所有的加拿大银行在计算贷款额度时，均采用两种方式：一是房屋抵押值的百分比，如80%、65%、50%；二是由家庭收入决定的额度。两者之较少者就是客户的最大额度。

按抵押值计算的额度

如果你购买100万元的房产，表示该房产抵押价值是100万元。如果银行愿意提供80%贷款，说明银行预计：未来贷款期内，你的房产价值不会降至80万元。当然，银行并非万能，其预测也会出现错误。比如，1981年，大温房价曾下跌37%；1990年下跌22%。但近三十年历史数据显示，仅有出现两次跌破20%的现象。

抵押值并不完全等同于房产市场价值。许多客户有这样的抱怨，比如：“我的房产至少值50万元，为什么银行认为仅值48万元？”原因是银行评估房产时，有意将评估值降低一点，从而得到一部分风险缓冲。

针对不同的客户群，银行提供不同的贷款百分比，分别为95%，80%，65%，50%。一般而言，80%以下适合于收入稳定，信用较好的群体；65%以上适合于新移民和自雇人士。各银行的信贷政策相差极大，与它们的企业传统和资产负债情况有关。如果你被某个银行拒绝贷款，往往可以在其它银行获得贷款。正如中国的古语：此树不留叶，自有留叶树。

家庭收入决定的额度

总体而言，家庭收入越高，最大贷款额度越大。在收入决定贷款额的理论中，有一个神奇的数字：35%。

基于多年的统计研究，银行认为：家庭收入的35%左右可以用于支付房屋贷款，其余65%应当用于日常生活和储蓄。如果全民的房屋贷款支出控制在35%以内，社会将是和谐的，祥和的。你的贷款额度受制于这个数字。经验丰富的信贷员可以围绕着35%计算出你的最大贷款额（当然，35%并非绝对，有的银行或使用32%）。

这一理念被应用于所有金融机构，并由此开发出各种电脑软件，籍此简化贷款审查程序。对于一个新入行的信贷员，只需收集客户资料，将数据输入电脑，便自动获得一个比率。如果低于35%，电脑便同意贷款；反之否决。

这种武断的、类似于傻瓜相机式的贷款方式衍生出一个道德问题：收入做假。一些客户为获得更多贷款，想方设法虚报收入。另一个更严重的问题是，一旦出现经济危机，失业率上升，客户收入不济，贷款便无法偿还。

为何各银行最大贷款额度不同

贷款前，评估人员将对房产进行评估。评估值有少许差异，不会导致较大贷款额差别。但是，不同银行划分客户群体时方法各异。在某个银行，你可以按75%抵押值贷款；在另一银行，你或许只能得到65%贷款。这种差别是刚性的，任何信贷员也不愿意违返信贷政策。大多数Mortgage Broker熟知各银行的政策，可以帮你选择银行。

导致银行贷款额不同的最大原因，是不同的收入确认方式。用于贷款的收入多达30项，不同银行的确认种类、条件、比例不尽相同。其中最大的差别可能是如何确定租金收入。

一位Mortgage Broker曾将CIBC和G&F信用社的房贷程序进行解剖，用于比较五大银行与信用社的最大贷款额。在解剖程序时发现：CIBC只确认租金收入的50%，而G&F确认75%；CIBC将租金收入进入函数的分母，G&F进入分子。其结果是，对于同一个House（主人住二楼，楼下出租），其它条件相同时，G&F的最大贷款额度竟然比CIBC高出25%！这一结果让两家银行的信贷主管深感意外。研究20家银行参数后，发现银行之间的贷款额度差别高达40%。

事实上，各银行信贷政策不同，导致同一客户的最大贷款额度差别很大。通常而言，Mortgage Broker熟悉很多银行的政策，能选择为你提供最大贷款额度的银行。但这并不意味着这是你最好的选择。信贷政策常常朝令夕阳改，加之不同客户自身条件各异，为客户选择最适合的银行产品并非易事。

一个好的选择能为客户节省数千或数万元成本。这不仅与信贷专业人士的技能有关，更关乎于其专业道德水准。令人遗憾的是，节省与浪费隐藏于深层的分析比较之中，往往数年也不会显现其优劣。缺乏比较分析，客户即使吃了亏，也难于发现。这也导致信贷行业中一个特有现象，不少手持傻瓜贷款程序的术士，也能傲然行走江湖。

来源：REW.ca

JASON ZHU&GRACE ZHANG地产投资团队

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