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原创：天维论坛网友冰冻雨水

整理改编：新西兰天维房产

奥克兰大学本科房地产专业，去年又再拿到Honours学位。毕业论文写的就是Body Corporate Management。曾经参与奥克兰某著名公寓漏水房的管理过程，经历了业主方全部诉讼及维修过程。

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　　新西兰的Body Corporate Management行业中，华人可以用稀少来描述，完全不像卖房中介那种，华人一抓一大把，中文随便说的状态。

　　很多华人业主与洋人的物业管理经理沟通不畅，一般很少积极参与管理或表达自己的态度与需求。还有就是，往往都在出了状况以后，才想到要找物管公司。

　　作为一名华人Body Corporate Manager，我很不愿意看到中国人业主因为对程序不了解，而丧失自己的相应话语权；或是因为沟通不畅和缺乏相关知识，被某些不好的物管公司忽悠了。

　　中文可称为物业，但并不是你所在物业的物管公司。

　　开发伊始，当土地被分割，并且Unit Plan图纸被注册的时候，一个Body Corp就在Unit Titles Act的法律下形成了。这个Unit Plan图纸下显示的每一户的户主，就自动变成了该Body Corp的一个成员。

　　Body Corp拥有这个物业的公共区域，比方说小区的driveway, 公寓或大楼的电梯，公共花园等等。而每个业主，就等于拥有了公共区域的一部分。

　　属于Body Corp的房产种类很多，大家通常第一个想到的是公寓楼。还有许多的商铺、写字楼、工厂厂房，都是Body Corp。

　　物管公司相当于一个中介，帮助业主们居中协调，向每个业主按照预算收取物管费，以保证物业的正常运作，寻找合适的工人或建筑公司进行很多公共区域所需要的维修维护工程，以及其他必要的管理职责。

　　Body Corporate Levy就是物业管理费，其中包括了物管公司收取的服务费（Administration Cost），但绝大部分的费用是交给了你所在在的物业，用作正常运营和维修维护所需要的费用。

　　物业公司作为某个物业的指定管理公司，代表物业向每个业主收取物管费，通常使用信托账户（Trust Account）。

　　物管费的金额并非由物管公司决定，是由业主方在物业会议上决定的。会议前，物管公司会准备一份预算草案，业主方会根据物业预计的支出，来决定最终预算。

　　因为物业管理是一个服务行业，业主不能只关注价格，而忽略服务的差异。最好是多方面了解不同公司的服务水平，再根据物业的需求作出一个有性价比的决定。

　　独立屋(House)不必缴纳管理费的解读是有误的：独立屋业主要为房屋买保险，日常维护和意想不到的开支也不少。

　　任何住户拖欠物业费都会导致物业公司难以正常运营。

　　所有物业上的实际服务都是由第三方提供的。当没有资金运转，无法及时支付第三方服务商的账单时，就会造成物业越来越没钱，越来越没有服务的恶性循环。

　　在新西兰，物管公司通常是电话通知、语言信箱留言、寄信或发email催缴。

　　在我的日常工作中，不止一次遇到华人业主回国半年一年，与物管公司断了联系，从国内回来就发现自己被物业公司聘请的律师所起诉，除了欠交的物业费，还要被收取高额罚款、滞纳金、律师费！

　　在Unit Titles Act 2010的法规下，业主有义务及时提供自己的联系方式，以保证和物业公司的联系。我的个人建议是，最好使用email，这样就有书面证明。

　　新西兰法律并没有要求物管公司给业主打电话这一条，这样一个初始的提醒方式，不会对拖欠业主产生任何额外收费或罚款。也不是所有公司都有这个服务。比如在欠费头一两个月不提醒，大半年以后没资金了，突然要求之前并不清楚自己有欠费的业主在两三天内交齐所有欠费。

　　在Tenancy Tribunal上，只要能显示有发过信，不管你有没有收到，都会被判定为物管公司已经在合理范围内尝试过联系。大家不要认为物管公司有义务一定要联系到本人，或者跑到你家敲门。

　　如果短期内无法交款，千万不要逃避不要试图再拖延！请给物管公司一个能负担的分期付款方案。他们会联系你所在物业的业主委员会，然后告诉你这个分期付款方案是否可以接受。

　　按照我的经验，只要不是太离谱的方案，绝大部分情况下都会被接受。就算由于欠款已经进入起诉程序，找律师提出分期付款的要求，在确定所有额外费用都会被交付的前提下，大部分提案都会获得同意。

　　目前，很多物管公司都有专门的网上客户系统，凭借业主信息和相关密码可以直接查询信息、账单还有缴费记录。有的公司还会提供当日物业收支平衡纪录，甚至每一项物业支出的账单扫描件。

　　个人建议是选择能查的信息最多的物管公司，信息度越透明，业主对物管公司的信心越多，对于维持双方关系也有着更多的促进作用。

我告诉大家的都是最基本的Body Corp知识，估计除了专业人士，很少人有兴趣去研究Unit Title Act 的法律细节。各类常见话题我会不定期更新，希望大家对body corp有更多了解，生活得更好！