保值肯定好,增值不可预料。

  第二,成本讲,这里有地产税 Property tax,大概是总价 1.2% 到 1.5% 左右,每年都要交,这是个很大成本。我们拿一个普通 House 为例,假设你去年花 70 万美金买下,但它现在 Property tax 大概是每年八九千美金左右。

  那如果你把房子出租能赚多少?租房市场情况现在是这样:同是这个 70 万美金房,大概每月租金能到 2700-2800 美金左右。也就是说,你每年房租能获得 3.4 万美金,减去 9000 美元的地产税,获利大约是 2.4 万美元。

  但很重要一点,你在美国买房,即使人不在,作为一个在美国有收入(出租房子)的人,你也需要交税,这里至少有个 15% 收入税。所以你 2.5 万租金收入,扣掉每年要交的税,你大概赚 2 万美金左右,这是纯收入。

  所以,如果纯粹从投资而不考虑有些人就想在美国有个房这种个人因素,2 万美金转成人民币,也就 12 万人民币左右,假设你在国内买个房,租金每月达到 8000 人民币,一年也是 9 万多人民币,回报率看在加州买房要去国内高出3万左右。


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