美国房贷市场的重大改革于1月10日生效，美国银行业和房屋公司将面临令人头痛的贷款流程，包括书面文件和可能面临的延迟。一些业内人士警告称，房贷市场改革可能打击美国房地产市场复苏，另一些人则不这么认为。

    在Dodd Frank法案要求下，美国消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）出台了美国房贷市场的新法规。贷款方需要证实借款方确实可以偿还房贷。

　　贷款银行不得不考虑一系列因素，如借款人收入、现有负债、信用历史等，以证实借款方的财务状况是健康的。

　　当初公布房贷市场改革草案时，银行业和房屋公司称改革过于严格，会迫使贷款方只能将钱贷给信用状况极好的人，可能危害房地产市场的弱势复苏。随后，监管机构放宽了法规要求，消除了业内的恐慌。

　　尽管如此，去年银行业仍在紧锣密鼓地更新技术、编写新的贷款流程、培训员工，以适应监管新规。业内人士称，未来几周，借款方的申请过程可能不会特别顺畅，包括申请需要更长的处理时间和书面文件方面的问题。

　　房地产信息网站首席经济学家Stan Humphries称：

　　今年1~2月，由于贷款方需转移到新系统，短期内房贷申请过程可能不会特别顺畅。但他认为，新规对房地产市场的影响不大，因为监管机构扩大了“合格房屋贷款”的范围。

　　贷款方最害怕改革的是与贷款偿还能力有关的法规。Dodd-Frank法案保护发放“合格房屋贷款”的贷款方，此类贷款不可具有风险特征，且相关费用总计低于总贷款发放额的3%。

　　最终版房贷市场改革中，改革的前几年，任何房利美、房地美可以购买的贷款都属于“合格房屋贷款”。

　　美国消费者金融保护局的分析师Peter Carroll表示：

　　在可预见的将来，市场上约95%的贷款都是“合格房屋贷款”，不过市场会找到高质量的“非合格房屋贷款”，贷款方也会发放此类贷款。

新规或推升利率

　　中国买家对美国房价的认可透着乐观，这主要是和中国大城市房价相对比形成的。但美国国内对金融危机中的房价崩盘还是心有余悸——来自房贷的坏账加上无限的资产证券化导致了金融危机。在房价上涨、家庭负债首次出现正增长之际，美国消费者金融保护局在Dodd-rank法案的要求下，出台了美国房贷市场的新规，新规要求贷款方要证实借款方确实可以偿还房贷。为了证明这一点，贷款机构要考虑一系列因素，如借款人收入、借款人已有负债和信用记录等。相应的贷款流程也跟着发生了改变，贷款时间可能面临延迟。

　　这个新规已经在1月10日正式生效，新年刚过，收紧房贷的政策就出台了，对2014年房地产市场的复苏必然产生影响，这是美国政府部门不得不考虑的问题。在这个规定的草案公布时，最直接相关的贷款银行和房屋公司都反馈了意见，认为改革过于严格，称这会迫使贷款机构只能将钱贷给信用状况极好的人，可能危害房地产市场刚刚起来的复苏。

　　显然，这个问题提到了政府最关切的方面，美国政府还是要保护逐渐复苏的经济，这一点从美联储的小心翼翼也能看得出来。任何公共管理政策，都要避免伤害还比较弱小的经济复苏。随后，监管机构也放宽了法规要求，业内的悲观预期也有所缓解。在生效版的房贷新规中，改革前几年，任何房利美、房地美所涉及业务的贷款都属于合格房屋贷款。于是美国消费者金融保护局的分析师Peter Carroll表示，在可预见的未来，市场上约95%的贷款都是合格房屋贷款。

　　95%这个比例显然足够消除市场的恐慌。新规留下的影响短期主要在发放贷款的流程上，借款方和贷款方都要准备更多的文件，来证明有能力偿还贷款。

美国房地产市场有很多方面的数据，其中一次性付款比例的显著提高值得注意。

　　根据高盛的报告，美国在金融危机之前购房时一次性付款的比例为20%左右，现在已经涨到60%左右了。一次性全款购房总让人和投机性联系在一起，同时中国买家也渐成一股力量。据全美房地产经纪人协会的最新报告称，到2013年3月底之前的一年里，中国人在美购房总价值达123亿美元，仅次于加拿大，是美国房市的第二大外国买家，其中70%的买家为现金支付。

　　2013年的这个数据可能还要高，因为去美国买房的中国买家正在变得更普遍。来自哈尔滨市的李女士是一位科研工作者，由于去美国做过访问学者而对美国有所了解，她为了方便孩子在美就读，已经卖掉自己在国内的房产，在美国购买了两套公寓，这两个公寓都在亚特兰大市相邻的大学城附近，既能实现孩子的居住需求，还能较容易地向外出租。

　　据李女士介绍，她购买的公寓大约60万元人民币一套，出租的价格每月在5000元人民币左右，大约十几年就能收回购房成本，这个时间比国内要短，所以自己觉得虽然美国房价已经有所上涨，但购房仍然是合适的。她的购房就是最典型的全款、现金购买。据了解，她是通过多个亲友的账户向其美国账户汇款来实现将国内卖房款转到美国。

    学校比较多的区域确实体现出更多的房价上涨，惠誉关于加利福尼亚州的房产市场分析报告指出，加州的湾区就出现了较多的投机购房，使得该区房价产生泡沫。“全款买房比例激增，通常全款买房的投机性成分极高。越来越多的证据表明，投机性购买是导致湾区房价迅速上涨的原因。近一年来，短期买卖炒房的现象日渐明显。”

如果喜欢请点击右上角转发朋友圈，并关注公众账号
　　
　　联系电话:13764225622 Linda.lee
　　联系QQ:2206412941
　　微信公众平台：linda2206412941

新浪微博：http://weibo.com/u/2081955827