不少分析师与评论家都毫不掩饰对澳洲房地产市场的绝望，事实上几乎每一个专家都认为布里斯班是2015房地产市场最大的繁荣点。但事实是不是这样的？我们让数据说话，自己解开市场的奥秘，做自己的分析师。

用“涟漪效应”预测房价

多数看好布里斯班市场的分析师都会用涟漪效应来解释对该市场的看好。所谓涟漪效应就是房价会跟随着上涨，由最中心繁荣的区域开始，蔓延到郊区。非常简单易懂的道理，觉得布里斯班有增长潜力的分析师更会给出这样的声明：“悉尼与布里斯班之间的房价差就是布里斯班增长潜力最有力的证据。”

但这个涟漪效应不能成为布里斯班房价上涨的原因是，涟漪效应只是一个影响，并不是一个起因。布里斯班的房子销售虽然上升，但市场的的货源依然充足，所以不会导致房价上涨。换句话说，房子供应充裕，能解决需求，所以布里斯班房价没有分析家预言所说的“出现价格上涨“。

下图解释的非常清楚，只有悉尼的房子出现短缺导致价格涨的飞快，墨尔本几乎持平，其它洲都有很充裕的供应。除了新洲跟维州，其它州并不会出现涟漪效应直至现在的多余的供应被消化掉。

“格格不入”效应也误导了我们

还有部分看好布里斯班市场的分析师认为，布里斯班市场在2008全球金融危机以后是唯一一个没有经历过房子价格上调的主要城市。分析师用Odd Man Theory（格格不入效应）来解释，当所有市场价格都上调的话，最后一个，不是第二或者第三个没有变动的市场都会因势而改。但这个推测很容易就被推翻，根据图2的数据（2008全球金融危机后的房价改变），布里斯班房价从2008年起上涨了28%，而珀斯、阿德莱德跟霍巴特都在经历比布里斯班更少的增长，可见布里斯班并不是那个“最后”的市场，所有这个Odd Man Theory（格格不入效应）并不成立。

那我们能用同一个逻辑来宣称珀斯、阿德莱德和霍巴特应该代替布里斯班成为这个选项吗？ 其实还是不能，因为这种增长幅度排名会随着不同时期而变动。在过去12年，澳洲总房价翻了两倍，图3（过去12年澳洲主要城市的房价增长）指出达尔文、珀斯跟墨尔本是唯一三个房价上涨多于两倍的。悉尼房价虽然上涨了很多，但依然落后于墨尔本。

销售数量也不能预测房价

不论是什么样的市场，只要需求增加，价格一定也会跟随上涨，所以并不是由销售数量决定的。图4列出了同时期澳洲各个主要城市的房子价格与销售对比，可见悉尼虽然在2015年经历最高的价格增长，但房子销售量却下降。反倒墨尔本在房子销售量上占据第一，价格上升也排名第二。

其实所有分析师所说的都是浮云，选择你感兴趣的区域，定时观察它的数据，自己使用以往数据预测未来市场走向是跟现实最贴近的推测。让自己做自己的分析师吧！