中国人民银行、银监会2日发布通知，下调了非“限购”城市居民购买普通商品房的商业性房贷首付比例。业内人士认为，这一措施将促进房地产市场平稳健康发展。

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房贷首付比例可从25%降到20%

中国人民银行、银监会的通知明确，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。这也就是说，在这些城市，商业房贷的首付比例可以从最低25%降到最低20%。

二套房最低首付比例从40%降到30%

对于拥有1套住房但是相应购房贷款还没有结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业房贷购买普通住房，通知明确：最低首付款比例调整为不低于30%。这比原来的最低首付40%减少了10个百分点。

实施“限购”城市按原规定执行

而对于实施“限购”措施的城市，通知明确，个人住房贷款政策按原规定执行，也就是说不调整。目前仍有5个城市尚未取消“限购”，分别是北京、上海、广州、深圳、三亚。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军分析称，这个政策是为了满足两个方面的期待：第一普通百姓解决居住或改善居住的需求；第二是化解有些地区和城市，房地产库存过大。

结合不同城市实际情况自主确定最低首付款比例

人民银行、银监会各派出机构将按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

根据借款人信用状况等确定首付款比例

通知中明确，银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

下调买房“门槛” 惠及刚需群体

业内人士认为，房贷首付比例的再次下调，肯定会吸引一部分刚需群体买房。尤其是一些有持续稳定的收入，却还没有攒够首付款的年轻家庭，降低首付可以直接促使他们提前买房。但首付款比例降低，只是下调了买房的“门槛”，购房者的还款压力并不会减轻。 

部分市场人士还认为，二线城市将是新政策的主要影响区域。在信贷政策调整后，各地有可能针对房地产去库存出台不同力度的地方新规，以促进房地产市场稳定发展。

各家商业银行首付款比例不一样

各家银行都已经在第一时间收到了相关文件。但是否在全国各地的分行都执行新的最低首付标准，还需要再根据各地情况确定。

浙商银行：将根据各地房地产市场确定20%首付款比例区域

浙商银行发展规划部研究中心总经理杨跃表示，对居民家庭首次购买普通住房的，商业性个人住房贷款原则上首付款最低比率为25%。总行将根据各分行当地房地产市场市场实际情况，确定可执行最低20%首付款比例的区域。对已拥有一套住房，且相应购房贷款未结清的居民家庭，商业性个人住房贷款首付款最低比例为30%。

光大银行：住房贷款需求、相关金融服务需求将增加

对于以房贷为业务主要板块的光大银行，光大银行消费信贷处处长张云静表示，对于非限购城市的居民家庭，首次购买普通住房的房贷业务，首付款比例最低可以为20%，当然具体的还要根据各地分行所在地的，省级自律协会（机制组织）的要求具体来执行。预计住房贷款需求将有所增加，与之相关的各类金融服务需求也将增加。房贷一直是光大银行很重要的业务版块。光大银行会继续加大对合理的住房消费的支持力度。

央行银监会在通知中也要求：各家银行要根据自身风险防控因素、借款人信用状况等合理确定首付款比例和利率水平，因此今后个人房贷的利率、首付款比例等将更加多样化，个人信用也将显得更加重要。专家还指出，个人房贷一直商业银行的优质资产之一，因此银行在执行新规方面应该是比较积极的，但是是否能够有效降低房地产库存，稳定市场，还要看各地相关措施的配合情况。

房地产政策暖风还会继续吹吗？

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，从2014年开始，房地产投资增速持续不断下降。一些阶段下降非常迅速，目前已经降到了不到一位数的状况。长此以往可能会对我们整个市场后续的发展、对我们整个经济的发展都会产生一定的压力。然而随着城镇化，一些城市的飞速发展，某些城市的需求在不断增加。住房需求大与住房投资增速不足的矛盾必须化解。对“非限购”城市和“限购”城市区别对待的政策能够化解这个矛盾。一方面解决居住的需求问题，另一方面也来化解投资增速放缓以及销售不振的情况。最终有利于市场的稳定，也有利于各个地方经济能够有比较好的发展。所以后续的一系列政策，也将是一系列平衡性的、结构性政策，而不是一系列“强刺激性”的政策。

房贷月供哪种还款方式好？

住房贷款分为住房公积金贷款和商业银行贷款，住房公积金贷款的利率较低，如果能用住房公积金贷款那当然最好。商业银行贷款利率受政策影响会有变化。一般而言，首套房商贷利率会有折扣，但至于折扣是多少，不同时期、不同的商业银行都会不同，还需好好比较。

需不需要提前还款？有人也许会说，只要投资收益能高过同等资金量的贷款利息，就可以不用提前还贷款了。这种想法很符合机会成本的概念，但有一个问题需要了解。我们见到的银行挂牌利率都是名义利率，以“年”作为基本计息周期。对于房贷，银行是按月计息，一年计息数为12次，说通俗点就是把每月的利息计12次复利，就得到房贷的实际年利率。所以，按照上面的逻辑，只有当你的投资收益高过房贷的实际利率时，似乎可以考虑不用提前还房贷了。

银行房贷月供的还款方式分为等额本金和等额本息，大多数人用的是等额本息的方式，也就是每个月的月供数额是固定的。等额本金的还款方式，每个月的月供数额会不同，前期月供压力较大，但每月固定还的本金是一样的。等额本息的优势在于前期还款压力小，但还的利息会比较多；等额本金的优势在于前期多还本金，这样总的利息就比较少。至于选择等额本金还款还是选择等额本息还款，就需要根据各自的经济条件决定了。

因为等额本金所还利息总额比等额本息少，就说等额本金比等额本息划得来这种说法并不科学。因为等额本息方式前期归还的本金少，后期归还的本金多，相较于等额本金还款，本金在借款人手中的时间更长，当然要多付利息了。

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