周华先生谈

悉尼房市

过去两三年是大部分人到市场上去抢购的时间，这是人们在地产周期接近高峰时的一种普遍表现，反映了大部分人喜欢跟从他人，害怕错过发财机会的心态。

然而，在这个地产周期赚了更多钱的人，不是过去两三年入市的人，而是六七年前在市场还没涨，大多数人不愿出手时选择入市的人，甚至是在上一周期高峰时购买的投资者。

这就是为什么亚太集团在三四年前，特别是六七年前大力度地带领我们的客户在本周期房价刚开始恢复和升温时，在悉尼较好的区布局的原因。

上一周期高峰，即2003年左右购买的投资者中，也一样有很多出于盲从心理进入市场的人。他们中很多人最后都选择放弃了，没有将房产留住，甚至低于原价卖出。

而他们中的少数人经历了低谷的痛苦，以长期投资理念为支撑，坚持了下来。到了现在，房价基本上已经翻倍甚至更多。比他们晚一些的，五六年前进入市场并坚持到现在的人，在有些区的房价也已经翻倍了。

过去两三年火热高峰期入市的人占投资者的绝大部分比例，他们在悉尼市场上赚了一些钱，但随着目前市场进入到房产周期的下一个阶段，离翻倍的目标还很远。

对于他们和现在入市的投资者来说，市场还有机会，但如果想利用房产实现财务自由，恐怕要做好长期奋斗的准备，有可能要再等十年甚至更长的时间，才能实现房产的翻倍增长。

但墨尔本同时也在迅速发展，人口增长全澳最快。有多个专业报告预测，按照目前的人口增长情况，不久的将来墨尔本人口会超过悉尼，成为澳洲第一大城市。而目前作为第二大首府城市，墨尔本的人口与悉尼只相差30多万，但房价仅占悉尼的60%到70%左右。

另外，墨尔本市中心非常宜居。为什么大家都说墨尔本是世界上最宜居的城市？因为它的街道很宽，有很多街心公园，以特色小巷和咖啡文化闻名。墨尔本市中心比悉尼市中心的居住条件要好很多，维州政府希望能把更多的人口带进市中心和周边内城区，故而允许一部分写字楼改成高档住宅楼。把墨尔本变成世界级的超级大城市是政府的长期愿景。

Docklands水岸是墨尔本乃至澳洲最大的城区改造项目，过去十五年来一直在进行更新改造工作。很多世界性大公司把它们的总部搬到了Docklands，也为把CBD的一部分写字楼改成高档住宅楼提供了很好的先决条件，而这一点是悉尼所没有的。

所以我认为，带着长线思维到墨尔本市中心和城边最好的一些高尚区去占地盘儿，不乏是一个好的布局。如果墨尔本CBD或内城一些最名贵的高尚区和悉尼的一个普通远郊区的价钱差不多，我个人就会选择前者，因为将来接手的下家会是收入较高和更有财力的人。

一般有钱人愿意住的地方，不管是楼盘还是区，都会有比较长远的购买力。所以CBD及周边城市的购买力永远会超过普通的远郊区，这一原则对布里斯班和其它大城市也同样适用。

如何看清扑朔迷离的澳洲房产市场表象下的本质？在悉尼、墨尔本或其它澳洲城市投资的最佳策略是什么？投资者们该如何把握住市场大势？

从历史上看，布里斯班的周期一直跟在悉尼之后，很重要的一个原因就是房屋负担性的差别。在上一周期，当墨尔本和悉尼市场达到了房产高峰阶段，房价变贵了许多之后，不少当地人把自己在墨尔本和悉尼的房子卖掉，搬到布里斯班或昆州南部的黄金海岸等地区。在那里，他们可以用更少的资金购买更大的房子，生活还有节余。

同样的情况现在也在发生，由于前几年悉尼和墨尔本的房价涨得太厉害了，已经有一部分当地人开始举家搬迁到昆士兰，开启新的事业和生活。

另外，对于悉尼和墨尔本的一些投资者来说，由于他们的房产价格在过去几年的市场中得到了不小的增长，现在正在计划将其中的增值部分套现，以更便宜的价格在布里斯班更好的区购买项目，如South Brisbane，Newstead，Fortitude Valley，Kangaroo Point，Woolloongabba这些近CBD的好区，价格却只相当于悉尼的50%左右。

