周三，国际银行业巨头HSBC推出了新西兰50多年来最低的房贷利率，即利率为3.95%的18个月固定房贷。

房产菌，你扯远了！这条新闻和投资者贷款买房有什么关系呢？

房产菌和你详细的算上一笔账。

HSBC的贷款利率目前是市面上最低的一款贷款产品，和市场上其他特价利率一样，该利率附加部分条件，包括20%首付，使用HSBC作为主要账户，以及必须是HSBC卓越理财客户（即贷款不少于$50万，或存款不低于$10万）。

为了方便后面的计算，房产菌假设贷款$50万买房。并且房产菌的爸爸非常爱孩子，愿意给房产菌$25万的首付款。这样首付比例达到了33%，贷款余下的67%。

房产菌有了$75万之后，可以买到怎样的房子呢？

根据一月份Barfoot的销售数据，房产菌可以去Franklin/Manukau Rural 或者西区买一个屋况很好的3房。当然，也可以去南区买一个屋况一般的4房。

房产菌平时住桥洞，所以房子空出来了，可以出租。好在Trade Me最近公布了房租数据，奥克兰三房/四房平均周租为$550。

假设房产菌的房子每周可以收到租金$550。

房子租出去了，银行的贷款还是要还的。按照HSBC 3.95%的利率，每周房产菌要还款多少呢？

好在有一种工具叫做贷款还款计算器，贷款30年的标准贷款，每周需要还款$547，每周还剩$3，暂且忽略不计。

收益的对比

房产菌找来了Barfoot的20年数据图。20年奥克兰房屋销售均价从$220,577 涨到了$718,852。累计上涨了225%。所以，稳妥的说，奥克兰从长期线上看，年涨10%的问题不大。

$750,000*10%= $75,000。 看起来房产菌可以获得这么多的资本增值。

其实事实并非如此。房屋出租期间租客可能会搬离，房屋也会出现空置的状况，一般来说奥克兰每年大约出租时间在48-50周左右浮动，既然是投资，就按照最坏的打算来计算。每年空置4周，房产菌损失租金$2,200.

75万房产的地税目前每年约为$2500，平均每年物业维护费用为$2500。则房产菌除了收支平衡的贷款外需要支付额外的$5000。

所以一年下来，房产菌需要支付$7,200的额外支出，收获$75,000的纸面财富。

通过买房，并且什么也不做。

房产菌一年获利$67,800。

回报率达到了27.12%

如果房产菌爸爸给的$25万纽币全都拿去存款，买理财会是如何呢？

虽然最近由于OCR下调，定期存款的利率很低。但是假设房产菌能够通过内部关系，拿到6%的利息。

每年仅可以获得$15,000的实际财富。

对了，这些存款利息还会产生Income Tax。

同样是什么都不做，买房至少比存款多赚$50,000！

为什么会这样？

因为房贷就是最原始的金融杠杆工具，虽然本金为$250,000，但是增值的房产价值为$750,000。

换句话说，如果房价上涨了3.3%，对于本金来说，收益被放大了3倍，达到了10%。就像是自带了放大镜一样。

当然，如果房价下跌，比如下跌了33%，房产菌将会失去本金，对于房产均来说，损失达到了100%。房产菌变成了破产的房产菌，所获得的纸面财富如果没有兑现，将会永远停留在纸面上，房产菌将继续回到桥洞居住。

投资者为什么要贷款买房？

想必看到这里的你心中已经有了答案。

贷款买房对于普通的住户来说，解决了资金不足的困难。

而对于投资者来说，不仅是为了富得更快，也是为了市场崩盘后穷的更快。

话题其实很沉重，对于没有房子的房产菌来说，这些房价增值都将会传递到计划买房的未来上。