如果以30年为限来看多伦多房价的走势，毫无疑问，房价的绝对值一定是上升的，在大多数情形下，房价会跑赢通胀。短期的一年到五年的走势，主要取决于各种因素，如利率，就业率，人口，及新房竣工量等。

1利率及贷款保险

加拿大中央银行的隔夜拆借利率从1996年的8％左右开始一路下降，到现在的0.5%，可能还会继续下降。这直接导致了过去二十年的房价上涨。

加拿大的银行对居民住宅的放贷是非常积极的，因为有CMHC兜底，提供低首付的房贷保险，只要房价不超过100万，购房者可以购买房贷保险并以低至5%的首付就可以买房。如果违约付不出贷款，CMHC会赔付，实际上是用纳税人的钱为商业银行提供保证。这和美国完全市场化的贷款保险就截然不同，以纳税人源源不断的资金作为后盾，基本就杜绝了对加拿大房市短期做空的可能。

如此包赚不陪的生意还能做多久，谁也说不清。短期来看，尽管有呼声要CMHC市场化，但自由党新政府并没有把它提到议事日程上，所以在现阶段应该不会有市场化的可能。此外，利率在可预见的一两年里也不太可能大幅上升。低利率和CMHC是稳定和推动房价的最重要因素。

2经济形势，就业率及家庭收入

在过去的半个世纪，加拿大的经济一直四平八稳，大部分时间保持每年1％到3%的增长，这成为房地产市场稳定发展的基石。

记忆中最惨烈的房市下调发生在九十年代初，和经济下行呈正相关，当时多伦多的房价下调了差不多有20%。最近一次历时两个月的短暂下调发生在2009年初，比美国2007年开始的次贷危机晚了两年，当时的经济形势非常悲观，GDP下跌2%，房市应声下滑，但下滑势头止步于央行的一系列刺激措施。现在的经济形势和2009年初有些类似，不容乐观，需要密切关注。

在过去的四十年里，加拿大的失业率保持在6%以上，九十年代初的经济不景气造成了高达12%的失业率，也是当年房市下行的直接因素之一。2015年底加拿大的失业率是7.1%，处于相对的低位。其中安大略省的失业率为6.7%，优于前两年红得发紫的阿尔伯塔省的7.0%。大多伦多地区聚集了大量移民，失业率为7.0%，低于加拿大的平均失业率。

加拿大上班一族的平均小时工资一直在稳步上升，从九十年代初的$13.73/Hour到现在的$23.75/Hour，相当于年薪约$48,000。

加拿大约三分之二的家庭拥有自己的住房，差不多收入超过六万的家庭就考虑买房了。以家庭为单位，多伦多贫富差距要比加拿大平均水平略高，多伦多最富的20%家庭税前年平均收入近三十万，购买均价在一百万左右的独立屋应该毫无压力。

尽管目前的经济形势不甚明朗，但低失业率，逐年增长的工资，大量的富裕家庭，及作为加拿大唯一的经济意义上的一线城市，多伦多的房价有非常强的支撑。

3人口，移民，及新房竣工量

截止到2015年底，多伦多人口为二百六十万，大多伦多地区的人口超过了六百万。按照目前自由党的相对宽松的移民政策，多伦多每年有约十万的净人口流入。以平均一家三口来算，需要每年约三万三千套新房来安置新增人口。如果

在大多伦多地区，预计2016年的新房开工量近36,000套，其中低层房屋（独立屋，半独立屋，及连体别墅）的开工量约为14,000套，仅占约40%，近60%为高层公寓。实际上，低层房屋当年开工，当年便可以竣工，而高层公寓建造周期从两年到五年不等。多伦多现有的施工力量可以保证每年的竣工量在18,000套左右。这样，2016年的新房供应量在32,000套，和新增移民人口相比基本匹配。如果再算上现有的三十万及每年递增的国际留学生的需求，多伦多的房产需求依然旺盛。

实际上，由于加拿大的房地产市场的稳定性及开放性，市场上的新房和二手房有相当一部分是被国际投资人买下。特别是多伦多五百万以上的豪宅市场，2015年成交了77套，其中有相当一部分买家来自中国。随着加币兑人民币贬到十五年来的新低，中国中上阶层的家庭对投资加拿大房地产的兴趣也与日俱增。

总体而言，高层公寓供需平衡，低层房屋在热点区域依然是卖方市场，非热门区域的低层房屋也开始受到追捧，原来工薪阶层居住的普通平房，现在已是中高收入阶层的家庭才能购买。

来源：多伦多安居乐业

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