美国房产投资策略及细节

2015年11月04日 旭飞美国移民


华人在投资理财方面很积极，尤其偏好房地产，很多都是经验丰富的投资者，他们研究和分析一些房地产相关的信息和数据，了解相关的税务问题，知道要投资什么样的物业，何时进场或退场，不坐等升值，最重要的还是要能有租金收入，在房市易动时，才能够进可攻、退可守。这和股神巴菲特说「绝不投资黄金，因为它是不下蛋的鸡」，道理是一样的。

投资房地产最重要的原则，就是要做最坏的打算，支出能够在控制范围内，不要有一个承担不起的大风险，也就是说，至少房租跟房价的比例要合理。一般的算法很简单，就是把一年的房租除以房价，如果它的比例是超过银行存款的比例或银行贷款的比例，就是一个可投资的项目。

譬如房价是15万元，如果租1200元，那一年就有1万4400元毛收入，减掉地价税、保险费、物业管理费、维修费，得到净收入是1万1000元，那1万1000元除以15万的话，就有7.5%左右，现在在美国的房屋贷款利率约是4%，把钱放在银行的利息也只有1%，这就是很好的一个投资报酬率。当然也要确定这房子是要租得掉，即一年12个月里，至少要有11个月有租金收入，故房客也要经过信用审查才行。

拉斯维加斯2003年到2008年，房价一翻两、三倍，突然暴发后，一般人都会追进，常常超过自己的能力再继续投资，比如说本来的资本很低，当房价增值了以后就有净值，拿这净值再去跟银行融资，然后又去投资别的房子，却忘记上涨以前的房价是15万元，每个月可以收到1100元的租金，而房价涨到45万了，还是只能租1200元，那每个月要贴多少钱，才够付贷款，是不是贴得起？

历史会重演，人类一直在犯同样的错误，经济也是一直在循环，从萧条，转复苏，转繁荣，转衰退，然后再萧条，只是不确定它的转变点到底在什么地方而已。但是，万变不离其宗，最重要的是投资者的思路一定要清楚，不能人云亦云，盲目地跟着大家走，有时甚至要逆向思考。

巴菲特说「当别人过于贪婪时，市场会被高估，这个时候你要怀有一颗恐惧之心；当别人都悲观，不敢买入，这时价格被严重低估，你反而要大胆贪婪，逢低买入」。


下面是房地产投资常问的一些细节：
1. 外国人必须要飞美国开户才能买房吗？
答：非美籍人士如想在美国购买房产，要提供护照影本及资金证明，大部分银行开户都会要求本人亲临签字。开户的目的除买房之外，最主要是将来给付租金，需要银行账户号码；另租金收入须向国税局报税，故要申请报税号码。
2. 外国人买房要付哪些费用？佣金/规费/手续费种种费用有哪些？
答：以现金18万买入独栋屋为例，购屋费用大略估计有：
a. 过户手续费（Escrow fee）：500元；
b. 文件费 (Trasaction fee)：350元：
c. 房屋检查费 (Inspection fee)：350元；
d. 火灾保险费 (Fire Insurance)：600元；
e. 印花税 (transfer tax )：900元；
f. 社区管理开户费 (HOA Capital Contribution)：每个社区不同，通常约是两个月的金额；
g. 预付一﹑两个月的房地产税与保险费。

注：1. 买卖双方经纪人的佣金通常是售价的6%，皆由卖方支付，买方不须支付。
2. 有些房地产属于有管理委员会的社区（HOA)，每月须支付社区管理费，视区域条件及管委会规定，每月管理费从几十元到百元不等。
3. 每年房地产税约房价的1%，约1800原，即每月150元。

3. 出租有哪些费用？物业管理费用是租金的多少%？

答：顺利置产之后，如委托物业管理公司代管出租房产，一般收取租金的8%为物业管理费。
以上例来计算租金净收入：假设月租1400元，每月房地产税约150元，每月房屋保险约50元，物业管理费110元，社区管理费40元，杂项费用50元（修理等），租金净收入为约1000元。

4. 几年后外国人卖房要付哪些费用？佣金/规费/手续费/税等，约是卖出价的多少%？

答：如将来要卖房子，一般卖方须负担买卖双方经纪人的佣金，为售价的6%，再加其余费用，约为售价的1.5%。

自从金融海啸之后，美国购屋贷款审查日趋严格，一般美国人贷款须有两年的报税证明，两个月的银行对账单，对账单上金额除包含头期款外至少须有三到六个月足以缴付贷款的金额（三个月是自住屋/六个月是出租屋），还有两个月的薪资单，表示确有经济能力偿还贷款。外国人如要用贷款购屋出租，银行通过的机会不大。


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