小编导语：

澳洲房产之所以会成为大家的投资热点，除了稳定的市场以及健全的法律之外，更要归功于活跃的银行政策。睿小佳提醒大家，懂得灵活合理的运用这些政策会给您的投资之路带来更多收获！

什么是贷款重组？

“Refinancing” 通常是指终止和现在Home Loan所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行；在转移的过程中通常会对房屋重新评估，从而降低贷款的LVR（Loan To Value Ratio，贷款占房屋价值的比例）或保持不变。“Refinancing”也可以不换银行，可以要求原有银行把贷款重做，从而达到一些目的，通常这被称为Internal Refinancing（房贷产品或结构发生变化）或是 Top up。

如果是更换银行，那么就会发生一些额外的费用，如Discharge Fee、Early Repayment Fee/Deferred Establishment Fee（提前还款罚金）、政府房契和贷款的Discharge Fee和Registration Fee、Application Fee（新的银行贷款申请费）等。

为什么需要贷款重组？

1、新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷时候发生的费用。

2、如果考虑购买投资房，而原有银行的审批条件比较严格时，Refinancing到新的银行后可以审批数额更高的贷款额度。

3、可以把房屋价值的增长部分套现。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估；如果需要的话，可以要求银行提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金出来做其他用途。

4、可以把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，从而降低偿还利息，也就是所谓的Debt Consolidation；包括很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

举例说明

第一年你购得物业价值$100K，贷款$90K，自己支付$10K+其他政府费用；你选择了Interest Only Loan，并且只是支付最低还款额，这时候LVR=90%。第三年你的贷款额度仍然是$90K（因为你没有多还本金），但是现在的房屋价值已经增加到了$125K，这时候LVR=72%。第五年你的贷款额度降到了$80K（因为你有开始还一些本金），而现在的房屋价值已经增加到了$150K，这时候LVR=53%。这时候，你可能决定：

A.买辆新车；

B.买投资房；

C.结婚。

你需要额外$50K的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行进行Refinancing，你多借$50K后，新的贷款额度增加到了$130K；这时房屋评估价值为$150K，LVR则为87%。

在Refinancing的时候，经常会使用Slip Loan Accounts。如把因房屋增值可以多借出来的额度新立一个账户，这样方便管理；如果转移到新的银行，你也可以考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

如何操作贷款重组？

通常Refinancing和一个New Purchase（新购房产）所需要的材料和程序类似，一些不同包括不需要客户的律师介入，银行之间的律师会协商做好Settlement，因为时间上不需要特定的要求（New Purchase需要42 天完成Settlement）；因此Refinancing通常在银行处理中排在New purchase后的Priority（优先处理）。

欲办理Refinancing需要做好充分的时间准备，通常在四周左右的时间：第一周进行房屋估价和在新银行的贷款申请；第二周处理贷款文件（包括提前将Discharge表格递交给之前的银行）；第三周等待贷款文件Certification、新银行和之前银行沟通Discharge并安排Settlement；第四周完成Settlement。

由于有些时候对Discharge的处理会耽误时间，所以许多银行通过First Title等保险公司，通过Fast Refi的产品，可以不需要提前做Discharge；而是在新银行Refinancing申请批准后，在Settlement时直接Pay Off（付清）之前的贷款，然后实现Settlement可以更加顺利地完成。（通常在客户没有准备好Discharge或之前银行Retention的情况下使用Fast Refi）。