所以布里斯班房市的周期一般都跟在悉尼后面。上一周期悉尼房市降温以后，布里斯班在几年时间内经历了持续增长，2008/09年左右布里斯班的公寓中位价和悉尼相当接近，但现在又拉开了距离。目前布里斯班和悉尼的房价差距是历史上最大的，也就是说，布里斯班房市的上升空间相当大。

从人们的购买力来看，布里斯班人的收入仅比悉尼人低不到10%，房价却只相当于悉尼的50%左右。所以亚太集团早在两三年前布里斯班房价开始上升之前便带领客户率先进入最好区的黄金地段布局。

在我看来，投资者在布里斯班应该采取和墨尔本类似的策略，去那些比较好的区占地盘，以更低廉的价格入市。因为在好区的人口构成中，白领、专业人士、中产阶级等高收入者的比例较高。从长远来看，房价的升值潜力相对较大。同时由于有相对稳定的租赁需求，更能保证有租客源源不断地支付房租，帮助我们实现以租养老。

黄金海岸人口有60多万，排在澳洲几大首府城市之后，是澳洲第六大城。目前它的房市已经开启了一个新的周期，价格正在上升，加上2018年英联邦运动会将在这里召开，一些海外知名开发商已经进军黄金海岸市场。从这些迹象都可以看出，现在不乏是一个进入市场的机会。

但投资者需要注意两点：

第一，黄金海岸是一个以退休者及游客为主要居民构成的城市，从房市的历史数据来看，它比其它城市更多出现大起大落的情况。

比如2008/09年金融海啸后，当时黄金海岸最大的几个上市开发公司倒闭了，房价跌幅超过历史上以往的任何时候。开发商倒闭后银行进行了清盘拍卖，有些楼盘房价掉了40%至50%，到现在还没完全喘过气来。

记得当时有一家做希尔顿酒店和高档公寓的开发商，卖的楼盘品牌和地点都非常好，但倒闭后被另一家公司接盘，大大降低了质量，最后没有成为一个很高档的公寓项目，楼盘价格在很长一段时间内一蹶不振。

对了，我可以说下我的一套投资房的实际情况：2005年我在黄金海岸买了一套140平米，三室两厅两卫的高档期房公寓。买的时候楼盘已经快建了，价格是66万5。13个月后完工的时候，昆士兰房市还在上升，银行对这套公寓的估价涨到了85万。也就是说，房价在13个月内升值了近30%。

当时看来，是个很好的投资。可是到了金融海啸时期，开发商倒闭了，这栋综合性物业当时只完工了一部分。于是银行进来清盘，另找了一家建筑商把这栋楼按原来的质量和设计建完了。

当时黄金海岸有一批楼盘都有类似的遭遇。而对于来清盘的银行来讲，他们接手是为了尽快把现金拿回来，所以造好后就赶紧要将物业以市场上能拿到的任何价钱卖掉。

但那时黄金海岸已经进入了房市的低谷，基本上是没有什么市场的。类似我买的那套漂亮又高大上的公寓，加上阳台足足有175平米，原来估价是85万，开发商仅以38.5万的价格就清盘卖掉了，这自然就影响了整体估价。

幸运的是，当时我得到机会又入手了一套38.5万的公寓。根据最新数据，这两套公寓现在已经都涨到50多万了，说明房价在回升。

所以从周期上来看的话，价格肯定会上去，对此大家可以有信心，但是投资者需要了解的是，像黄金海岸冲浪者天堂这样的地段，因为游客较多，人口较杂，所以当地比较有钱的人一般都不会买在那里住。

黄金海岸比较高档的别墅区有Paradise Waters，公寓方面最名贵的区是Main Beach，当地很多有钱人或时尚人士都选择居住在那里。

而冲浪者天堂来来往往的大多是来自全世界各地的游客，海外或澳洲当地的部分有钱人可能会在附近的某个高档楼盘里拥有一套公寓，但主要是作为度假用，一般是不会在那里长期居住的。

所以投资者必须非常谨慎，需要了解黄金海岸什么地点是最值钱的——往往是当地有钱人愿意住的地方。投资者要是将短期游客作为主要租客目标，那房租和房价就比较容易随着市场的上下起伏和旅游的淡季旺季波动。

