美国老年公寓市场的情况比较复杂，过度开发现象的出现、短期市场竞争的剧烈，使老年公寓的出租人、开发商和经营者都在寻找一种生存之道。
老年公寓的市场分类
按物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同老年公寓可分为三类。
自住型(Independent-living)
老年公寓不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
陪助型(Assisted-living)
老年公寓向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
特护型(acute-care)
老年公寓除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
激烈的市场竞争
根据美国老年公寓及护理业项目投资中心(NIC)最近一项调查表明，住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁，平均居住时间是30个月。对一个拥有100张床位的老年公寓来说，折算下来每月至少需要3-4名居住者。市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。据NIC不久前的统计，生活在陪助型公寓中的老人，2／3的年收入只有$25000左右。费用太高会导致大多数老年人负担不起，市场需求不旺已造成负面影响。开发商可以为老年人提供更多的舒适性，但租金的回报使业主不能负担成本。对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓。事实上，美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代，对食品短缺和大量失业记忆犹新，因此对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受。
但二战时期出生的一代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年，因为他们已经适应了高消费。为了吸引这两代人消费老年公寓，开发商重点对美国家庭中的成年孩子(20年之后的潜在客户)进行不遗余力的营销，聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情，并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力。在提高居住舒适性方面，开发商更是不遗余力。
2000年1月份，芝加哥地区一个老年公寓项目Maravilla in Vernon Hills落成，它营造了另一种居住氛围：六层楼的建筑，屋顶覆盖18000平方英尺的玻璃穹顶，有一个非常大的中庭，完全模拟热带气候，里面植有热带雨林植物，人工瀑布、休闲小径、温泉点缀其间。
不同的经营策略
美国一家大型房地产信托投资公司——太平洋海湾物业公司3年前小规模地进入老年公寓市场，经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓。每个公寓单元带厨房，配有家具及所有日用品。现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施，集中在市场进入障碍大、人口密集的地区，比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区，那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方。
与此经营思路完全逆反的是小规模陪助型公寓的开发商Bee Hive Homes。他们远离土地价格昂贵的大都市，选择居住人口仅有5000人左右的小镇，所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右，由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制，采取特许经营方式，也非常成功。总之，谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力，谁就会笑到最后。
老年公寓发展的限制因素
在宾州西南地区，老年公寓被过度开发和竞争局面不断加大，其内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策，并且缺少必要的政府监控。老年公寓的投资兴建被大多数地方政府视为正面的、积极的因素，一般都会对此大开绿灯。过度开发的一个限制是，与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。各州医疗护理制度要求不同，对医疗护理费用支付的许可要求也不同。同时，医疗保健优先支付制度(PPS)对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响，像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。
最大的限制是资金匮乏。NIC估计，老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在超过28000个老年公寓设施遍及全国。另对老年公寓投资贷款人的一项调查反映出1999年共贷出108亿美元，比1998年增长15%。但是到了2000年，资金开始紧缩。市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与谨慎，一般只贷给他的固定客户。华尔街金融市场很早就对这类带医疗设施的物业投注了极大热情。但是到了1998年中，热情开始降温，最后导致房地产信托(REIT)股票的逐波下降，甚至跌破其净资产的价值。
总体上看，现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。
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