【区域中心之星】做世界五百强的房东——YK区域中心CEO访谈录(二),美国移民超市微信公众号文章

移民超市特别访谈了YK区域中心CEO Justin Huang（黄志斌）先生，让我们一起来听听看他们是怎么给世界五百强当房东，保持投资移民申请100%成功记录的。

Q：不少项目都会设立“监管账户Escrow Service”，但你们区域中心没有，投资人可能会问为什么？

Justin：你说的对，我们的项目没有Escrow。确实有些投资人会在刚接触我们的时候，提出疑问。但他们听了我的解释，都会觉得我的分析是中肯的。任何监管账户都有放款条件，英文是trigger，就是手枪扳机的意思，只有触发了这个放款条件，EB-5资金才会从监管账户中释放到项目中。这样的方式看起来对投资人有利，但是对于开发商来说，所有的项目是有合理的工程时间表的，需要资金到位的时候，如果资金不能及时到位，开发商就会面临停工的尴尬局面。现在I-526批准时间平均需要一年多，如果要等到I-526批准才放款，那么开发商就不能按照工程时间表完成很多必须完成的阶段。你想想看，一个讲诚信的开发商，愿意拖欠合作多年的建筑公司的钱款吗？肯定不会。在美国做生意，最重要就是讲诚信。所以一些好项目就会被错过，开发商宁愿不用EB-5的钱。或者说某些区域中心因为不能说动那些好项目的开发商，而被迫退而求其次，找一些次好项目。这样的结果对于投资人来说，其实并不是特别有利。

而我们的项目没有监管账户，不用苦苦等移民局批准才能放款，项目进度有保障。我们将客户的EB-5投资款用到项目中，就能够马上为投资人创造就业，这样他们申请永久绿卡的里程碑节点就有保证。当然有人会问，如果我的I-526被拒，你们怎么筹措资金还钱呢？我们主要从三个方面给被拒投资人筹款还钱：1）找新的投资人来替换。因为我们的项目在市场上都比较抢手，很容易找到下面的投资人来接替；2) 用公司的储备现金来还钱；3）未进入项目的EB-5资金可以拿出来还钱，因为项目是按照工期拨款的，在两次拨款之间，账户上可能会有部分新进入的EB-5资金。这三个方面充分保障了我们的还款能力。

在我们刚开始做EB-5 的时候，大部分区域中心都是使用监管账户内的，只有我们敢于做第一批吃螃蟹的人。我们认为不使用escrow将更好地保护我们区域中心投资人的利益，你可以看出来，我们做事情就是老老实实，一步一步，不会为了市场包装而放弃自己坚持的初衷。

Q：既然您们做EB-5项目都是很有经验的，能不能请您介绍一下现在在售的南加州洛杉矶郡波莫那凯悦酒店项目？

Justin：好的。波莫那凯悦酒店项目总共开放80位投资人，每位投资50万美金。项目占地约12.8英亩(77亩)，包含一个拥有170个房间和10,000平方尺宴会大厅的凯悦嘉轩商务式酒店，和一个拥有110个房间的酒店式公寓及其配套的停车场。酒店将覆盖Pomona,Hacienda Heights,Diamond Bar, Walnut, Rowland Heights,Chino, Chino Hills等华人聚集的城市，将成为当地商务及婚庆等活动的中心，成为东洛杉矶地区的新地标。我们也是将“生地”转换成“熟地”之后，才开始考虑建设酒店项目，这样的策略主要是要保证足够的人流和消费能力。这个项目附近超过百万人口，临近高速公路、国际机场、活动展馆、高级住宅区，是个交通便捷、人潮流动量高的区域。

Q：您们成功帮助了那么多的家庭拿到绿卡，请问这些新移民是否有些特别的反馈？

Justin：我们很荣幸成功帮助了几百个投资移民的家庭，看到他们从中国来到美国安家落户，享受美国的幸福生活。这些新移民都非常有商业头脑，基于对我们的信任，也出于自身投资和资产保值的需要，他们往往会提出来希望能够参与我们的房地产开发项目。因为我们YK America Group成立于1995年，是一家经验丰富的房地产开发公司，我们有很多非EB-5投资机会。这些新移民都会有机会参与进来，获得不错的市场投资回报。

后记：采访结束，我深深地意识到，在美国的商场上，诚信是非常宝贵的东西，零售企业巨头不断入驻他们开发的商业Plaza，双方互相扶持一路走下去。Justin和他的团队很幸运，有良好的商业伙伴一路相伴。EB-5投资人看到他们的认真和执着，应该对未来充满了信心。

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