老移民加拿大买房经验之谈,加拿大房产投资微信公众号文章

一位十几年的老移民分享他在加拿大买房的宝贵经验，让你汲取他的教训，速成掌握挑房买房的窍门：

关于房子新旧

我首次买房是过来不到两年的时候，那时什么买房知识也没有，由于买得早，身边买过房的移民也就一两家，也没有经验提供给我，我听朋友的介绍找了位台湾大姐经纪（那时候基本没有大陆经纪）。

她态度很好很温暖，只可惜在选房上，没给我提供什么有用的经验。怎么说呢?首先她问过我的倾向和预算，预算可选范围还是很宽的。当时我跟很多年轻人一样，喜欢新房子，越新越好，却忽略的社区所在和周边环境这些影响房价的关键因素。

这一点，在多伦多买房，可以说是个错误的方向，让我直接放过了很多好社区好学区升值潜力很大的旧房子，我的台湾大姐经纪并未给我任何这方面的指引，反而说，自住房屋，以自己喜欢舒服为条件，是否升值并不重要。

五年后我回头想想，这话让我直接昏倒。我们小老百姓买房，其实是这辈子最大的一种让资产保值，甚至升值的投资，等有孩子了，孩子长大换房，老了退休了卖房，你的房子升值得快，卖价高，等于你手里有更多的钱，这么简单的道理，当时我傻我不懂，后来卖房子卖不出价钱的时候我懂了。而有些移民至今仍然不懂，仍然认为自住房升值不升值无所谓。

结论：不要太介意房子本身的新旧条件，多伦多的房子足够结实，主体结构五六十年没问题，有的能撑100来年呢!二十年的房子还正当年，只要房子地点好，所在社区好，学区好，地够大，就是破房子也比偏远地带的新房子保值。所以一般的旧房子你只要做做装修，换换配件什么的，住起来同样舒服，而房子的价值也提升了。

近几年多伦多市区范围内的新房很少了，有些翻盖的新房价格则很高，有些预算有限却又喜欢新房的朋友就跑到很偏远的区买了新房（单程开车30分钟左右），不到两年就后悔了，我有两家朋友都是不到两年就换房搬了回来。当然不是所有远的地区都不好，大多地区西边有个小镇oakville，由于学校好，环境好（靠湖），人员结构好（收入较高，治安好），很多人喜欢买在那里，但是，那里的房子价格也不低。这么说吧，多伦多市区的一个好区内，就是一块地（极烂的破房）的价格，都能达到偏远地区同样大小地+全新房的价格的三倍。

P.S，大麻屋也是可以买卖的，但要公开说明是大麻屋，物价会比同区正常房子便宜很多，假如隐瞒不报，被发现了经纪要被罚很多钱。大麻屋因为长期在地下室种大量植物，很潮，会影响房屋的质量。

关于地

那位提供买房经验的新移民朋友，在这一点有点小偏差。加拿大的地税叫property tax，严格来讲是叫财产税，市镇府根据房屋评估价值来收取的。这个价值评估跟各方面都有关，地的大小，房屋的新旧，房屋的面积，所在区的房屋平均价格，地下室是否已经完成装修等等，并非只跟面积相关。如果你觉得政府对你的房子估价高了，你可以申请重新评估，一般重新评估会少降一些，但政府会提醒你，重新评估也有可能比现在的估价高，希望你郑重考虑。（此举大概是避免大家没事就要求重新评估，增加工作量）学区、校区及社区

我第二次买房是06年，第一次买的那房也就卖了，五年过去了，基本原价卖出，还不如放银行了，别忘了我还要每月还贷，也就是说，我这五年每月要倒找钱给银行。而有的房子这五年间已经涨了10%，选对房子真的很重要。

简单点说吧，我吃了个亏之后，自己开始搜集房地产相关信息了，又换了个经纪，他给我讲了很多选房要素，我这才知道自己吃亏在哪里。年轻时觉得自己没孩子，找什么好学区好地区阿，没用，离工作公司近才实惠，可以多睡二十分钟阿。

没错，这个经纪是大陆人，很实在，他不讳言当时刚拿到经纪牌没多久，但他说，我会比很多老牌大牌经纪更诚恳，更认真去满足你的需求，说白了，就是我会替你考虑，因为我更加在乎我的口碑。他也的确做到了。房子缺点比较大的，他直接建议我不要买，买了可能会有什么后果，这点我觉得确实不容易做到。我第一个经纪就是客户说什么她就照做，根本没有想到保护客户的投资，来题些建议。

像那位新移民朋友提到的，“在看房前会提前查询这个房子周边的环境，在去看房路上她就告诉你了是否临铁路或马路主路，旁边有无政府廉租屋等等；如果你着急买房子，她也会劝你最好多看几套，以免后悔，而且每一套房子的好坏和缺陷她都帮助你分析；如果你决定下OFFER，因为好房子看房的人都会觉得好，所以有时会抢OFFER，她会帮助你分析如何去报价——合理的报价，而不是越高越好。

老实说，这些都是一个专业经纪应该为客户做的，至少我的这个国人经纪，每次看房都是这样做的，无一例外。由于我家还要为小孩上学做准备，我的经纪每次还要帮我查好附近学校排名，社区人口构成，邻居大概是什么人，做很多准备功课，我确实很感激。