第二点需要提醒的是，黄金海岸的价格虽然正在上升，但目前的中位价还并不是很高，普通的二手房两居室的价格在五十多万。然而据我了解，当地有些很一般的楼盘已经卖得很贵了，有两居室的公寓卖到了八九十万澳元。

现在入市的买家如果购买了八九十万澳元的两居室公寓，那可能在相当长的一段时间内，都是没有什么升值余地的。有的开发公司声称提供房租担保，但那只是出在羊身上的羊毛。

如果已经退休的投资者用现金买房，目的只是挣房租，看重的是回报和稳定性，那或许可以考虑，但既要回报也要升值的投资者就要好好计算一下性价比了。

有些中国开发商的楼盘卖得很贵，并且大部分都卖给中国的投资者，不少中国土豪确实很有钱。但问题是，价钱抬上去以后，万一他们将来走了，会是什么样的下家来接盘呢？当地人恐怕不太愿花那么多钱接手，或者根本就买不起。

这就有点像80年代末期日本经济高速发展以后，产生了很多日本富人，他们来到包括黄金海岸在内的一些澳洲城市，买了很多酒店和高尔夫球场，也购买和建造了不少房产。可是后来日本经济下行以后，他们都撤了，给原本投资的领域带来了相当一段时间的空白和跌宕起伏。

依我看来，现在要是在黄金海岸投资的话，四五十万澳元应该是很好的性价比，高档一点的物业价格应该在五六十万左右，市场毕竟刚刚才开始上升。但现在有些楼盘的价钱已经把新周期的高峰升值空间也算进去了，对投资者来说就有很大风险，很可能挣不到什么钱。

任何一个楼盘若要实现长期升值，一定是要能吸引当地自住者市场的，如果全是投资者买，仅凭他们的竞争将价格炒上去，将来是没有发展后劲的。缺乏下家接手，就有可能出现大起大落，投资者要清楚这一点。

最后总结一下，我个人对黄金海岸的看法是：根据上升的市场走势，现在确实不乏入市的机会，但投资者一定要买对地点，可以考虑Main Beach（富人区）和South Port（黄金海岸CBD）等区域。另外一定要买性价比好的楼盘，别花远高于中位价的钱入市。

在2006年左右，也就是珀斯上一周期的高峰阶段，珀斯中位价几乎接近了悉尼，甚至差点赶超，现在却只相当于悉尼房价的一半。从长远角度来看，目前不乏是投资者在珀斯布局的一个好时机，近几年珀斯的房价曲线有点类似悉尼处于低谷的时候，即2003/04年到2008/09年的那段时间。

从我们的观点来看，阿德莱德市场和布里斯班的发展趋势很相似，虽然它人口增长没有布里斯班快，但也是一个正在变化发展中的首府城市，租金收益一贯强劲，空置率低，有先进的潜艇制造工业和丰富的矿业资源，这些都会给阿德莱德的长期升值带来推动力。

除非花很高的价格买在比较名贵的区或华人集中的区，否则我担心悉尼很多离市中心较远的区缺乏后劲儿，因为当地人口的收入和购买力有限。比如说Parramatta正在成为悉尼的第二个CBD且房价涨了不少，可我问过不少人：“如果你有很多钱，你愿意住在Parramatta吗？” 到目前为止，还没有人回答Yes呢。

我们常说，投资一个地方，最好在还没升的时候进去，比方说之前已经有一段时间没升了，那就是比较好的时机，如果等到连续升了之后再进入市场，这时候就已经太晚了。

从长期来看，战略型投资者现在在几大首府城市都可以进行布局。比如我自己，在过去的一年多时间内，一共投了十几套房产，包括布里斯班（10套）、墨尔本（3套）、珀斯（2套）和阿德莱德（2套），都是为了下一个周期布局。

亚太集团的战略是，一个投资者如果要靠房产投资达到财富自由，一般需要花十至十五年的时间进行布局，我们不会因为某个城市现在是否正处在繁荣期而决定投于不投，而是更多会从具体地点和项目的升值因素考虑，同时结合整个全澳和不同房产类型的情况。

我认为，如果有条件的话，各个城市都有可以做的投资，因为从长期来讲，它们的市场都有升值空间，只不过投资者要根据个人的情况，来决定自己要以什么样的价位来入市。