9号台：新州政府宣布立法改革以阻止地产开发商通过落日条款非法获利。

Domain新闻网：保障楼花买家的全新保护政策生效。

听到这个消息之后，

所有买楼花的人都笑开了花~

翻了翻白眼，感觉开心坏了...

创新与优化管理厅长多米尼罗（Victor Dominello），政府将在本月内引入法律，修改《产权转让法》（Conveyancing Act 1919），从而更好地保护公寓楼花买家。

“很多人担心开发案被故意延期竣工，然后触发日落条款、解除楼花合同，”多米尼罗说道，“新州政府警告开发商，从周一开始，如果开发商利用日落条款牺牲买家、获取暴利，那么他们将面临惩罚。”

新的立法要求开发商在解除合同前须获得买家的同意。如果买家不同意，开发商须向新州最高法院证明终止合同是合法的，并获得该法院的许可。

新法规将适用于已经交换的合同及新签的合同，但不适用于已经被解除的合同。

新州出现不少开发商利用日落条款解除楼花合同，然后以更高的价格重新出售公寓这样的行为，导致以前交了定金的买家被挤出房市。

上个月，34名买家发起集体诉讼，试图阻止开发商解除Wolli Creek公寓开发案的合同，但失败了。在Werrington、Kellyville和Penrith等城区买房的买家也受日落条款影响过。

新州政府要求消费者反映，以确定问题的严重性。于是在为期三周的公众咨询中，有639人上千反映问题。

由于新立法不适用于已经被解除的合同，Wolli Creek开发案的买家打算上诉，将在明年1月前确定最佳的行动方案。

“政府的声明非常好，但不适用于我们的情况，”一名买家说道，“我们还得冒着很大的风险、进行上诉，而且不知道我们能不能要回自己的房子。对我来说，正义依然没有被伸张。”

打输官司的这群买家还被勒令为开发商支付诉讼费用，还可能面临租金收入损失的索赔。

SUNSET CLAUSE 定义

日落条款，又称落日条款，是一种形象的说法，寓意为法律有一定的制度周期，会像太阳一样“下山”指的是法律或合约中订定部份或全部条文的终止生效日期。通常订定日落条款目的是在该条文终止其效力前有缓冲期可先行准备及实施相关的配套措施。

Sunset Clause 落日条款是在商业法律合同中常见的一个条款。当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的时候，落日条款为一方或者双方在无过错、无违约的情况下提供了免责解约的机会。其适用范围不仅限于楼花销售合同中，也适用于复杂的公司并购、融资投资、合作经营等交易中。本文只讲解楼花销售合同的条款。

详解CLAUSE

落日条款包括各种法律中以及合同中关于有效施行期限的规定，只要时限一到，当然失效。也就是当合约签订时所约定的期限一到，合约中的“落日条款”规定就自动失效。

落日条款一般有以下特点：

•对项目某个条件发生的时间进行限定；

•该项目条件对双方／一方完成合同履约至关重要，且超出合同一方／双方的控制；

•一旦触发日落条款，双方／一方可以解约，但无需承担违约关系。双方被恢复至假使合同没有被签署的位置(ab initio)；

•落日期一般较长，为一方／双方完成此条件留出足够时间及附加时间。

澳洲楼花销售合同中的落日期条款在经过多年的进化与锤炼后已经变得很程式化和标准化。

楼花销售合同设定落日期一般有以下几点目的：

1、如果在开发项目进展不顺利，如因审批、施工或者资金原因导致项目完工重大延误的情况下，允许开发商或者买房者解除合同，并且不承担违约责任；

2. 落日期后，开发商也可选择不继续运作该项目，对项目进行处置或者放弃；

3. 落日期后，如果开发商还未交房，那么购房者可以选择不继续等待，索回定金，进行其他投资；

4. 落日期后，原签订合同失效但开发商也可选择继续运作该项目，与买家协商并可对项目合同进行重新拟定。

日落条款的小花招

落日期条款如果利用得当的话，是双方保护各自权益的法律武器。但由于澳洲当下火热的地产市场以及购房者与开发商之间悬殊的规模差异，楼花购房合同中的落日条款向开发商一方产生了倾斜。如果开发商能够本着商业道德来利用这些条款，大多情况下不会对购房者造成利益上的侵害。

