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悉尼2036年规划草案

很多人一定认为悉尼2036计划离我们很远，对目前悉尼的居民也不会有任何的影响。但是正是悉尼政府对2036的长远规划加大了近几年悉尼各个地区房价的上升速度。从Zetland的重建，Rhodes的复兴，到奥林匹克公园的新商业园区，以及联通Kellyville的新铁路线等等。在过去数年，每一个房价大增的地区背后都少不了政府的长远规划和资金注入。再大的土地，再好的环境，如果没有人注资与开发，那永远也就只是一块荒地！

北京的通州，上海的浦东，正是政府规划的结果。换句话说，谁能事先解读政府的下一步规划，谁就能优先抢占先机，把握未来。

《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中，为应对澳洲悉尼人口的大增长，明确提出了相应的发展策略：

1．悉尼的发展正以一个“GLOBALCITY”（CBD和North Sydney）国际化大都市和三个“REGIONAL CITIES”区域中心城市组成的都市经济和地理空间长期发展新格局。

2．增加现有地区的住房密度。以下区域：Epping，North Ryde，MacquariePark，Wentworth Point，Homebush，Randwick，Mascot 以及SouthMaroubra全都是未来重点规划对象。

3．最大的就业增长区域定位西北区（99000个就业增长）和西南区（80000个就业增长），然后才是传统的就业中心区悉尼CBD（58000个）。

4. 一条全新的铁路线通往目前悉尼的第一大商业园区，Norwest。

5．至2036年悉尼人口预测至少达到5百60万，需增加就业机会450000个。

那么，作为地产投资，这份悉尼政府的正式规划书又能给我们什么样的指引呢？

首先，必须一再强调的就是澳洲的房价不是靠炒作和海外购买来上升的。最大的推动力就是住房始终供不应求，也只有如此强大的刚性需求才能不断推动房价一次次上升到新的高峰。

按照预估，未来20年内，悉尼必须要挤出近50%的房屋才能容纳额外的170万人口。而由于澳洲对绿地开发的各种限制，以及对建筑质量的高标准，政府批准的房屋建设量依然远低于人口的需求。特别是在北区和东区，罕见有大规模的开发项目，人口密度依然非常低。

如果悉尼要安置未来20年接近600万的人口，至少还需要77万套新住房，每年至少需要3万套。悉尼城市规划总部的Sam Haddad表示，目前悉尼每年新增住房率仅有1万8千套左右。也就是说悉尼的房价在未来数年继续上升都属于正常，而并非泡沫。

房产投资是一种纯理性的思考，每一个房价的涨跌背后都有它的必然原因，并且都可以被一一解读，分析，甚至预测。见过很多投资人，总是喜欢用自己的眼光去评判每一个地区或者项目，过多的掺杂了主观意识，完全不顾大规划，大方向。

从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升，牢牢按照7年翻一番的规律进行着。Zetland, Rhodes, Wolli creek都是典型的例子。这也成了一个有迹可循的规律。说的通俗一点，大型的开发商在政府的支持下进驻一个地区进行改造和重建，那么那里必定会有一个从无到有的变化，房价也必然紧随而上。

以上提到的各大地区都是接下来的重点发展对象。相信很快就会看到它们出现翻天覆地的变化。如果你错过了过去，那么一定不要错过现在。只有掌握了大局，才能掌握未来。

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