地产投资之 - (1) 土地储备投资,投资加拿大微信公众号文章

中国人向来对土地地产投资有青睐。自古以来，“有土斯有财”这个观念，在中国传统思想中可以说是根深蒂固的了。意思是说，一个人有了土地或房产，才能算是真正的拥有了自己的财富。世界上很多富豪建立财富的密诀，何尝不是以投资土地地产为根基的。

我们移民海外了也是如此，从北美到澳洲，从大西洋到地中海，到处都有中国投资者的身影。加拿大得益于丰富的自然资源和高度发达的科技，是世界上拥有高生活品质的国家之一，同时也是全球最富裕、经济最发达的国家之一。加拿大同美国一样是世界经济的指标，开放自由的资本市场，尊重个人隐私，并有完善的法律制度，它在教育、政府的透明度、自由度、生活品质及经济自由的国际排名方面都名列前茅。

那么在加拿大乃至北美对土地地产投资的方式有哪些？大多数人首先想到是直接购买房产物业。没错，无论是住宅还是商业地产，直接购买能充分体会那种“拥有”感。那么在成熟的北美地产行业，除了直接“拥有”房产物业之外，抵押放贷、地产基金以及股份式（有限合伙人式）都不失为很好的地产投资方式/方向。省去做房东打理物业、租客之烦恼，也不受贷款额度限制而参与各种类型的地产投资。如果资本相当，也可以直接参与房地产项目开发的全过程或部分过程。今天我们来谈谈个人如何参与地产开发的最初阶段 -- 土地的购买和储备。

土地从荒地、农田到被政府规划为商业或民用用地是土地本身升值最快的一个阶段（通常称之为生地变成熟地）。土地储备投资就集中在这一房地产生命周期的早期阶段。通过收集相关土地详细数据资讯加以评估分析后，购入土地持有并最合理的规划使土地升值，待时机成熟后转售给潜在买家，例如地产开发商。具体做法是购买未经开发的土地，并持有一段时间直至有利可图时出售给目标买家，以赚取利润。土地是受欢迎的投资产品，因为相对股票或债券，土地是一种有形的、不可复制的资源型资产。预期土地价值增加的原因有：通货膨胀，进行概念规划及发展审批，土地经规划后用途转为商业或住宅用地，或在土地中提取天然资源。投资目的是找出这些具潜力的土地，购入持有然后等待地价上升，并出售与开发商加以开发，从而实现离场收益。

参与这种土地储备投资可以是个人团队，也可以专业公司。很显然，越有实力的专业土地储备公司越有可能以合适的价格买到合适的地块，并且有实力和能力进行概念规划及发展审批，从而帮助以有限合伙人身份参与投资的个人投资者获利。

这一地产投资方式的具体投资阶段包括：

阶段一，土地收购 -- 硏究和评估每个土地投资机会：在收购有潜质发展的土地项目前，专业公司的收购团队必先对北美市场进行2至4年的深入硏究和探讨。硏究的本因素针对经济发展、人口增长、就业机会、房屋及基建发展。一旦选定区域后，就开始筛选合适地段。并大量收购目标土地，成为当地的主要土地拥有者。

阶段二，土地股份化 -- 设计提供投资产品让个人投资者有机会参与土地储备及发展：通过将土地价值分割为若干份投资单元，使得符合条件的普通投资者可以介入。

阶段三，土地规划 -- 利用专业公司的综合土地发展的经验，与政府部门合作进行概念规划，决定未开发土地的发展步骤及用途，为将来发展作好预备。概念规划的每一步骤都是为了改变土地用途，继而提升土地价值；开发完整的社区，例如MPC（Master Planned Community），实现该地块的最佳发展潜力，从而实现土地价值的最大化。

阶段四，获利离场 -- 在确认项目价值发挥的最佳时机时，致力寻找及审查来自地产发展商对土地项目的收购，从而使持有土地权益的投资者安全获利离场。