在日落条款下，一些开发商可能会故意超出时限，退还买方定金，指望以更高的价格出售房产。在市场炙手可热的情况下，尤其会发生这种情况——这意味着买方将错过资本增值的机会。在这种情况下，买方会失去其他的机会，而他们的定金却被束缚在开发项目中。

虽然昆州公平贸易协会(ICCC)描述的这种情况是在现实生活中发生的例子，但是我们并不清楚这种情况出现的频率，但是投资者和置业者确实有必要确保日落条款规定的期限适合他们自己以及最坏的情况。

项目的施工和开发是有可能延迟的，因此有必要丰富日落条款的内容，并清楚了解项目所处的开发阶段（以及过程中某些不确定的部分（例如获得规划批准）是否已经完成）。

核查开发商的背景也是有帮助的，因为这能确保进展状况可以有规律地呈现出来。你会希望尽早收到有关任何延迟和问题的通知。

建议考虑一下三个方面

1.开发商是否取得了开工所需的所有必要的批准（necessary approvals ），如果没有，还需要获得哪些批准。

2. 开发商在取得资金使项目能够继续进行前，是否需要获得最低数量的或一部分无条件合约（unconditional contracts），如果是，已经获得了多少合约。

3. 到目前为止开发项目的进度(核查进度时，买方可以询问他们的律师、开发商或开发商代表项目节点是否满足合同规定的时限要求)。

此外还值得注意的是，如果开发项目超过日落条款规定的期限，开发商和买方仍然接受之前约定的价格和条款，那么他们可以再拟一份合同 。

那到底作为消费者的我们该如何防范落日条款呢？要求开发商修改合同，去除改动户型设计的条款在当前火热的房地产市场上明显是不可行的。在法律和市场都对消费者不利的情况下，我们必须在签订合同之前做足研究。

其实，大多数的开发商还是非常注重信誉的。利用落日条款坑害消费者的只是少数的害群之马。在签订楼花合同之前，请务必了解开发商的背景，比如说过去开发了哪些项目，有没有任何的负面新闻。如果可以的话，尽量选择信誉好的大开发商。如果开发商的公司是在项目开展之前一两年才成立的话，那就要特别小心了。

买楼花合同的最大问题是大部分开发商会把合同弄的很厚，让购买者和律师一看就觉得头大。但是合同里有几条很关键的条款是需要购买者注意的。

• Sunset Date: Sunset Date指的是开发商最晚需要把房子建起并注册的时间。一般在合同里开发商除了标明Sunset Date之外还很有可能注明一下Sunset Date Extension. 这个时间一本会在6-12个月也就是说如果您的房产中介告诉您这个房子会在Sunset Date建好，合同一般会说发展商将有权延续Sunset Date 6-12个月。 同时一个很容易知道开发商是否有资质的办法是去判断一下开发时间。一般在悉尼来说一个开发商开发一个中型项目（200套以下）不应该超过24个月。所以如果投资人购买的楼花超过这个时间 那么投资人应该去花点时间了解这个开发商。

• Subject to DA modification: 这里指的是房子的结构以及户型和注册时间是需要政府开发批准的。换句话就是说开发商现在还没有拿到最终政府颁发的开发批文，所以关于房子所有的信息都还没有定下来。 如果合同里面有这一条那么大家一定要加倍小心！！！上面有网友说开发商在没有获得政府批文(DA Approval)是不可以买房子的。这个理念是不对的。 因为开发商只要在合同里写了这个条款那么它们就受条款的保护了。 所以在购买之前一定要看清楚合同里的特殊条块(Special Conditions)。

除此之外，我们还应该注意开发商有没有拿到政府的开发许可和其他开工许可，如果没有的话，还差哪些。有的情况下开发商需要预售一定数量的楼花才能从银行拿到开发资金。这种情况下我们必须了解开发商已经预售了多少套，以及还要预售多少套。

即使签订了合同之后我们也不能松懈，必须经常性的去查看项目的进展。如果有延迟的话，好的开发商也应该及时通知买家，中介，以及律师。

资料来源：SMH、澳房网、滴答、悉尼房产君、1688网等综合