那几年房子已经开始有抢手的苗头了，看中了好几套都是考虑两天后再去就卖掉了，我不免有点急，我经纪看出来了，就在看房前给我分析好最近同区同类房子的价格比对，假如对方开价合理，他也不讳言告诉我划算，让我考虑抓住时机，事实证明他判断准确，我买的房子和两年后跟他买的第二套房，都是那个区里同期最便宜的。我的一位好朋友，因为犹豫，错过几个喜欢的房子，两年后那个区的房子已经涨得买不到了。所以，不管建议你买还是不买，我觉得一个能提供好的建议的经纪才是好经纪。并非一味告诉你“不急不急慢慢看”的经纪才是好的。

还有一点新移民朋友一定要注意，别急着跟自己找到的第一个经纪签约。

很多新移民落地就被各种途径认识的经纪拉着签了约，签了半年内或者九个月就得跟他买房，对他服务不满意也不能换人，知道合约结束或者解约。

碰上个负责的还行，但是很遗憾，通常这种通过移民公司介绍等途径找的经纪都不太负责，基本属于那位新移民朋友遇到的第一位那种。随便拉你看看就劝你买。很影响国人经纪的口碑。

我最近就听说有新移民被经纪连蒙带哄签了约就不怎么管了的事情，所以除了政府机构，新移民签字要留心。

关于房屋翻新

买了旧房，不免要做些修修补补什么的，家里若有handyman，小来小去的就去homedepot/rona这些大型材料工具零售商买了自己装上，刷刷涂料什么的自己也可以做做。大点的工程，装厕所阿装磁砖啊地板阿，可以找专门的施工人员做，也很容易，几天搞定。投资比较大的翻新是屋顶阿窗户阿这些，必须要找专门干这个的公司，要上万块，所以不想大搞的话，买房之前一定要留意看看屋顶，窗这些前屋主是什么时候换过的，屋内的电器有多新，要不要换等等。其他小的东西没必要太介意，别因为纠结于小毛病而放弃一个好的deal。

我家由于老爹比较能折腾，最近彻底地翻盖了一个hosue，所以从设计到跟政府申请图纸审批、拿许可，到建筑的各项各项，都亲自走了一遍，所以对流程和价格都属熟了，自己做，比从建筑商手里拿他做好的新房，质量更可靠，材料更高级，造价就别说了，没有可比性，呵呵。现在统一做好的新房，质量确实不如以前的房子，尤其是以前私人建造的房子，无论从结构、材料选择，都优于新房。

毫无悬念地，第三个房子也是跟这位经纪买的了，不过第三套是国内亲戚要买的，，要买好房子，我帮忙选。咱没买过豪宅责任重大啊!

然后就是一顿密集看房，左看右看前看后看，把多伦多市几个好区逛了好多遍，我都有点看烦了… ..最终选了个建筑商自建自住了二十年的房子，结构空间非常合理实用，两套独立制暖系统，材料上等，大理石地砖啊啊神马的，洁具是德国牌子，他家连窗帘都是真丝的，汗… 。汇报给亲戚，亲戚非常满意。我也很欣慰他没追着我要帮他买新房子，要知道在闹中取静的市区选新的豪宅还真不好找，偏远的北边还好找些。

好在豪宅的客户群不多，不像几十万的房子，要买的人多，出来一个好房子就要抢offer，需要当机立断做决定。这样就可以和卖家好好商谈，谈出一个自己满意的价格，不过也不能太狠了，有的鬼佬卖家很倔的，他觉得你出的价不可理喻，还不搭理你了。

关于贷款

新移民刚来，还没有工作的时候，要买房，首付款超过30%，就有银行愿意贷款给你。不过最近加过银行有收紧贷款的政策，有些要求首付50%，有些要求30%外加其他的条件，不同银行要求略有不同，需要分别谈。

如果运气好，迅速找到工作，就好些了，出张收入证明，银行会根据你的收入来评估贷款额，最高25年返还。

还款上还有很多细节的不同，比如，是否允许提前还款，是否允许每月双倍还款，提前还清的罚金等等。谈条件的时候要注意细节，找可靠的代理，或者与银行直接谈，有些代理在这些条款方面会比较宽松。
这方面我接触过的有三家银行，CIBC给我的条件相对比较好。

买房条件

买房下offer时，很多人喜欢加点条件，来保证自己有退路。常见的条件就是贷款条件，银行贷得下来款，这房我就买；贷不下来，对不起，买不了了。还有的常见条件是验屋，找个专业验屋师或者任何你信得过的人去验，如果验出房屋条件有很大的没讲明的毛病，可以不买。

但是要注意，假如房子很好，喜欢的人就多，想下offer去买的就多，假如买主加的条件多，卖主就会优先考虑同等价格（或略低）但没有条件的，因为没有条件的保证可以成交，而有条件的买家offer则有后悔不买的可能性，白折腾一回。所以假如你特别喜欢一房子，就要谨慎加条件了。

多伦多房市特别热的前两年，大部分买家都无条件下offer了，所以买房还要审时度势，看看现在的市场

来源：加拿大房产网

JASON ZHU&GRACE ZHANG地产投资团队

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